고시원 창업에 대하여
창업&프랜차이즈 9월호 기고
1인 가구는 2017년 561.9만 가구에서 2021년 716.6만 가구로 증가하였고, 이 비율은 앞으로도 계속 증가 될 것이다. 또한, 최근 몇 년간 부동산 가격이 급등하여 원룸이나 오피스텔의 주거비 부담이 더욱 커짐에 따라 1인 가구의 고시원 수요는 계속 성장할 것으로 보인다.
고시원 입지
고시원은 은퇴자들의 창업아이템 또는 직장인들의 투잡으로 인기 있는 창업 아이템 중 하나다.
원룸이나 오피스텔의 편리성과 선호도가 고시원보다 높지만, 보증금, 월세, 관리비 등 주거비가 많이 들어 경제적 부담이 큰 단점이 있다. 그러나 고시원은 입실료만으로 보증금, 월세, 관리비가 해결되고 기본 식사까지 제공되므로, 일용직 저소득층이나 노인층, 청년층은 주거수단으로 고시원을 선택하는 비율이 높다.
고시원은 다중이용시설로서 타 업종보다 창업 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있으나, 개업이 완료되면 다른 업종에 비해 신경 쓰거나 준비할 게 없다. 특별한 기술이나 노하우가 필요하지 않으므로 투잡이 가능하고 초보자도 어려움 없이 운영할 수 있다.
교통 접근성이 좋고 편의시설이 잘 갖추어진 장소에서 편안하고 깨끗한 공간을 조성하고 환기와 청결 및 입실자들간의 질서유지를 위해 노력하면 된다.
고시원의 주요 고객은 일용직 저소득층, 노인층, 청년층이므로 대중교통 접근성이 중요하다. 도심 역세권 상업지역이 좋지만, 높은 임대료로 진입하는 데 어려움이 있다. 그래서 도심과 근거리이며 지하철 접근성이 좋은 지역이 선호된다.
또 학원가, 대학가, 유흥가 등도 고시원을 하는데 좋은 지역이며, 최근에는 젊은 직장인들이 고시원을 찾는 사례가 많아지며 다소 임대료 부담이 있더라도 도심의 업무시설이나 상업시설 밀집지역에 고시원을 창업하는 사례도 많다.
고시원 창업 방법
고시원 창업은 크게 신축과 인수 2가지로 구분할 수 있다. 신축은 고시원이 없는 건물에 고시원을 신규 개업하는 것이고, 인수는 기존 고시원 건물을 권리금을 주고 인수하는 것이다.
기존 고시원을 인수하더라도 시설을 완전 철거하고 재시공하는 경우에는 신축으로 보아야 한다.
신축은 새로 시공된 것이므로 사용 흔적이 없고 깨끗하여 고객 만족도를 높일 수 있지만, 인테리어 기간이 길고 행정절차가 복잡하여 초보자는 어려워하는 편이다.
권리금을 주고 기존 고시원을 인수하는 창업은 잔금과 동시에 명도받아 운영하면 되므로 신축보다 창업절차가 단순하고 시간도 짧은 장점이 있지만, 노후화로 수선 또는 보수해야 할 일이 자주 발생 되고, 사용 흔적에 의한 시설 노후화나 오염으로 고객 만족도가 저하될 수 있다.
최근 고시원은 프리미엄(고급화)이 대세지만 인테리어 비용이 많이 소요된다.
프리미엄급으로 할 경우 전문가들은 인테리어 비용이 3.3㎡(1평)당 약 250만원~300만원 정도 소요되므로 500㎡(150평)을 기준으로 할 경우 약 3억5천만원에서 4억5천만원 가량 소요될 것으로 예상한다.
노후 고시원이나 다른 업종을 인수하여 프리미업급 고시원으로 창업하려면 인테리어 전에 완전 철거가 이루어져야 하므로 위 예시한 인테리어 예산에 철거비가 추가되어야 한다.
기존 고시원 인수 시 권리금은 규모나 시설에 따라 다르지만 통상 적게는 5천만원에서 많게는 3억원 정도 필요하다 하니, 기존 고시원 인수가 신축보다 창업비용이 저렴하다.
고시원 창업관련 법률
고시원은 다중이용시설이므로 ‘다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법’, ‘소방법’, ‘건축법’ 등 관련 법 규정이 많다.
이들 법령에 의하면 고시원은 근린생활시설에서 창업 가능하며, 해당 건축물에서 고시원 용도로 바닥면적이 500㎡(150평) 미만이어야 하는데, 지하층은 설치가 제한된다.
소방시설 현장점검을 통과해야 사업자등록증을 받을 수 있으며, 소방안전교육을 이수하고 화재배상 책임보험에 가입해야 한다. 소방안전교육은 2년마다 이수해야 하며 미이수 시 300만원 이하의 과태료가 부과된다.
인테리어는 불연재, 준불연재 등 화재에 강한 소재를 사용하며, 소화기 또는 자동확산 소화기, 스프링클러, 피난설비, 비상구, 영업장 내부 비상통로 등을 설치 또는 확보해야 한다.
방마다 화장실과 샤워시설은 설치할 수 있으나, 욕조나 취사시설은 설치할 수 없고, 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설)은 별도 설치해야 한다.
또한, 소음방지를 위한 경계벽 구조 기준과 층간 바닥충격음 차단구조 기준에 적합하게 설치되어야 하며, 복도는 최소 편복도(복도 한쪽에 방이 있는 것) 1.2m 이상, 중복도(복도 양쪽에 방이 있는 것) 1.5m 이상 확보하고, 복도가 3번 이상 구부러짐이 없어야 한다.
서울시에서 고시원을 창업하려면 대지가 너비 12m 이상의 도로에 접해야 하고, 방은 최소 7㎡ 이상(방마다 화장실을 설치하는 경우 9㎡ 이상) 확보해야 하며, 방마다 유효 폭 0.5m 이상 유효 높이 1.0m이상 창문이 실외에 접하도록 설치해야 한다.
이 외에도 준수해야 하는 여러 가지 규정이 있으므로 고시원 창업이 처음이라면 전문가의 도움을 받는 것이 시간과 비용을 아낄 수 있다.
고시원은 운영 관리가 용이하고 진입장벽이 낮아 초보자도 어렵지 않게 운영할 수 있다. 고시원 이용 고객 입장에서도 저렴한 비용으로 식사까지 제공되며 단기 계약도 가능하므로 매력 있다.
그러나 진입장벽이 낮은 만큼 경쟁이 치열하다.
프리미엄급 고시원으로 하고, 매 끼니 새 밥을 지어 제공하거나 넷플릭스 티빙 등 OTT서비스를 제공하는 등 차별화를 위한 다양한 노력을 기울인다. 그러므로 충분하고 꼼꼼한 시장조사를 통해 자신의 조건과 환경에 맞는지 검토하고 진행하는 것이 필요하다.
