유산이 죄야, 무식한 게 죄야?
콩트로 푸는 절세 이야기 3 - 상속주택과 일반주택 처분에 따른 양도세
상철은 고개를 절레절레 흔들며 자기자신의 무지를 한탄했다.
“자고로 무식하면 손발이 고생하는 거야.”
상철은 공부와는 담을 쌓다시피 살아온 자신에게 이번처럼 화가 난 적이 없었다. 재작년에 돌아가신 아버지의 푸념이 떠오르자 은근히 부아가 돋는 것이었다.
“넌 집도 있고 시골에 논마지기라도 있잖아. 네 아들한테 물려주는 거니까 너무 서운해하지 마라.”
강남 대치동의 E 아파트는 아버지의 유일한 재산이었다. 그 아파트를 겨우 대학생인 손자한테 상속하겠다고 하셨을 때 다분히 아버지의 감정 섞인 결정에 서운한 정도의 기분이었지만 그 후 상속세 고지서를 받고는 아버지의 무지함만을 물려받은 듯한 자신의 처지가 한탄스럽기까지 한 것이었다.
“휴우, 그런 간단한 법 상식도 몰랐던 내가 한심하지.”
상철은 아들 녀석의 방을 흘깃 쳐다보고는 남은 캔 맥주를 비웠다. 아들 소유의 재산이나 자신 소유의 재산이나 다 거기서 거기이겠거니 여겼었다.
“주머닛돈이 쌈짓돈은 아니야.”
아들이 있는데 손자한테 상속한다고 세금이 더 나온다고는 생각도 못 했다. 세대를 건너뛰어 상속한다고 해서 상속세를 30%나 더 물리는 걸 알았더라면 어떻게든 아버지의 결정을 받아들이지 않았을 것이다.
정상적인 절차대로 아들에게 상속하고 후에 그 아들, 즉 손자한테 상속할 때 또다시 상속세가 부과되지만, 할아버지가 손자에게 상속하면 상속세가 한 번밖에 부과되지 않기 때문에 할증을 하는 것이란다.
그나마 거기서 끝났다면 지금까지 속을 태우며 혼자 깡술을 마시지는 않았을 것이다.
- 아파트를 파는 게 아니었어.
아파트를 팔고 나서 얼마 지나지 않아 그 지역이 재개발지역으로 고시된 것이었다. 재수 없으면 뒤로 자빠져도 코가 깨진다더니, 상철은 자신의 처지가 꼭 그렇다는 생각에 처절해지고 말았다.
엊그제 받은 양도소득세 고지서에는 무신고에 미납부가산세까지 붙어 상철은 또 한 번 얼굴이 일그러지고 말았었다.
상철은 훗날 아들 녀석이 알아서 쓰게끔 자금을 불려놓을 요량으로 아들 명의로 등기 이전된 아파트를 팔아 펀드매니저로 있는 후배에게 맡겼다.
팔아치운 아파트에 대해서는 1세대 1주택으로 당연히 양도소득세를 물지 않으리라고 판단했던 것이다. 1세대 1주택을 막연히 한 사람이 하나의 주택을 가진 것으로 가볍게 생각했다는 사실에 얼굴이 화끈거렸다.
“배우지 않으면 늙어서 고생하게 돼.”
어렸을 때 귀가 따갑도록 듣던 아버지의 언성이 이명처럼 울렸다.
1세대…. 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대….
생계를 같이 하는 가족…. 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매….
상철은 고개를 젖혀 한숨을 내쉬었다. 한숨 속에 몇 번이고 법전을 찾아 뒤적이다가 달달 외우게 된 법조문들이 묻어 내뿜어지는 것 같았다.
세무서의 담당 직원은 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다고 했다.
그리고 덧붙이기를, 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓았어야 한다는 것이었다.
“차라리 지금 살고 계시는 주택을 파시지 그랬어요.”
E 아파트는 돌아가신 아버지가 5년 이상 거주한 사실이 있으므로 지금 사는 상철 명의의 주택을 먼저 처분했더라면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 매기지 않는다는 것이었다.
“술 좀 그만 마셔요.”
냉장고에서 캔 맥주 하나를 더 꺼내자 아내가 버럭 소리를 지르면서 불난 데 부채질을 하고는 방문을 쾅 닫아버리는 것이었다.
Tip - 관련 규정
민법 제1000조 [상속의 순위] ①상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다. <개정 1990. 1. 13.>
1. 피상속인의 직계비속
2. 피상속인의 직계존속
3. 피상속인의 형제자매
4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족
②전항의 경우에 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친등의 상속인이 수인인 때에는 공동상속인이 된다.
③태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다. <개정 1990. 1. 13.>
상속세 및 증여세법 제27조 [세대를 건너뛴 상속에 대한 할증과세] 상속인이나 수유자가 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 제26조에 따른 상속세산출세액에 상속재산(제13조에 따라 상속재산에 가산한 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 증여재산을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
중 그 상속인 또는 수유자가 받았거나 받을 재산이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액의 100분의 30(피상속인의 자녀를 제외한 직계비속이면서 미성년자에 해당하는 상속인 또는 수유자가 받았거나 받을 상속재산의 가액이 20억원을 초과하는 경우에는 100분의 40)에 상당하는 금액을 가산한다. 다만, 「민법」제1001조에 따른 대습상속(代襲相續)의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.>
[전문개정 2010. 1. 1.]
소득세법 시행령 제155조 [1세대1주택의 특례] ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2020. 2. 11.>
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다). <개정 2021. 2. 17.>
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 2020. 2. 11.>
1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 삭제 <2008. 2. 22.>
3. 최연장자
④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2019. 2. 12.>
1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람
2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우
3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람
⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2012. 2. 2.>
⑥다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택과 그밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2020. 5. 26.>
1. 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재 및 같은 법 제53조제1항에 따른 국가등록문화재
2. 삭제 <1999. 2. 8.>
3. 삭제 <1999. 2. 8.>
⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. <개정 2021. 2. 17.>
1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
