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by 에잇퍼센트 Feb 26. 2019

주택담보대출 받을때 이것만은 알아두자

부동산 관련 필수용어

집을 구하거나, 주택담보대출을 받거나 혹은 부동산 담보 채권에 투자하는 등 부동산은 재테크에 관한 이야기를 할 때 절대 빠지지 않는 주제입니다. 오늘은 부동산 담보대출 혹은 투자를 할 때 기본적으로 알고 있어야 할 부동산 관련 용어들을 살펴보겠습니다.

1. 전용면적, 공급면적, 공용면적

아파트나 신규주택의 분양광고를 보면 면적이라는 용어를 많이 볼 수 있는 데요. 집의 크기를 표현하는 면적에는 다양한 종류가 있습니다.

전용면적

전용면적은 실제 주거에 필요한 공간을 말하며 방, 주방, 거실 그리고 화장실을 포함한 면적입니다.

공용면적

공용면적은 말 그대로 함께 사용하는 공간을 말하며 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다. 주거공용면적은 건물 안에 있는 주거를 위해 공용으로 사용하는 공간이고 공동현관, 계단, 복도, 엘리베이터 등이 포함됩니다. 기타공용면적은 주거와 직접적인 연관성이 없는 건물 밖의 공용면적을 말하며 주차장, 관리사무소, 경비실 등이 포함됩니다.

공급면적

공급면적은 앞서 설명한 전용면적과 주거공용면적의 합입니다. 참고로 아파트의 경우 공급면적이 흔히 말하는 분양면적과 같은 말입니다.

계약면적

계약면적은 전용면적과 주거공용면적, 기타공용면적을 모두 합친 것입니다.

서비스면적

서비스면적은 전용면적, 공용면적, 분양면적 어디에도 포함되지 않는 면적이지만 거주자가 실제로 사용할 수 있는 무료면적입니다. 흔히 말하는 발코니가 서비스면적에 해당합니다. 평수에는 포함되지 않지만 서비스면적이 클수록 사용 가능한 공간이 넓어지기 때문에 계약 시 중요하게 고려해야 합니다.

2. 공동주택과 단독주택

주택은 용도에 따라서 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.

공동주택은 벽, 복도 등 건축물의 시설을 여러 세대가 공동으로 사용하며 동시에 세대마다 독립된 주거생활이 가능한 주택을 말합니다. 공동주택에 해당하는 건축물에는 아파트, 연립주택, 다세대 주택이 있으며 각 건축물은 ‘건축법’에서 정한 규정에 따라서 다음과 같이 구분됩니다.

단독주택은 한 세대가 단독으로 생활할 수 있는 시설 및 규모를 갖춘 주택을 의미합니다. 참고로, 다가구주택은 공동주택이 아니라 단독주택입니다. 다가구 주택의 경우 단독소유이고 주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하로 규정되어 있습니다.

3. 근린생활시설

근린생활시설은 주택가와 인접하여 주민들에게 생활 편의를 제공할 수 있는 시설들을 말합니다. '건축법'에 의해서 건축물의 종류와 규모에 따라 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나뉘는데요. 1종 근린생활시설은 슈퍼마켓, 휴게음식점 등 인근 주민생활에 필수적인 시설들, 2종 근린생활시설은 취미, 편리한 생활을 위한 것으로 일반음식점, 테니스장, 금융업소 등이 해당합니다. 2종 근린생활시설은 1종 근린생활시설과 비교하여 필요성이 상대적으로 적은 시설이라고 볼 수 있습니다.

4. 공시지가

최근 국토교통부에서 발표한 공시지가가 높은 상승률을 기록하며 부동산 시장에서 큰 이슈였는데요. 공시지가는 국토교통부 장관이 조사하여 발표하는 토지의 단위면적(m2)당 가격을 말합니다.

공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분됩니다. 토지의 가격을 측정하는 과정에서 특정 지역 내에 있는 모든 토지를 평가할 수 없으므로 지역 내에 있는 가장 대표적인 토지를 선정하고 지가수준, 모양, 면적 등의 다양한 요소를 고려해서 가격을 평가합니다. 이때 선정되는 토지를 ‘표준지’라고 부릅니다. ‘표준지공시지가’는 이 표준지의 단위면적당 적정가격을 말하며 일반적으로 토지를 거래할 때 지표로써 사용됩니다.

개별공시지가는 앞서 말한 표준지공시지가를 토대로 개별 토지들의 단위면적당 적정가격을 평가한 것으로 시장, 군수, 구청장이 조사하고 공표하게 됩니다. 개별공시지가는 양도소득세, 상속세, 취득세 등 국세나 지방세를 부담할 때 부과 기준으로 사용됩니다.

5. LTV, DTI, DSR : 대출, 얼마까지 받을 수 있을까?

담보물의 가치가 높다고 해서 반드시 그만큼의 대출을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 무분별한 대출을 막기 위해서 대출 시 담보물의 가치 이외도 개인의 부채 상태 등 여러 가지 조건들을 고려하기 때문입니다. LTV, DTI, DSR 3가지는 모두 대출을 규제하기 위해 만들어진 용어입니다.

