월세 수익형 부동산투자 장단점 (대출 레버리지 함정)

대출 레버리지와 수익률의 함정

■ 월세수익형 부동산 투자의 특징과 장단점

수익형 부동산의 경우 투자 수익률은 매수 시점에 결정되며 이를 기반으로 매매 가격이 결정됩니다. 

(매매 가격 = 월세 수익률 역산)

● 수익형 부동산의 장점

경기 침체나 불황이 와도 가격 등락폭이 적습니다. (월세 수익률만 유지되는 경우)

● 수익형 부동산의 단점

수익형 부동산은 철저하게 월세 수익률에 기반해서 매매 가격이 형성됩니다.

특히 대지지분이 적은 매물의 경우 월세가 상승하지 않으면 매매 가격 상승은 어렵습니다.

대출 레버리지와 수익률의 함정

월세 수익률을 대출 레버리지로만 계산하면 

저금리 시기에는 높은 수익률과 매매 가격을 기대할 수 있지만

대출금리가 올라가는 반대 상황의 경우 리스크는 그만큼 높아집니다.

대출 금리가 높아지고 공실이 한 두 달만 발생해도 예상했던 수익률은 급락하고 이로 인해 매매 가격도 급락하게 됩니다. 좋은 점만 보고 판단하기보다는 항상 반대 상황을 같이 고려하는 것이 중요합니다.

월세 수익형 부동산 수익률 계산 시 주의사항

수익형 부동산의 수익률 계산 시 대출 유무 외에도 공실 가능성을 반드시 염두해둬야 합니다. 또한 추가적인 부대비용 (유지비용, 세금, 중개수수료, 불법건축물 벌금)을 최대한 고려해서 보수적으로 수익률 분석을 하는 것이 중요합니다.