지식산업센터 수익률 주의사항 (대출금리 레버리지)

지식산업센터 수익률 계산 시 주의사항은? 

지식산업센터 수익률 제대로 계산하기

대출 90% 함정. 자기자본 수익률 계산이 위험한 이유

지식산업센터를 파는 대행사 직원들은 최대한 수익률이 높아 보이게 자극적인 문구를 작성합니다. 예를 들어, "저리로 대출이 90% 가능하고 수익률도 20% 이상인 매물로 이번 기회를 놓치면 안된다" 이런 식이죠. 하지만 레버리지 효과를 극대화하여 자기 자본을 최소화한 수익률 표는 반대로 그 레버리지만큼 리스크가 있다는 사실을 잊으면 안됩니다. 대출금리가 낮은 상태에서는 계산을 하면 수익률이 높아 보이지만 반대로 대출 금리가 조금만 증가해도 수익률은 극감하게 됩니다. 수익성 부동산의 수익률을 계산할 때는 반드시 대출이 없는 상태의 수익률과 향후 대출조건 변동에 따른 수익률도 같이 계산을 한 뒤 최종 의사결정을 해야 합니다.

지식산업센터 임대사업자 대출 최대한도

투자자라면 임대사업을 위해 만든 신규 사업자의 경우 대출 90%는 거의 불가능합니다. 매출이 있는 안정적인 법인의 실사용 목적이라면 신용보증기금, 기술보증기금에서 보증서를 발급하여 90% 대출이 가능할 수는 있지만 일반 개인의 경우 대출 한도는 보수적으로 70% 최대 80% 정도로 감안해서 계산하는 것을 추천합니다.

부대비용 감안한 수익률 계산

취득세, 법무사 비용, 초기 인테리어 비용 등 잔금 후 등기, 임대까지 계속 발생하는 비용을 감안한다면 수익률은 더 낮아지게 됩니다. 특히 실사용자가 아닌 투자자(임대사업자)의 경우 취득세 감면 혜택이 없으므로 4.6%의 취득세를 내게 됩니다. 실입주 기업으로 90% 대출이과 50% 취득세 감면이 받아 계산한 수익률과 레버리지 수익률을 최대한 부풀렸을 때랑은 수익률 차이가 많이 납니다. 

- 실사용자 : 90% 대출가능, 취득세 50% 감면혜택 (2.3%)

- 투자자  : 70~80% 대출, 취득세 감면혜택 없음 (4.6%)

분양 대행사 직원이 수익률을 제시할 때는 해당 수익률을 계산한 방법을 확인해보고 부대비용등을 포함하지 않은 수익률을 같이 확인해봐야 합니다. 대출의 경우 신용대출이 아닌 해당 물건의 담보대출로만 계산해야 하고, 담보대출도 제외한 대출 없는 수익률, 취득세와 초기 비용을 감안한 수익률까지 같이 계산하시는 게 좋습니다.