디딤돌대출 빌라 대출한도 왜 아파트 만큼 안 나와요?
아파트 vs 빌라 대출한도 산정 은행 내부 로직 공개
디딤돌대출 빌라 대출한도 왜 아파트 만큼 안 나와요?
아파트 vs 빌라 대출한도 산정 은행 내부 로직 공개
바보아저씨 카카오톡 익명 단톡방 (전세사기, 디딤돌대출 등 아무거나 막 질문하는 톡방)
바보아저씨 카카오톡 익명 단톡방 (전세사기, 디딤돌대출 등 아무거나 막 질문하는 톡방)
getty디딤돌대출 빌라 대출한도 왜 아파트 만큼 안 나와요?
아파트 vs 빌라 대출한도 산정 은행 내부 로직 공개
(※ MCG 방공제 방빼기 변수는 본 글에서 예외처리 하고 기술합니다.)
전세사기 당하지 말라고 무갭투자 폐단을 여기저기 알리면서
카카오 익명 단톡방을 개설해 두었는데,
사람들이 들어와서는 전세사기 질문은 잘 안하고
대부분 디딤돌, 보금자리론 2개의 대출 문의를 많이 한다.
그 중에 요즘 핫한 이슈에 설명을 여기 해 드리려고 한다.
[빌라 대출 한도 대폭 삭감의 문제]
사람들이 월세를 안 살고, 전세대출로 살다가,
이제 집을 사려는 사람들이, 디딤돌 대출을 바로 생각을 한다.
지금은 디딤돌대출이 아주 보급화 된 국민대출이 되어서, 한도, 자격, 연봉조건, 재산조건 등 사려는 사람들이 다 어느정도 알아보고 계약을 한다.
그러함에도,
디딤돌대출은 변수가 참 많은 대출이다.
(감정가 한도 문제, MGC 방빼기 문제, 신혼부부 7년, 소득기준 월급x12개월, 혼인신고 전 세대원 신청 가능 등등)
오늘 올라온 질문 이다.
아파트 처럼 5억 정도 하면 80% 4억 대출 나오겠지...
생각을 하고,
빌라를 계약 덜컥 하고 (특약도 안하고 몰라서 못하고)
은행을 갔더니, 감정가 가 아니고, 공시가 기준으로 대출을 해주겠다. 말하더라...
이 내용은
특약계약을 안 했으면 바로 계약금 수천만원 날리는 상황이다.
조금은 충격적인 상황의 멘붕 질문이다.
특약계약 : 디딤돌대출 불가 시, 계약금을 전체 반환을 해준다.
명시를 안했다면 계약금 수천만원 바로 날린다.
위 상황이 왜 벌어졌는지, 설명을 이제 해 드리려고 한다.
아파트 vs 빌라 대출 한도 차이가 발생하는 이유
[아파트]
매매가 5억 내외면 실거래 평균이 5억 내외로 거의 맞춰진다.
더구나 KB시세 통계가 있어서 세대가 많은 단지는 층수별로 시세 평균도 쉽게 알 수가 있다.
은행원이 컴퓨터로 층수별 시세표를 뽑으면 높은 층은 5.3억, 낮은 층은 4.8억 이런식으로 시세표가 있다.
그 시세표 80% 그대로 해서 대출이 나온다.
아파트는 대단지면 시세 변동성이 작아서 대출이 대부분 80% 까지 잘 나온다.
[빌라]
빌라왕, 그 말도 많고 탈도 많은 빌라는 특성이 좀 다르다.
매수자가. 나름 시세 추정을 하고, 5억이면, 감정가는 4.5억 4억 최소 나오겠지,,, 생각하고
나는 대출 3억 정도만 있으면 되니깐. 내돈 2억 있으니깐, 이 정도면 대출 무리없이 나오겠지. 해서 은행을 가보았다.
그런데 지금 2개 시중은행에서는 빌라 대출을
시세도 감정가도 아닌,
공시가 80% 해주겠다는 뜻을 밝혔다.
이게 무슨 소리일까?
