지식산업센터 특징 장단점 vs 오피스빌딩 vs 오피스텔
지식산업센터 vs 오피스빌딩 vs 오피스텔 차이점
지식산업센터 특징 장단점 이해하기
지식산업센터가 처음이라면 먼저 상품의 특성을 제대로 이해해야 한다. 지식산업센터란 무엇이고, 왜 탄생하게 되었는지, 기존의 다른 상품들 대비 어떤 차이점이 있는지부터 알아야 매물이 위치한 지역의 수요와 공급을 보고 실수요자 입장에서 향후 내재가치가 있는 상품인지 판단할 수 있다.
특히 지식산업센터의 호실의 종류와 입주제한업종은 반드시 알아야 하는 내용이다. 가장 기초적인 내용이지만 제대로 이해하지 못하고 계약을 하는 분들이 많다. 아직 호실의 종류가 명확하게 이해되지 않았다면 먼저 호실의 종류를 이해하고 상품 구성을 이해할 수 있어야 한다.
지식산업센터 vs 기존 오피스 상품 비교
공급지역
- 서울 도심 :준공업지역 위주 (용도지역 대비 시행사 수익성 좋은 지역)
- 택지지구 :지원시설용지 같이 지식산업센터를 지을 수 있는 토지 별도 공급됨
부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요는 많아지는데 공급이 제한적이라면 가격은 오를 수밖에 없다. 지금 서울 도심의 지식산업센터 가격이 급등하는 것은 수요와 공급 원리에 의해 희소성이 있기 때문이다. 지식산업센터의 경우 지을 수 있는 지역이 제한적이다. 즉 공급에 한계가 있다. 서울의 경우만 봐도 대부분의 지역에는 지식산업센터가 공급되지 않는다. 구로구, 금천구, 성동구, 송파구, 영등포구 등 준공업지와 특정 지역에만 공급이 되고 있다.
원래 지식산업센터는 건축법에 따른 '건축물의 용도' 분류상 17번 공장에 속한다. 공장의 경우 국토계획법 시행령 제71조에 의해 여러 용도지역에서 건축이 가능하지만 공장이라는 한계점이 있기 때문에 주로 일반공업지역, 준공업지역, 준주거지역에서 개발이 된다. 준공업지가 아닌 경우 다른 상품을 지어 분양하는 것이 시행사 입장에서는 수익성이 더 좋을 가능성이 높아 서울의 경우 준공업지에 대부분 공급되었다. 신도시 택지지구의 경우 지원시설용지와 같이 지식산업센터를 지을 수 있는 토지가 별도로 공급되어 특정 지역에 몰려있고 공급도 많은 편이다.
Q) 성수, 구로, 문정동 이미 지식산업센터 공급이 너무 많지 않나?
지식산업센터가 차익형 부동산이 아닌 수익형 부동산이지만 가격이 오르는 이유는 희소성에 있다.
상가와 오피스텔의 경우 지을 수 있는 땅의 제약이 적다. 300평 이하의 작은 땅에 지어 분양을 하는 오피스텔과 상가는 많다. 하지만 큰 대지에서 규모의 경제가 필요한 지식산업센터의 경우 더 이상 지을 땅이 없다. 준공업지의 경우 다른 지역에 비해 땅값은 저렴하고 용적률이 높아 연면적을 확보할 수 있지만 다른 지역의 경우 부동산 개발의 원자재인 토지 가격이 너무 높아 지식산업센터가 아닌 다른 상품을 짓는 편이 시행사 입장에서 수익성이 좋다.
결국 지을 수 있는 토지가 없어져 공급의 한계가 오는 시점이 올 것이다. 반면 수요는 늘어날 것이다. 과거 낡은 건물과 불편한 기계식 주차에서 업무를 보던 사장들 대부분은 지식산업센터의 신세계를 경험하면 다시 오피스빌딩으로 돌아갈 가능성은 희박하다. 결국 토지의 희소성에서 오는 공급의 한계, 입주 수요의 증가가 지속되면 입지 좋은 내재가치 있는 지식산업센터의 가치는 올라가게 될 것이다.
소유권
오피스 빌딩의 경우 보통 개인이나 단일 회사가 건물을 통으로 소유하는 경우가 많다. 반면 지식산업센터, 오피스텔 등은 집합건물로 각 호실의 개별 등기되어 호실마다 주인이 따로 있다. 지식산업센터는 아파트와 같은 집합건물이다. 소유자가 여러 명이라 아파트와 같이 입주자 대표회를 구성하고 건물의 운영을 협의한다.
