부동산 임대인의 종합소득 1편
#1 복잡하고 하나도 안 괜찮아...
오늘 준비한 내용은 부동산 입대 사업자를 위한 종합소득세 신고에 관한 내용을 정리해 보았습니다.
물론 세무사 사무실에 의뢰하면 알아서 해주는데 복잡한 걸 알아서 뭐하냐 하시겠지만 세무나 사무실도 고객의 사정을 전부 다 알지는 못하기 때문에 부동산입대사업자 측면에서 종합소득세를 어느 정도 이해를 하고 상담받으면 훨씬 유리한 방향으로 신고를 할 수 있어 알아두시면 좋습니다. 최대한 이해를 돕기 위해 단계를 구분해서 설명드립니다.
부동산입대사업자 측면에서 종합소득세 구조
본문 시작 전 용어 정리
부동산임대사업자(이하 임대업자)는 종합부동산세(이하 종소세) 신고 시 합산과세(이하 합산신고)와 분리과세(이하 분리신고)를 선택할 수 있습니다. 합산과세는 말 그대로 부동산 임대소득(이하 임대소득)과 이외 근로소득이나 기타소득이 있다면 합산하여 신고하는 방법이고 분리과세는 임대소득만 따로 신고하는 방법입니다.
임대소득이란 임차인으로부터 직접 받는 월세의 1년 치 합산한 금액입니다. 예로 들어 보증금 500만 원에 월세가 50만 원이면 50만 원 x 12개월로 1년 임대소득은 600만 원이며 실제로는 국세청에 신고하는 임대소득신고로 임대소득이 정해지는 걸로 알고 있습니다.
필요경비율(50~60%), 단순경비율(42.6%), 기준경비율(10.2%)은 실제로 사용한 경비지출내역을 증빙 하는 것이 아니고 조건에 따라 경비율을 적용해줌으로써 과세표준금액을 정하는 방식입니다.
장부신고는 임대소득 부분에서 실제로 사용한 경비지출내역을 증빙 하여 과세표준금액을 정하는 방식입니다.
과세표준금액은 임대사업을 영위하면서 발생된 비용과 각종 공제금액을 뺀 금액으로서 나라에서 정한 세율을 적용(곱하는)시키는 금액입니다. 그래서 나에게 적용되는 세율구간도 정하고 실제 세율을 곱하여 나오는 산출세액에 매우 큰 영향을 미치기 때문에 중요합니다.
<종합소득세 계산식>
1단계
(종합소득금액 - 필요경비) - 소득공제 = 과세표준
2단계
과세표준 X 적용세율 = 산출세액
3단계
((산출세액 - 세액공제) + 가산세) - 기납부세액 = 최종 납부할 세액
편의상 3단계로 구분했고 딱히 의미는 없습니다. 오늘 다루는 내용은 산출세액까지 입니다.
1단계 : 합산신고 / 분리신고 확인
위 그림처럼 일반 임대사업자와 임대소득이 2000만 원 이상인 경우도 합산신고가 필수입니다. 다만 주택임대사업자가 임대소득이 2000만 원 이하의 경우 합산신고와 분리신고를 선택하실 수 있습니다.
예): 2001 만원은 합산신고, 2000만 원은 합산/분리 선택신고
한 가지 주의 사항은 임대소득이 2100만 원인데 2000만 원은 분리신고하고 100만 원은 합산신고로 생각하시는 분들이 있는데 2100만 원을 전부 합산 신고해야 하는 것이니 착오 없으시길 바랍니다.
1-1단계 : 합산신고 시 고려사항
임대소득이 2000만원 이상이 되어 합산신고를 할 경우 추계신고와 장부신고를 선택할 수 있습니다. 추계신고는 실제 사용한 경비지출내역이 10% 미만이라면 선택하는 게 유리하며 반대로 장부신고의 경우 단순경비율 적용받는 것보다 더 큰 금액을 사용하였다면 선택하는 게 유리합니다.
1-2단계 : 추계신고(단순경비/기준경비)
단순경비율은 공시가격이 9억 원 이하면서 신규사업자 거나 전년도 임대소득이 2400만 원 이하라면 적용받을 수 있습니다. 기준경비율은 단순경비율을 적용받지 못하면 적용됩니다.
2단계 : 조건별 산출세액 변화
총 5가지 소득 조건으로 구분하여 최대한 이해되도록 도형으로 표시해 보았습니다.
<조건1> 개인 2주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2001만원
<조건2> 개인 2주택자
근로스득 4천만원 + 임대소득 2000만원
<조건3> 개인 3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 합산 4억원
<조건4> 개인 3주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원 + 모든 주택 보증금 합산 3억원
<조건5> 부부합산 3주택자(부부공동명의 전세보증금 4억원)
남자 : 근로소득 4천만원 + 임대소득 1900만원 + 개인 1주택 보증금 3억원
여자 : 근로소득 4천만원 + 임대소득 1900만원 + 개인 1주택 보증금 4억원
임대소득 2000만원과 2001만원의 차이
<조건1> 개인 2주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2001만원
조건1의 경우 연 임대료가 2001만원으로서 합산신고가 필수입니다.