LTV(Loan to value)는 ‘담보인정비율’을 나타냅니다. 쉽게 표현하면 담보대출 시, 담보물의 가치 중 얼마만큼을 대출로 받을 수 있는지 그 비율을 결정하는 규제입니다. 만약 LTV가 80%라면, 1억짜리 주택을 담보로 대출을 받을 시, 1억의 80%인 최대 8천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 것을 의미합니다.

DTI(Debt to income)는 ‘총부채상환비율’로 연 소득에서 갚아야 할 원리금이 차지하는 비율을 나타냅니다. 소득 수준 대비 부채 상황에 따라서 대출 여부와 한도를 결정하는 것인데요. 예를 들어, DTI가 50%고, 연 소득이 3,000만 원이라면 대출을 받을 때 매년 상환해야 할 원리금이 3,000만 원의 50%인 1,500만 원을 넘어서는 안 됩니다.

기존에는 새롭게 주택담보대출을 받는 경우 신규 주택담보 대출의 원리금과 기타 대출 이자를 합한 금액을 연간 총소득으로 나누어 DTI를 계산했습니다.

하지만 2018년 1월부터는 기존의 DTI보다 규제가 강화된 신 DTI가 시행되면서 DTI를 계산하는 방법이 바뀌었습니다. 신규 주택담보대출의 원리금과 기타 대출이자뿐만 아니라 기존에 받은 모든 주택담보대출의 원리금까지 산정대상에 포함한 것인데요. 이로 인해, 주택담보대출을 이미 받은 상태라면 추가적인 신규담보대출이 어려워지며 설령 가능하더라도 대출한도가 그만큼 줄어들게 되었습니다.

DSR(Debt service ratio)은 ‘총부채원리금상환비율’로 앞으로 상환해야 할 모든 대출의 원리금을 연 소득으로 나눈 값입니다. DSR은 기존, 신규를 포함한 모든 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라, 전세대출, 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 등 모든 대출액의 원리금을 부채 산정 대상에 포함합니다. 따라서 신 DTI보다도 더욱더 높은 수준의 대출규제라고 할 수 있습니다.

6. 근저당권

근저당권은 등기부등본상 '을구'항목에 채권최고액으로 기록됩니다.

근저당권은 대출 유형 중에서도 담보대출과 관련이 있는 용어입니다. 평소 '저당 잡혔다'라는 표현을 들어보셨을 텐데요. 근저당권을 이해하기 위해서는 '저당권'의 개념을 먼저 알아야 합니다. 저당권이란 돈을 빌려주면서 담보로 설정한 부동산에 대해 다른 사람들(채권자)보다 우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

만약, A라는 사람이 은행으로부터 자신의 주택을 담보로 1억을 빌리게 될 경우, 은행은 A의 주택을 담보로 빌려준 1억에 대한 저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 A가 약속한 기간 내에 1억을 갚지 못한다면, 은행은 이 저당권을 근거로 주택을 경매에 넘기게 되는 것이죠. 이때, 은행은 저당권을 갖고 있으므로 가장 우선하여 자신의 돈을 돌려받을 수 있습니다.

저당권의 경우 등기부 등본에 채무 금액이 정확하게 명시됩니다. 위의 경우처럼 A가 부동산을 담보로 1억을 빌리고 저당권이 설정되었다면, 등본상에는 '채권액'이라는 명목으로 1억 원이 정확하게 기록됩니다.

하지만 저당권의 경우 채무자가 대출금액을 중도상환하거나, 대출액을 늘리게 되는 경우가 발생하면 그때마다 등기를 새롭게 수정해야 합니다. 이러한 과정에서 오는 불편을 줄이기 위한 것이 바로 근저당권입니다. 빌려준 돈에 대해서 특정 금액이 아니라 한도금액을 설정하고 그 범위 내에서 금액을 늘리고 줄일 수가 있도록 설정하는 것입니다.

근저당권의 경우 등본상에 채권액이 아니라 '채권최고액'으로 기록됩니다. 채권최고액은 대출을 받은 사람이 연체하거나 제대로 된 상환을 하지 못할 경우를 대비해서 원금액에 연체이자를 미리 합산하여 채권액보다 20~30% 정도 높게 설정됩니다.

7. 후순위 대출

후순위 담보대출은 현재 주택담보대출을 받은 상황에서 추가로 담보대출을 받는 경우를 말하며. 2순위 대출이라고도 불립니다. 예를 들어, 기존에 1금융권을 통해 아파트(주택) 담보 대출을 받은 상황에서, 추가로 대출이 필요한 경우에 다른 금융기관을 통해 아파트 담보대출을 추가로 받는 경우를 후순위 대출이라고 합니다.

후순위 대출의 경우 기존에 받았던 대출(선순위)을 상환하거나 대환을 하지 않아도 되기 때문에 급하게 자금이 필요한 경우에 받는 대출입니다. 다만, 선순위 대출과 비교하여 대출을 취급하는 금융기관들이 많지 않고 취급하더라도 한도가 작은 경우가 많으므로 꼼꼼한 비교가 필요합니다. 또한, 대출자의 신용등급이 괜찮다면 신용대출과 비교하여 더 효율적인 금리 및 한도를 찾는 것도 방법입니다.