전문적인 관리회사나 관리단을 두고 공동구역을 관리하고 비용을 정산한다. 큰 규모의 빌딩에서 전문적이고 체계적인 관리가 이루어지다 보니 일반 중소형 오피스빌딩이나 꼬마빌딩 대비 깔끔하게 관리되는 장점이 있다.
투자금액
일반 오피스 빌딩의 경우 막대한 투자금액이 필요하기 때문에 매수 수요가 굉장히 제한적이다. 보통 기관 투자자나 대기업이 사옥 용도로 사는 경우가 많습니다. 이런 오피스 빌딩을 층단 위나 층별 호실 단위로 쪼개서 파는 것을 섹션오피스라고 하는데 최근 1인 기업이 증가되고 줄어든 공간만큼 분양가도 낮아져 수요가 늘어나게 되었다. 중소형 빌딩이나 꼬마빌딩의 경우도 개인이나 단일 회사가 통으로 매입하는 것에 비해 지식산업센터는 아파트나 오피스텔처럼 호실 단위로 등기를 하고 사고파는 집합건물이다.
입주업종제한
일반 오피스나 오피스텔의 입주업종제한이 없다. 반면 지식산업센터는 특정 회사만 입주가 가능하다. IT, BT, 설계, 엔지니어링, 경영컨설팅 등 정해진 업종을 가진 회사만 입주할 수 있다. 업종제한이 되는 회사라면 공장 호실이 아닌 지원시설 호실을 분양받아 입주하면 된다.
지원시설비율
지식산업센터의 경우 전체 면적 중에 일정 비율만큼만 지원시설이 들어올 수 있다. 수도권의 경우 전체 건물 연면적의 30% 수준에서 지원시설의 설치가 가능하다. 수도권 외 산업단지 밖에서는 건축 연면적의 50% 이내로 제한되고 지원시설 중 근생과 상점의 경우에는 건축 연면적의 20%로 제한된다. 지원시설의 종류로는 상가, 근생 사무소(섹션오피스), 기숙사, 어린이집, 운동시설, 창고 등이 있다.
세제혜택 / 공적자금지원
지식산업센터의 경우 분양권을 매수한 실입주 기업에게 취득세 감면 등 세금 혜택을 제공한다. 또한 시중 은행의 금리보다 낮게 공적 자금 대출 지원을 받을 수 있는 장점이 있다. 투자자가 아닌 실입주 기업이라면 세금 혜택에 대한 내용을 자세하게 이해할 필요가 있다.
공간 확장성
오피스의 경우 통 건물의 소유자가 단일인 경우가 많아 층별 호실을 합치고 분리하는 확장성이 좋다. 지식산업센터의 경우에도 호실 간 내력벽이 아닌 벽돌로 막아진 부분들을 허물어 호실을 합칠 수 있습니다. 하지만 입점한 호실의 소유자가 다른 경우가 많기 때문에 분양시기부터 인접된 여러 호실을 매입한 경우가 아니라면 확장성에 다소 제약이 있다.
내부 화장실/취사시설
보통 오피스와 지식산업센터는 층별로 공용으로 화장실을 사용합니다. 사무실 안에도 탕비실을 위해 수도와 하수배관은 들어와 있지만 취사시설과 욕실도 존재하지 않는다. 이런 이유로 같은 분양 면적이라면 오피스텔처럼 분양 면적의 일부분을 취사시설과 화장실이 차지하지 않으므로 (업무) 공간 활용도가 높다. 최근에는 1인 사업자나 소규모 스타트업에 특화된 라이브 오피스라는 상품이 많아지고 있다. 사무실 안에 취사시설과 화장실, 욕실 등을 설치하여 주거(휴식)+업무 공간을 한 공간에서 누릴 수 있는 장점이 있다.
대체 상품의 공급에 관심을 갖자
지식산업센터에 관심이 있다면 지식산업센터의 대체제가 될 수 있는 오피스빌딩, 오피스텔과 지식산업센터의 차이점을 알아야 한다. 수요와 공급 측면에서 선택한 상품이 장기적으로 경쟁력이 있으려면 주변의 경쟁상품 대비 장점이 있어야 한다. 무턱대고 분양 상담사의 감언이설만 믿지 말고 실사용자 입장이 되어 현재 주변의 대체상품과 앞으로 공급될 수 있는 상품들을 비교하고 의사결정을 하는 것을 추천한다.
