brunch

라이킷 20 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 바보아저씨 Oct 22. 2023

2025년 현실경제 이야기 장기저성장 군인공무원 투자

육군장군, 고위공무원 연금 사회간접자분 SOC 투자 인플레 디플레 헷징

2024년 현실경제 돌아보기 장기저성장 군인공무원 금ㅇㅇㅇㅇ

2024년 현실경제 돌아보기 장기저성장 군인공무원 연금

장기 저성장 디플레이션 시대, 맥쿼리인프라 군인 공무원

육군장군, 고위공무원 연금 사회간접자분 SOC 투자 인플레 디플레 헷징

이렇게 글 제목을 달아 보았다.

그냥 심심해서 2023년 10월 22일 가을날 일요일 오후 맑은날 내 마음속 생각을 블로그에 옮겨 적어본다.

필자는

학창시절 IMF 시대를 경험해 보았고,

나중에 신입사원 되서는

2008~2009년 금융위기를 겪었고,

- IMF 폭락, 이후 집값 폭등, 주식 폭등,

- 노무현 정부 시절 2004~2006년 집값 폭등, 주식 폭등,

- 2009년 모든게 폭락, 이후 2011년 금융위기 이후 집값 폭등, 주식 폭등,

- 문재인 정부 시절 집값 폭등,

- 현재까지 집값 정체, 무갭투자 빌라왕 허그 파산.

그 큰 사건들 안에서 경제활동을 한 평범한 사람 중 한 명이다.

지나고 보니 이렇더라,,, 지나고 보니 그때 투자 좀 할 껄,,, 하면서 후회도 하고,,, 그 속에서 나름 기회를 몇 번 잡아 제법 큰 목 돈도 투자로 수익을 잘 올리고 살아온, 아주 평범한 사람 중 하나이다.

책 1권 <바보아저씨 경제이야기 1권> 내용에 제주도 출장가서 제주시 노형동 한화아파트 2.5억 할 때 회사에서 전세를 빌려줘서 거기서 출장 생활을 했다고 적기도 하였다. 사실 당시가 2011년 경이었다. 제주시에서 본격적으로 중국인 5억 영주권 제도를 막 도입하는 초기라, 노형동 아파트 2억 세안고 5000만원 으로 갭투자 하고 나왔으면, 그 아파트 지금 10억 실거래 되고 있다. 앉아서 7~8억 단숨에 벌 기회를 놓쳤다.

애월 해안도로 차장 부장님들 하고 밥 먹으러 나가보면 제주도에서 유난히 서쪽 애월은 경치가 좋더라. 한담공원 바닷가 카페가 없었고, 카약 놀이가 전혀 없을 당시에, 그쪽 전답, 전원주택지 매물도 꽤 나와있었는데, 제주시 농협은행가서 대출 80% 해서 토지 갭투자 할 생각도 전혀 못하고 제주도 출장생활을 하였다. 그 토지는 지금 시세가 20배 50배 100배 이렇게 다 되어 있다.

대기업이 무얼 하러 사업권을 따서 움직이면,

그 지역 부동산 도 같이 반응한다는 것들, 정말 회사생활 10년 15년 넘어가게 되면서 깨달았고,

SK하이닉스가 지방에 반도체 공장을 짓는다, 삼성전자가 평택에 반도체 공장을 짓는다. 하면, 무조건 그 지역 주변은 부동산도 같이 반응해서 움직인다는 것을 말이다. 마음을 열고 이걸 빨리 받아 들이고 움직여야 된다는 것을 말이다.

사실 수원, 용인, 평택 등지에 빌라왕 무갭투기 꾼이 많은 이유도 비슷한 이치이다. 여기 대기업이 들어오니까. 당장 무갭투자 무리하게 해도, 어차피 오를 것이다. (과거 분당 미금 오리 정자 수내 서현 판교 성남 광주도 그래왔으니까... 하면서...)

