호텔 시장과 입지

스타벅스,  L7과 신라스테이, 서울과 지방.

'' 본 글은 여수에 작은 호텔을 기획하며 공부중인 학생의 발표자료입니다. "

옛날에 메리어트 아저씨가 이런 말을 했죠. 호텔은 첫번째도 입지, 두번째도 입지, 세번째도 입지다!!

제가 기획하는 호텔에게 입지란, The Place for Best Revenue 입니다.  

한정된 자원으로 최선을 수익을 위해 고려하는 장소

# 스타벅스 

흔히 장사가 잘되는 곳에 목이 좋다라는 표현을 씁니다.  그리고 대부분 그런 자리에는 스타벅스와 맥도날드가 들어와 있죠. 아침 8시반, 직장인들에게 커피한잔을 무려 4100원에 강매하는 곳입니다. 무슨뜻일까요? 아침 8시반에 1000원과 지각을 바꿀 용기가 있는 직장인은 별로없다는 이야깁니다. 근무평가에 반영될테니까. 그 찰나의 틈과 입지를 이용해서 한 잔당 천원을 더 받는 다는 이야깁니다.

점심시간이 되면 이야기는 좀 달라지죠. 좀더 느긋한 시간이라 고객들의 시야가 넓어지게 됩니다. 슬슬 가성비를 좀 따지게 되는거죠. 같은 맛이라면 더 저렴하곳, 같은 가격이라면 좀더 맛있는 곳. 판교 직장인 기준으로 걸어서 10분정도의 거리는 코려가능한 거리라는 이야기입니다. 점심 1시반에 판교 직장인에게 커피의 가격은 3500원. 이처럼 입지는 시간과 결탁해서 고려의 대상, 가격상승이라는 결과를 만들어 내기도 합니다

스타벅스

# 롯데와 삼성 - L7, 신라스테이

다음은. 롯데와 삼성을 이야기하기 전에 저희동네 이야길 좀 더 할게요.

판교엔 회사들이 되게 많습니다. 그런데 호텔은 메리어트 하나밖에 없어요. 되게 흥미로운 시장이죠. 그러다 보니 4성급임에도 객단가가 꽤 높은편입니다. 스탠다드 기준 18만원. 대부분 만실이다보니 비지니스 고객들은 잘곳이 없어서 강남이나 정자역까지 진출합니다.

근데 강남엔 호텔이 되게 많잖아요. 그럼 고객은 트립어드바이저 같은데 들어가서 저울질을 하기 시작합니다.

비슷비슷한 호텔들이 많아요. 뭔가 되게 독특한게 없다면, 당연히 가깝고 주변에 볼거리나 편의 시설이 많은 곳 근처로 방을 잡게 되겠죠. 강남과 같은 경쟁시장에서 입지라는 요소는 중요한 차별화 요소라는 이야기 입니다.

그래서 이번에 롯데가 고른 곳이 강남 테헤란로. 강남 L7이 들어갈 자리입니다. 20~30대 여성고객과, 비지니스 고객을 함께 잡겠다. 가 아닐까 싶어요. 보통 그런덴 임대료가 비싸서 호텔들이 들어가기 쉽지 않은데 명동대로변도 그렇고 자신이 있나봅니다.

명동 L7 - 라이프스타일 호텔 표방 

L7이 나왔으니까 고객에 대한 이야길 좀 할게요. 롯데 L7의 경우 작년에 명동에 1차 오픈했고, 곧 강남과 홍대에 추가오픈할 예정입니다. 명동이면 쇼핑, 강남이면 쇼핑과 비지니스, 홍대는 문화와 먹거리. 각분야에서 나름 힙한 곳들이라 외국인들이 많이 가는곳이죠.  실제로 이친구들의 타겟층은 20~30대 외국인 여성이고, 그런친구들이 오고있죠. 결국 상권이란 그 주변에 어떤 사람들이 많이 오는가. 그리고 누구로 부터 돈을 벌 것인가의 문제와 직접 연결 되어있는 요소입니다. (라이프스타일 호텔을 표방하고 있습니다.)

신라스테이라는 삼성 브랜드가 있어요. L7같은건데(사실은 롯데시티호텔) 이 친구는 되게 재미있어요.

