상가주택의 적정한 상가 비율
상가주택의 수익을 위해 적정한 상가 비율을 고려해야한다.
상가주택은 수익의 목적이 크다.
너무 노골적인가? 아니, 그냥 경험상 솔직하게 얘기한 것이다.
그 수익이 고수익이냐 안정적이냐는 별개의 문제로 상가주택을 짓고자 하는 건축주의 대다수는 본인이 원하는 본인의 집 + 수익을 기대하는 것이 일반적이다. 건축주 본인이 거주하는 집을 함께 짓고자 하는 것이 아니라면, 그 수익에 대한 기대는 더 클 것이다.
상가주택의 수익은 소유하고 있는 상황에서 발생하는 임대 수익 부분도 있겠지만, 부동산의 특성상 매매 시의 차익실현 부분을 간과할 수 없다.
지가의 상승분과 건물의 가치 부분이 더해진 매매 가치는 상가주택에서 현재의 임대수익 기대보다 오히려 더 큰 수익실현의 기대 부분이라 할 수 있을 것이다.
그러한 점에서 상가주택의 1주택 비과세 요건은 상가주택을 짓고자 하는 사람들에게 충분한 동기 부여가 될 수 있었다. 상가주택에서 상가의 비율이 50%를 넘지 않을 경우, 현재는 전체를 주택으로 보아 각 가구가 국민주택규모 이하라면 건축 설계비, 건축비가 면세이고 1가구 1주택 요건을 만족한다면 거래 시 양도세가 면제되었다.(9억 이하의 거래에 해당된다. 9억 이상이라면, 상가부분은 주택으로 간주되어 장기보유특별공제를 80%까지 받을 수 있다)
이러한 요건이 안정적 임대 수익과 거래 시 차익 실현을 기대하는, 또 동시에 단독주택에 살고 싶은 욕망을 실현하고자 하는 이들을 통해 상가주택의 붐을 불러일으켰다 할 수 있겠다.
△ 방화동 다세대주택 ‘하얀집’ / 설계. 투닷건축 / 사진. 최진보부동산법 개정
올해에 부동산 관련 법 중 상가주택에 관해 주의할 만한 법 개정 안이 발표되었다. 내년에 개정이 이뤄지고 2022년 1월에 시행 예정된 법으로, 현행 상가주택의 상가 비율 50% 이하이면, 세법상 전체를 주택으로 판단하는 기준은 폐지되고 상가와 주택의 비율대로 세금을 각각 부과하는 방향으로 개정된다. 주택 부분은 1가구 1주택 요건을 만족한다면 양도세가 면제되는 부분은 동일하나, 상가부분은 별도로 보아 장기보유특별공제를 30%로 제한받게 된다.
이번 세법 개정으로 상가주택을 보유하고 있거나, 신축을 계획 중인 건축주들에게 많은 고민을 안겨줄 상황이 되었다. 더군다나 대출의 규제가 엄격해진 덕분에, 신축을 고려하는 건축주들에게는 섣불리 일을 벌이기 힘든 구조가 된 셈이다.
점점 집 짓기가 어렵고 까다로워지는 것은 맞다.
불합리하고 불법적인 요소를 배제하느라 필요 이상의 법적 제한이 있는 것도 맞다.
그렇다고 작금의 방향이 잘못되었다고 얘기하는 것도 좀 이른 듯싶다. 장기적으로 보아 필요한 조치는 분명 포함되어 있기 때문에 이 방향이 쉬이 폐지될 상황으로 보이진 않는다.
이 글을 쓰는 이유는, 현재법 개정이 이러하다는 객관적 상황을 알리기 위함이라기보단 (내가 얘기했던 정보가 다소 틀릴 수도 있겠다. 난 세법의 전문가가 아니므로) 앞으로 상가주택을 짓고자 하는 사람들이 어떠한 전략으로 집 짓기에 임해야 할 것인가에 대한 고민을 함께 하고자 함이다.
△ 제주 노형동 상가주택 '숨집' / 설계. 투닷건축 / 사진. 홍석규
△ 영종도 쉐어하우스 '고독한 집' / 설계. 투닷건축 / 사진. 디스틴토함께 고민해봐야 할 것은,
첫째, 상가주택 비율 50%가 의미 없어질 상황에서 적정한 상가 비율을 고민해 봐야 할 상황이 도래했다는 것이다.
지구 단위로 계획된 택지에서 상가주택지의 경우 대부분 상가주택의 비율은 40%로 제한된다. 대부분의 건축주는 그 상가 비율을 최대한 맞추기 위한 주문을 우리에게 하게 되고 어떤 상가가 들어설지, 상권은 어떤 상황으로 전개될지에 대한 고민은 차치하고 무조건적으로 그 면적을 맞추게 되는 상황이 벌어지곤 했다. 주변의 상가가 텅텅 비어 있어도 상가의 40% 비율을 채우지 않는 것은 손해라 생각하는 것이 건축주의 생각이었다.
앞으론 상황이 바뀔 것이다. 상가가 잘 못하면 애물이 될 수도 있기 때문이다. 제대로 임대도 되지 않는 상가가 매도 시 상가의 양도세로 인해 이중으로 발목을 잡을 수도 있다. (앞으론 상가의 양도세는 주택으로 보지 않고 별도로 과세하기 때문에)
상가주택을 짓고자 하는 예비 건축주들이 상가의 비율을 어찌 가져가야 할 것인지에 대한 치밀한 전력이 필요한 지점이 이 부분에 있다.
△ 영종도 게스트하우스 '바라봄' / 설계. 투닷건축 / 사진. 박건주둘째, 지금의 세법 개정에 대한 직접적 문제는 아닐지 모르겠으나 건축주는 건축 시공에 대한 공부를 하기보다는 세법에 대한 공부에 더 집중하는 것이 좋겠다는 것이다.
건축비를 절감하고 안정적 시공을 위한 건축주의 학습이 붐이다.
그전에 한번 묻고 싶다. 여러분이 짓고자 하는 집이 어떤 상황에서 면세에 해당하고 부가세 대상이 되는지 아시는가? 아신다면, 건축 설계비나 시공비도 그에 따라 면세 적용이 되는지 아시는가? 하지만, 현실적으로 시공비에 관해서는 면세 적용이 어렵다는 것도 아시는가?
건축 설계비를 아끼고 직접 투입되는 시공 비용을 깎는 것보다 간접비나 절세를 통한 비용 절감이 더 크다는 것을 건축주는 아시는가? 이에 대한 질문을 함께 공유하고 싶었다.
집짓기 어려운 시절이다. 건축비는 매년 가파르게 상승한다.
그렇다고 안 지을 것도 아니고 그것 때문에 내 바람을 포기하는 것도 아쉬운 일이다.
함께 고민하고 방법을 찾을 때이다.
글. 투닷건축사사무소
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