2009년 1월 겨울 잠실 가서 걸어다니다가,,,

부동산 잠실 엘스 30평 매물 급매 8.1억 (전세 6억) 눈으로 보고도, 세안고 갭투자 하겠다는 생각을 전혀 못했다. 나는 당시 20대 중반 신입사원 이었고, 경제에 대해 솔직히 아무것도 모르던 나이였다. 지금 생각하면 부모나 주변에서 갭투자 원리를 알려줬다면, 모은 돈 1.5억에 신용대출 해서 그 매물 투자를 대담하게 했을 것이다. 지금은 그 아파트가 잠실 랜드마크 이자 실거래 25억 배아프다. 솔직히.

https://naver.me/5qgqMKVO

분당,판교,서울 아파트 20년, 우리는 어떻게 살아왔나... 판교-여주역 49분...

[BY 바보아저씨] 바보아저씨의 부동산 이야기 분당,판교,서울 아파트 20년, 우리는 어떻게 살아왔나......

m.post.naver.com

가장 최근에 쓴 판교-여주 관련 글,

저 글을 쓰고 난 이후에 판교 - 여주 역세권 분양권이 2배 더블로 올라가 버렸다. ㅠㅠ.

내가 정자동 직장인 생활을 해봐서, 판교 직장인의 패턴을 빨리 읽을 수 있었기에 가능한 글이었다.

getty

과거에 이루어진 것,

과거에 이미 발생한 것, 내가 기회를 많이 못 잡은 것은 지나간 일이니 뒤로하고,

이제 2024년 2025년 해가 넘어가는 앞으로 현실을 생각해 보자.

그동안 책 쓰고 블로그를 통해 전세대출, 디딤돌대출, 보금자리론, 무갭투자, 빌라왕, 허그전세보증보험 등을 많이 알리면서도, 무갭투자, 공시가 150% 역전세 갭투자를 조장하는 정부의 모순점도 같이 알려왔고, 이 모든 원리는 기대인플레이션 2%, 모든 것이 우상향 할 수 밖에 없는 신용통화시스템 경제에 기반한 원리라는 것도 은연 중에 계속 설명을 드렸다.

사람들이 투자를 하면서,,,

- 허그가 당장 파산이지만, 추경 자본 100배를 해서 돌려막으면, 언젠가 집값이 올라서 정상화 됩니다.

- 무갭투자 지금 계약해도, 나중에 집값 올라서 사기가 아닙니다.

- 10억 건물 6억 대출, 6억 전세 받아도, 나중에 집값 오르니까 당장 사기가 아닙니다.

- 100억 땅 살 때 80억 대출로 땅을 사고, 매년 땅값 오르니까 나는 안 망합니다. 개발정보 땅투기 방법.

라고 하면서 마구마구 인플레이션 기대치로 투자를 하는 방식을 말하는 것이다.

모두 그동안 책과 블로그에 다 적었던 내용들이다.

즉, 쉽게 말해, 현재의 경제 시스템은, 인플레이션 매년 2% 내외 발생을 해야. 현재의 대출 경제가 유지가 될 수 있다. (신용통화시스템 원리는 검색 등으로 공부를 별도로 하셔야 함.)

이렇게 경제 시스템적 접근에 의해, 생각을 함에도, 나는 대한민국 경제가 과거 처럼 활발하게 고성장 국가로 돌아가기는 힘들다고 생각을 한다.

지역적으로 어디가 호재라서 어디가 올라요. 어떤 주식이 테마라서 올라요. 이렇게 선별해서 투자하는 방식 말고, 전체적인 시야로 봤을 때, 대한민국은 과거처럼 일자리도 많고, 성장이 빠른 국가로 돌아갈 수 없다는 뜻이다.

그 이유는

인구 구조의 문제 때문이다.

많은 부동산 폭락론자 들이, 이 인구구조 론을 들고 폭락론을 외쳤다.

2006년 폭등기에도 폭락론자 들은 인구가 줄어서 부동산 망한다.

2011년 폭등기에도 인구 때문에 망한다.

2020년 폭등기에도 인구 때문에 망한다.

2023년 지금도 인구 때문에 결국 망한다.

폭락론자들은 한결같이, 이 인구 때문에 부동산은 결국 망한다는 논리를 펼친다.

그런데 안타깝게도 2006년, 2011년, 2020년, 2023년, 오면서 집값은 출렁이지만 우상향을 계속해 왔다.