특히 이번에 해운대쪽에 생긴데는 오션뷰에 루프탑 수영장으로 인기를 얻고 있죠. 가격구조가 독특해요. 평소엔 10만원 초반이다가, 여름엔 중후반으로 뜁니다. 수요와 공급의 법칙이죠. 이처럼 같은 신라스테이 내에서도 그렇고, 동급 호텔로 보이는데 명동L7과 해운대 신라스테이는 다른 고객과 다른 매출시기를 가지고 있습니다. 

신라스테이 해운대 - 비지니스 레져

# 서울과 지방

부산이야기가 나왔으니 한걸음 더 들어가볼게요. 최근 부산에서 핫한 곳이 있죠? 부산 힐튼 아난티

이번에 새로생긴덴데 이친구는 일단 서울애 있는애들이랑 스케일부터 달라요. 그리고 옆으로 퍼져 있죠.

무슨말일까요? 땅값이 싸서. 좁은땅에 높게 지을필요가 없고, 주변에 편의시설이 없으니 부대시설이 필수적이라는 이야기입니다. 기장이라는 곳은 해운대에서 차로 15분 정도 걸리는 짧으면 짧고, 길다면 긴 위치니까요. 애들처럼 생긴 리조트 호텔들은 서울애들이랑 돈버는게 좀 달라요. 객실 이외에 식음료의 비중이 꽤 높은 편이고, 땅값이 오르는게 많이 중요합니다.  호텔은 부동산 사업이라는 이야기를 실감나게 하죠. 주변에 도로가 생기고 상권이 형성되면서 호텔이 입지한 토지 가격은 수십만원대에서 백만원대로 오르길 예상했겠죠.

부산 힐튼 아난티 -  '마치 외국에 온 것처럼'

대신. 스스로 사람을 끌어들이는 능력이 있어야해요. 어려운 이야기지만 호텔이라는 제품과 자연환경을 이용해서 수요를 창출해야합니다. 제품과 마케팅이 중요하다는 이야기죠. 사실 부산힐튼이야 돈이 많아서 상대적으로 고민이 적을겁니다. 오히려  고민은 마케팅 능력이 부족한 중소호텔이나 카페들이 많겠죠. 지방관광지들은 평일과 주말에 차이가 극심해요. 평일의 공백을 로컬 고객들, 외국인 고객들, 비지니스, MICE 고객들이 채워야하는데. 사실 이런 지역은 부산과 제주정도밖에 없으니까요.

그나마 내수시장에 새로운 활기를 불어 넣은건 '내일로'친구들의 SNS와 그들의 나이들어감 입니다. 내일로가 시작된 올해로 10년차니까... 친구들이 자꾸 인스타나 페북 그룹 같은데에 예쁜사진들과 영상을 올리니까 조금씩 아끼면서 여행통장을 따로 만드는겁니다. SNS의 핵심은 실시간소통과 사진. 예전에 입소문으로 불렸던 것들이 좀더 자주, 빠르게, 보다 생생하게 전달된 덕분이죠.

이런 환경의 변화를 적절히 활용 한 카페들도 있습니다. 주로 전망 좋은 곳에 예쁜 카페를 짓고 야외공간을 잘 활용 하는 곳 들이죠. 사진찍기(Instagram)과 놀기(Play)에 좋은 곳들. 이친구들의 수익모델도 비슷합니다.

음료와 빵을 팔아서 수익을 내고, 사람들의 잦은 방문을 통해 부동산 지가를 상승시키는 구조죠. 서울에서 임대료로 월 몇백씩 내는거에 비해 평당 몇십만원짜리 토지를 구매하고 이를 개발하는거라면 한번 검토해볼만할 수 있죠. (물론 주변 자연환경과 생존능력이 중요합니다.) 

제주 바다다, 속초 바다정원 카페

#마무리

지금까지. 스타벅스, L7, 해운대를 통해 시간과 입지가 가격에 미치는 영향, 상권에 따른 고객 선정, 지방호텔과 외식업의 수익구조등을 발표했습니다. 여기까지 입지는 The Place for Best Revenue 라는 의견이었습니다. 

질문 부탁드리겠습니다.