합산된 종합소득은 6001만원이고 기준경비율 10.2% 적용하면 과세표준은 약 5388만원입니다.
세율구간은 4600만원 이상이고 8800만원 이하기 때문에 세율은 24% 적용하여 산출세액이 약 1293만원입니다.
<기준경비율 10.2% 산출식>
종합소득 : 근로소득 4000만원 + 임대소득 2001만원 = 6001만원
필요경비금액 : 6001만원 X 기준경비율 0.102 = 약 612만원
과세표준금액 : 6001만원 - 612만원 = 약5388만원
산출세액 : 5388만원 X 0.24 = 약 1293만원
여기서 공시 가격이 9억원 이하고 신규사업자이거나 전년도 임대사업소득이 2400만원 이하인 경우 단순경비율 42.6%를 적용한다면 종합소득 과세표준은 약3444만원입니다.
세율구간은 1200만원 이상 4600만원 이하인 15%를 적용해서 산출세액이 약 516만원 입니다.
<단순경비율 42.6% 산출식>
종합소득 : 근로소득 4000만원 + 임대소득 2001만원 = 6001만원
필요경비금액 : 6001만원 X 기준경비율 0.426 = 약 2556만원
과세표준금액 : 6001만원 - 2556만원 = 약 3444만원
산출세액 : 3444 X 0.15 = 약 516만원
<조건2> 개인 2주택자
근로소득 4천만원 + 임대소득 2000만원
분리과세에 해당하는 연 임대소득 2000만원 이하인경우 1차적으로 미등록사업자(필요경비율 50%)와 등록사업자(필요경비율 60%)로 구분됩니다.
2차적으로는 소득공제를 받느냐 못 받느냐로 구분되는데 임대소득을 제외한 다른 소득이 2000만원 이하 시에는 기본공제받습니다.
<미등록사업자 필요경비율 50% 산출식>
임대소득
연 임대료 2000만원
필요경비금액
2000만원 x 0.5 1000만원
과세표준금액
2000만원 - 1000만원 = 1000만원
산출세액
1000 X 0.14 = 140만원
<임대소득 외 다른 소득이 2000만원 이하 시 200만원 추가 공제>
임대소득
연 임대료 2000만원
필요경비 금액
(2000만원 x 0.5) + 200만원 = 1200만원
과세표준금액
2000만원 - 1200만원 = 800만원
산출세액
800 X 0.14 = 112만원
등록사업자는 관할 지자체에 주택임대사업자를 등록하고 세무서에서 발행한 사업자등록증이 있는 사람을 뜻하며 임대소득 외 다른 소득이 2000만원 이하 및 연 임대료 상한을 5% 미만으로 인상하는 경우 추가로 400만원의 공제를 받습니다.
<등록사업자 필요경비율 60% 산출식>
임대소득
연 임대료 2000만원
필요경비금액
2000만원 X 0.6 = 1200만원
과세표준
2000만원 - 1200만원 = 800만원
산출세액
800만원 X 0.14 = 112만원
<임대소득 외 다른 소득이 2000만원 이하 + 연 임대료 5% 상향이 없을 시 400만원 공제>
임대소득
연 임대료 2000만원
필요경비금액
(2000만원 X 0.6) + 400만원 = 1600만원
과세표준
2000만원 - 1600만원 = 400만원
산출세액
400만원 X 0.14 = 56만원
조건별 산출세액 비교
위 그림처럼 임대소득이 2001만원이냐 2000만원 이냐에 따라 산출세액은 최저 56만원 부터 최고 약 1293만원까지 차이를 보여주고 있습니다.
이렇게 차이를 보여주는 원인인 1차적으로는 임대소득이 2000만원 이상이냐 이하냐에 따라 달라지고 2차적으로는 경비 인정을 얼마나 받냐에 따라 과세표준이 달라지므로 임대소득신고 때부터 세무/회계사에게 상담받아 절세를 하시길 추천하겠습니다.
끝으로 내용을 줄인다고 줄였는데 워낙 복잡한 내용이다보니 쉽지 않았습니다. 그래서 이번 글은 개인 2주택이라는 전제로 산출세액까지 확인해 보았고 다음 편에는 간주임대료까지 포함하는 개인 3주택자와 부부합산 3주택자를 전제로 하는 내용을 다루도록 하겠습니다.
내용이 이해가 안 되시거나 궁금하신 사항은 아는 선에서 성실히 답변드리겠습니다.
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