최근에 내가 놀란 건,

나의 지역구 강원도 춘천시 퇴계동 온의동 보면,

강원도에서 가장 알아주는 랜드마크 아파트 온의동 롯데캐슬 스카이 클래스 전용 85제곱 전세 시세가 3.2억 3.5억 하다가, 2023년 들어 갑자기 4억 까지 올랐다는 점이다. 매매가는 5억 초반 형성이 되는데, 결국 세입자 들이 전세금을 4억으로 올려서 받쳐주면, 매매가는 70~80% 전세가율 역산법에 의해 매매 시세가 5.5억 언저리로 또 올라가게 될 것이다.

다들 망한다. 경기 안좋다. 전쟁나서, 인구 줄어서, 강원도가 무슨, 주식도 너무 안 좋다 해도. 지역적으로 좋은 곳은 오를 수 있다는 것이다.

결국 투자를 선별해서 잘 하면 잘 할 수 있겠지만.

선별 투자가 아닌, 전체적인 큰 틀에서 이제 생각을 해보자.

대한민국이 과거 처럼 신생아가 많은 국가도 아니고,

저출산으로 접어든 지도 한참이 되었다. 거의 20년 이제 다 되어 간다.

대학교 4학년 마지막 학기에, 나는 서울대 통계학과 출신 강사님의 <인구의 이해> 라는 강의를 한 학기 들으면서 이걸 빨리 알아 차렸는데,

합계출산율 : 한 명의 여성이 평생 낳는 자녀의 수 2.1명 정도 유지가 되어야 인구가 유지 된다고 함.

0.1명은 영아 사망률 등.

부부 2명이 2명의 자녀를 낳아야

국가의 인구는 유지가 될 수 있다.

그것이 2000년대 중반에도 2.0 한참 모자랐고 매년

1.5

1.3

1.1

0.9

0.8

이렇게 계속 떨어져 왔다.

합계출산율 1.0 상태 라는 뜻은

전체 부부가 500만쌍 1000만명 인데

그 아래 자녀는 500만명 밖에 안된다는 것이다.

지금 이 합계출산율이 1.0도 안되고 0.9, 0.8 이렇게 폭락을 해 있다고

가끔 뉴스에 보인다.

토종 한국인 인구는 줄어들 것이다. 토종 한국인 젊은 사람들 경제 활동이 줄어들 것이고, 그래서 정부는 이민청을 설립해서 이민자를 대대적으로 받아야 된다. 말하는 것이다. 세수도 줄고, 경제 성장도 어렵고, 인구가 안 늘어 고생했던, 호주, 뉴질랜드 등 다른 국가 처럼 이민 문화를 정착 시켜야 한다. 말하는 것이다.

부동산 시장에 영향은 없을까?

이걸 생각해보면, 일본의 인구구조와 경제 변화를 잘 생각해 보면 또 된다.

인구의 이해 수업 시간에

인구 구조가 일본을 15년 후행해서 따라간다고 했다.

일본의 고령화 속도 부동산

한국의 고령화 속도 부동산 15년 선행 후행을 해서 따라간다는 것이다.

서울 4대문 안 아파트 들은 홍콩 처럼 갇혀 있는 느낌이고 수요가 많아 영향이 없을 것아 보인다.

수도권 외곽이나 지방은 필시, 인구구조 영향을 받는 지역이 나올 것이다. 지금도 인구 소멸 읍면동도 생기지 않나. 도시 시 지역도 영향을 받는 곳이 있을 것이다.

getty Seoul

다른게 지금 뭐가 있을까?

당장 내가 살면서 나한테 바로 체감적으로 닥쳐오는 현실 경제 상황들이 뭐가 있을까?

전세 : 중기청, 버팀목, 신혼부부, 전세대출 등으로 일단 전세를 산다. 월세를 아끼자. 전세가율 80% 확인하면 안전하다.

내집마련 : 전세대출로 살다가, 디딤돌 보금자리론 해서 1주택 마련하기도 요즘 쉽다. 이미 디딤돌 보금자리론 대출 방법은 국민 보급형 대출로 상식으로 자리를 잡았다.