5억 빌라 시세 80% 대출하면 4억 대출이 나갈 수 있는데
5억 빌라 감정 4억 나오면 80% 3.2억 대출이 나갈 수 있는데
실제로는 둘다 아니고 빌라는,,,
5억 빌라 공시가 72% 선인 3.5억 x 80% = 2.8억 만 대출을 해주겠다고 밝인 것이다.
질문을 올린 저 분은 국민은행, 신한은행 2개의 은행에서 저런 답변을 받았다고 한다.
실제 대출 3~4억 사이를 예상했는데,
실제로는 2.8억 만 대출이 나오는 상황으로 돌변한 것이다.
전세대출로 전세를 살다가,
디딤돌대출로 집을 사려는 사람들은 돈 1000~2000만원도 아쉽다.
거의 영끌해서 맞춰서 집을 사서 들어간다.
그래서 당장 계약 포기 위험에 직면해 있다.
은행이 왜 저렇게 나올까?
내부 로직(내부 상황)을 알려 드리려고 한다.
[아파트]
5억 중 4억 대출을 해주면
전국적으로 20% 이상 폭락할 통계적 확률이 제로에 가깝다.
그래서 아파트 담보대출은 망하지 않는다. 은행 최고 수익성 대출이기도 하다.
[빌라]
시세, 감정을 아무리 잘 해도,
감정 뻥튀기가 심하다는 걸 은행원들도 잘 알고, 사실 빌라 대출은 리스크가 높은 대출이 되어 버렸다.
건축왕(=빌라왕)
3억으로 빌라를 짓고,
몇채 만 매매가를 5억으로 올려서 조작해서 친 다음,
감정가를 5억으로 올려 버린다.
그럼 대출이 80% 4억 나갈 수가 있다.
실제로 빌라왕 건축왕 (전 방송사 국장 등) 들이 벌인 일이다.
그래서 3억에 빌라를 짓고 감정가 5억 뻥튀기 한 다음 전세를 4억~4.5억 받아서 사기를 쳤다.
(건축왕 = 빌라왕 = 역전세 사기)
그래서
시중은행들이 이제는 전세 뿐 아니라,
디딤돌 대출 시에도, 빌라 시세, 빌라 감정가 자체를 믿지 않는 것이다.
그리고 역전세 사기 당한 세입자 들 2+2년 순환되는 시점까지 지금 2년 정도가 더 남았다.
빌라왕 전세사기 향후 2년 간 계속 터질 것이고, HUG 적자는 쌓여갈 것이다.
빌라 5억, 감정 4억, 공시가 3.5억 이렇게 해도,
빌라 시세 자체가 오를 지 내릴 지, 아니면 더 하락할 시, 예상할 수가 없다는 것이다.
그래서 은행에서 빌라는 리스크가 많아서 대출을 잘 해주지 말아라.
대놓고 말하기 뭐하니,
공시지가 80% 해주겠다 말하면서.
고객에게 말하는 것이다.
아파트 처럼
1억 빌라 8000만원 대출을 땡겨야 되는데,
빌라는 이제
1억 빌라, 공시가율 72% 7200만원, 80% 대출은 5760만원
여기 까지만 대출을 해주겠다고 말하는 것이다.
그래서 나는 위 질문에 어떤 답변을 최종적으로 해 주었을까...
시중 모든 은행에 가서,
매수자인 나는 아파트 빌라, 빌라 위험성을 알고 왔는데,
이 지역에 이정도 빌라면 시세 어느정도 나오고, 그래서 이정도는 대출을 해주셔도 괜찮지 않나요?
착한 고참 은행원 찾아서 대출 한도를 최대한 땡겨 보라고, 발품 팔아 보라고 말해 드렸다.
매수자 본인이
디딤돌 대출 불가 시 계약금 반환한다. 특약을 지금 안해서 벌어진 일이다.
은행 입장에서는
아파트 5억, 대출 80% 4억, 전국 모든 아파트가 20% 폭락해도 안전하다.
(아파트는 시세 변동성이 적다.)