갭투자 : 한 물 간 투자법으로 보이지만, 아직도 매매 5억인데 전세 5억에 계약하는 세입자 너무 많다. 하지만 전세가율 80% 계산 해서 영리한 세입자 들이 많아서 갭투자 많이 알려지고 해서, 무리한 무갭투자는 앞으로 점점 더 계속 힘들 것으로 보인다. 갭투자 하려면 20~30% 내돈이 적어도 있어야지. 하는 문화를 바보아저씨 라는 사람이 주도하고 있고, 점점 더 많은 사람들이 알게 되었다.

코인 : 코인 한 물 간 건 누구나 이제 안다.

마진 선물 : 도박이나 다를 바 없고, 따기도 쉽지만 몇 시간 만에도 내돈 다 날릴 수 있을 정도로 위험하다. 걍 이건 점쟁이 도박이다.

땅투자 : 아무 임야 전답이나 막 사면 팔기가 사실 어렵다. 기획 속임수도 쉽고, 호가도 정확하게 모르고, 토지 개발 내부 정보가 있어야 땅투기는 접근이 쉬운데 일반인 들이 그런 정보를 가지긴 어렵다.

건물매입 : 10억 건물이라면 대출 5억, 보증금 2억, 내돈 3억 해서, 내돈 30% 3억 정도 들고, 10억 건물 매입을 하면 그건 누가 봐도 무리한 갭투자도 아니고, 건물 월세 400~500 받아서 운용을 할 수가 있다. 폭락론자들 잘 보면, 이런 건물 매입도 그렇게 하면 망한다 망한다 말하고 다닌다. 마음을 열어야 한다. 현재의 서양 서방 경제 시스템은 대출로 만들어진 대출 신용통화 경제다. 그래서 모든 건물에 대출이 50~60% 들어 있는 건 자연스러운 상태라는 걸 말이다. (feat. 흑석 건물 영끌한 김의겸 선생)

1주택 하고, 갭투자 안정적으로 하고, 목돈이 있으면 건물을 매입한다.

상식이다.

그런데 건물매입을 하면 좀 귀찮은 것들이 많이 발생을 한다.

세입자 들어가고 나가고 관리하고 유지보수 하고, 내 품이 은근히 많이 들어간다. 부동산 중개 복비도 계속 나가고, 수백억 건물이라면 관리자를 고용해서 쓰면 되지만 10억 20억 30억 건물은 사람 쓰기도 애매한 월세소득이라 내가 건물에 잡혀 있다는 느낌도 사실 받는다. 건물이 규모를 넘어가면 각종 전기점검 소방점검 세입자 상대 등 온전히 관리하는 데만 한달 내내 그 자체가 일이 되는 경우도 생긴다. 시내 큰 건물 은행에 총무과장이 따로 있고 그 일만 하는 경우가 그 이유다.

그런 이제 남은 게 뭐가 있을까?

응,

주식이다.

주식 : 대부분 올 현금 내돈으로 사서, 수익을 내서 내가 가진다. 좋은 종목을 찾는 것은 내 능력이다. 공평해 보인다.

그런데 주식이 과연 공평할까?

영화 돈, 류준열 나오는 영화, 프로그램 매매로 덩어리로 개미주주 속이면서 움직여 차익을 내는 수법. 같은 걸 말한다. 또한 공매도 문제다. 일반 개미 주주들이 정보에도 취약하고, 공매도 대응도 사실 안된다.

일반인 들은 회계사 들 처럼 기업 실적을 바로 접하지도 못한다.

빅4 회계사 들 보면 굴직굴직한 상장회사 회계 감사를 하는데, 실적을 미리 접한다. 그래서. 회계사 재직 중에는 관련 주식투자 금지를 한다.

그런데 금지를 하면 뭐하나. 차명폰 대포폰에 친구 명의 인증서 하나만 들어 있으면 친구 계좌로 주식거래 펑펑 다 할 수가 있다. 지방 대기업 출장가서 실적 취합하고, 서울로 올라오는 KTX 기차 안해서 친구 인증서 대포폰으로 주식거래 하면 그걸 누가 잡아낼 수 있나? 잡을 수가 없다.

대기업 재무 회계팀 상위 조직 라인 역시 마찬가지다. 같은 회사 내에서도 현장 직원은 회사 내부 정보에 취약하다. 투자 문제도 있지만. 승진 사내 정치에도 불리하다.

주식 공매도 내부거래, 정치인 사모펀드 투자 뻥튀기

이것도 너무 만연해서 똑똑한 국민들이라면 다 아는 상황이다.

그래서 주식도 한 바구니에 담으면 위험하다. 말하고,

카카오 보자. 요즘 주가 엄청 폭락해서 개미들 너무 심란할 것이다.

대형 플랫폼, 그를 추종하는 젊은 투자자들. 카카오, 네이버, 쿠팡 등.

나는 플랫폼 화를 너무 진행하면 당장 내 돈이 절감되고 효율이 생겨 좋아 보이지만,

결국 전체 국가 경제에는 해악이 될 수 밖에 없다는 생각이다.

대중을 많이 이동 시켜야 서로 만나고 헤어지고 그런 것들, 때로는 출산율에도 영향을 줄 수 있을까?

그런 것들이 줄고, 바로 집에 가서 플랫폼 보고, 플랫폼으로 먹을 것을 시키고, 나도 사실 편하지만, 과연 이게 맞을까? 생각을 가끔은 하고 산다. 왜냐면 외출 대면 접촉 기회를 줄일 수 밖에 없는 것이 플랫폼 화 이기 때문에,,,

그럼 이제 또 뭐가 있을까?

배당주

장황한 생각들을 하다가. 배당주 생각이 나서 사실 글을 쓰고 있었다.

배당주, 고배당주, 자산이 생기면 이쪽을 사람들이 좋아하게 된다.

자산가 + 건물 돌리다가 힘든 노인들 + 여성 분들 + 야망 낮은 초식 투자자들 + 장년층

이분들이 고배당주 이쪽을 선호한다.

실제로, 나의 외삼촌 일가 쪽이 상당한 자산가 한 분이 계신데,

건물을 해서 운영해 보니, 손이 너무 많이 가고, 나이가 들어 건물 정리하고,

은행에 돈 넣고 그냥 쓴다. 자식 물려주고 죽으련다. 하시는 분이 계신다.

지나가는 말이라도, 그게 장년층 실제 생각이다. 건물 나가서 방수 작업하고, 각종 점검 신고하고, 세입자 상대하고, 부동산 상대하고, 나이들면 그게 점점 귀찮아 진다.

그래서 배당주, 10년 보험, 방카슈랑스 적금, 아니면 그냥 예금, MMF

아니면 그냥 자식한테 조금씩 미리 떼주고 용돈 받자. 증여도 하고, 뭐 이런식으로 인생이 흘러간다.

10년 만기 보험, 방카슈랑스 같은 경우는 운용 수수료를 너무 떼어가고, 사실 은행 보험 업을 해본 사람들은 상당히 기피를 한다. 내가 그동안 책과 블로그에 이 부분을 대대적으로 공격을 많이 하는 이유도 그것이었다. 블로그 잘 찾아보면 보험 구조 비판한 글도 많이 있다. (10년 보험은 10년 못 채우고 중도 해약율이 굉장히 높아. 손해를 보고 해지하는 고객이 많다는 뜻이다.)

예금, MMF : 인플레이션 헷징이 잘 안되고,

재미도 사실 없다.

그럼 연금, 고배당주, 주택연금

노인 분들이 가장 좋아하는 것이다.

주택연금 : 1인 독신 가구면 이거 신청해서 집 기반으로 연금 받다가 돌아가신다. 연금 받아서 쓰다가 차액 남으면 상속도 되니까, 가족이던 친척이던 자식이던 상속이 된다. 자식이 있으면 주택연금 할까 하다가, 그냥 살다가 자식 물려줄래. 해서 신청을 취소하러 다시 오는 분들도 상당히 많다.

그 와중에 하나의 특이한 주식 종목이 내 눈에 들어왔다.

바로

맥쿼리인프라 배당주

맥쿼리 인프라 배당금

고배당주 들 잘 보면 이것도 종목이 거의 정해져 있다.

- SK텔레콤 : 주가 5만원 분기배당 830원 4번 (6% 내외)

- 하나,우리,신한,KB금융지주 : 5~6% 내외

- 대신증권우, NH투자증권우 : 7% 내외

- 현대차우, HD현대 : 5~6% 내외

- 맥쿼리인프라 : 5~6% 내외

등등 순이익 잘 나오면서 배당성향 25~50% 나오는 회사들, 맥쿼리는 90% 이상.