빌라 5억, 대출 80% 4억, 나중에 빌라가 3억 되면 은행은 대출 한 건 당 1억 손실이 발생을 한다.
(빌라는 시세 추정 감정가도 믿을게 못된다. 혹시 더 하락하면 은행이 위험하다.)
리스크 회피를 자체적으로 지금 하는 것이다.
빌라는 참 전세나 매매나 이제 애물단지가 되어 버렸다.
[디딤돌대출 빌라 매수 시]
반드시 특약 계약을 하셔야 한다.
디딤돌 대출 불가 시 계약금 전체를 반환한다.
꼭 <디딤돌대출> 명시를 하셔야 한다.
간혹 공인중개사 들이 디딤돌, 보금자리론, 일반주담대의 차이를 잘 모르고
그냥 은행가면 대출 나와요. 얼버부리면서 계약을 유도한다면, 그 중개인은 거래를 안하시는 게 좋을 것이다.
디딤돌대출 자체만 봐도,
주택청약 3년 36개월 넣으면 0.2% 이자 할인을 해주는데,
0.2% 할인 30년 그 이자 차이가 800만원 벌어진다.
중개인이 디딤돌대출이 안되면 그냥 보금자리론, 일반주담대 하세요. 해서
은행가서 그 대출을 쓰면 금리가 1~2% 올라가고,
30년~50년 이자는 수천만원~1억 까지도 차이가 날 수가 있다.
그래서 특약에 반드시
<디딤돌대출> 불가 시 계약금을 반환한다. 특약을 하고, 은행에 가서 한도를 뽑아 보셔야 한다.
특약 반드시 하고,
빌라는 은행가서 정확한 한도를 문의해 보셔라.
한도가 생각보다 안 나올 수가 있다. 감안하고 은행 가셔라.
(MCG 방공제 방빼기 변수 포함)
그래서
특약 계약이 중요하다. 무조건 이다.
[주택 대출 서류]
- 주택매매계약서
- 주민등록등본(1개월 이내 발급분) 주민번호 다 나오게 출력
- 등기부등본 (은행에서 바로 출력해줌)
- 등기권리증 (이건 집문서 입니다.)
- 인감증명서(본인 발급), 인감도장
- 원천징수영수증
추가 서류 필요할 수 있는데 은행 문의.
[계약금 반환 특약 계약 -> 은행가서 한도확인 -> 이후에 본계약]
1) 집 구경 + 특약 계약 (디딤돌대출 불승인 시 계약금 전체 반환 명시)
2) 대출 한도 확인 (은행 또는 기금e 든든 사이트)
3) 계약 5%
4) 대출 + 잔금 + 이사 들어가기
아파트처럼 KB시세 없는 집이면 감정 1~3일 + 물리적으로 무주택 조회 2~3일 + 법원 근저당 3~5일 ->
그 이후는 클릭해서 대출 실행할 수 있습니다.
시간 충분해요.. (진짜 급하면 10일 전에 나올 수도 있음... 은행원 재량임...)
그런데 대충 여유잡고 보통 2~3주~한두달 말하는거 끝.
(매도자 대출 있는 경우)
매수자(나) 디딤돌대출 -> 매수자(나) 통장 + 출금 -> 법무사 -> 매도자(집판사람) 대출 근저당 말소 + 소유권 이전등기 + 매수자(나) 디딤돌대출 근저당 설정
(전세입자 살고 있는 경우)
매수자(나) 디딤돌대출 -> 매수자(나) 통장 + 출금 -> 법무사 -> 세입자 전세금 송금 + 세입자 전출신고 + 소유권 이전등기 + 매수자(나) 디딤돌대출 근저당 설정
취득세 1.1%, 복비 0.4%, 법무사, 충당금, 관리비 정산 등등 끝.
내집마련 ㅊㅊ
(MCG 방공제 방빼기 변수는 본 글에서 예외처리 하고 기술했습니다.)
바보아저씨 부동산 이야기
디딤돌대출, 부부연봉 2000만원, 2억 아파트 대출이 가능하다. (LTV DTI DSR 계산법)
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