이런식으로 고배당주도 우량주 종목에서 선별하면 10~20개 정도로 선별이 바로 된다.

이 중에서 맥쿼리인프라

맥쿼리인프라

가장 눈에 띈다.

본 글의 맥락 선상에서 말하는 것이다.

일반 수익을 추구하는 제조업 수출 기업이나,

항상 정부가 통신료 내려라 내려라 하는 SK텔레콤 통신주나.

돈 잘 벌면 배당금 줄이고 배당하지 마라 관치 금융하는 시중은행주 들이나,

이 종목들에 비해 상대적으로

정부의 공격이 덜한 종목 = 맥쿼리인프라가 된다.

고속도로 통행세, 항만 물류 수수료 가지고

그대로 매년 배당하는 사회간접자본 투자회사.

인플레이션 되어서 통행세가 올라가면 배당금이 같이 올라가는 구조.

특히,

맥쿼리인프라 잘 보면

- 11.8% 군인공제회

- 5.4% 공무원연금공단

이렇게 보유해서 배당을 받고 있다.

군인 장군 대령 중령들 연금, 공무원 퇴직하고 연금,

이 연금은 매년 물가에 맞춰 조금씩 이라도 오른다.

군인공제회 공무원 연금 지분 만 합쳐도 맥쿼리 전체 지분의 17.2% 정도가 나온다.

수익은 국가의 인프라, 인천공항고속도로, 항만수수료 국가의 인프라 운영 수익에서 배당금이 나온다.

주가 12,000원, 배당금 2월 385원, 8월 385원 2번 1년 770원 이렇게 나온다.

5~6% 사이 수익은 매년 지급이 된다.

자산이 많다면 여기에 투자를 조금 해놔도 상관없지 않을까?

군인연금과, 공무원연금 대주주 세력에 편승해서 말이다.

통신주 : 잘 안 오르는 이유는, 수익이 많이 나면, 정부가 통신료 내려라 그게 복지다. 정치적인 공격을 한다.

한국전력 : 만년 적자로 전기세 인하해서 이 주식은 사면 사실 안된다.

은행주 : 돈은 잘 벌고 배당도 잘 하지만, 성장이 사실 어렵고, 많이 벌면 정부가 배당을 못하게 지시를 하기도 한다. 관치금융

맥쿼리인프라 : 군인, 공무원 본인들 연금이 올라가려면, 고속도로 통행세가 좀 오르고, 공무원들이 직접적으로 공격을 하기도 어렵다. 배당 규모가 줄면, 본인들 연금 재원 수익이 감소하므로, 그래서 상당히 괜찮은 방어 주식으로 생각이 된다. 물가가 오르면 통행료가 좀 올라도 저항이 덜하므로 인플레이션 헷징도 당연히 되는 것이고 말이다.

국민들이 기름값 비싸서 나들이 고속도로 운행을 안해도,

쿠팡 택배 트럭은 고속도로를 많이 많이 운행을 해서 통행세 낸다. 이런식.

장기 저성장 디플레이션 시대, 맥쿼리인프라 군인 공무원 추종하기.

육군장군, 고위공무원 연금 사회간접자분 SOC 투자 인플레 디플레 헷징 방법이다.

무자비한 무갭투자 이제 막히고, 주식은 10년 내내 박스권이고, 코인 망하고, 점점 투자해서 돈 벌기 어려운 상황으로 되어 가는 것 같다.

미국이 계속 금리를 올려서 인플레이션 2% 내외로 낮추겠다는데,

차라리 새마을금고 신협 등등 5~6% 예적금 특판

분산 예치가 원금 보장되고 더 안전할까?

아니면 어려운 지금이 기회다 라고 생각해서,

목 좋은 랜드마크 아파트 지금 갭투자를 오히려 지금 들어갈까?

아직도 5억 빌라 5억 전세 계약하는 바보들 네이버 지식인 가보면 매일 글 올라오는데

나도 어리석은 세입자 하나 잡고 무갭투자 그냥 해볼까? (어차피 빌라 6억 오르면 아무 문제 없잖아. 잭파시 무갭 망령론자들 사회 암적 존재들)