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by LIFEPLUS Jun 07. 2021

[LIFEPLUS] 성공하는 빌딩∙상가∙토지 투자법

슈카의 THE MASTER 17화

슈카가 최고의 투자 전문가를 만난다!

LIFEPLUS와 슈카가 함께, 그들의 투자 인사이트를 공개합니다.

전 국민이 투자 마스터가 되는 그날까지!

이름하여, <슈카의 THE MASTER>!

옥탑방보보스 대표 김종율 마스터,

빌사남 부동산 중개법인 대표 김윤수 마스터와 함께하는

‘성공하는 빌딩∙상가∙토지 투자법’

<슈카의 THE MASTER> 열일곱 번째 주제입니다!

지금, 상가 투자에 주목해야 하는 이유?

부동산 투자 중, 상가 투자는 어렵고, 자금도 많이 필요하다는 인식이 있습니다. 그럼에도 두 마스터가 상가 투자를 추천하는 이유는 무엇일까요?

김종율 마스터는 상가 투자의 장점으로 이른바, 타이밍의 무관함을 꼽습니다. 가령 주택 시장 경기가 좋지 않았던 2008~2013년을 살펴보면, 당시에도 상가 투자는 굉장히 활발했습니다. 반대로 주택 시장 경기가 좋을 때는 시중에 자금이 많아 진입장벽 자체가 더 낮아지는 효과가 있습니다.

김윤수 마스터는 세금 부담이 낮은 점을 강조합니다. 주택은 금액이 크거나 보유량이 많으면 종합부동산세가 가산됩니다. 반면, 상가는 세금 혜택에 더해 대출 규제도 주택보다 적다고 볼 수 있습니다.

물론, 상가 구매만으로 투자 성공을 보장하진 않습니다. 김종율∙김윤수 마스터는 입을 모아 공부 없이 투자하기엔 위험하다는 경고를 잊지 않습니다.

상가 투자, 이렇게 공부하라

건물주는 직장인의 꿈이라 불립니다. 다만, 많은 사람이 욕심을 가지는 만큼 함정에 빠지기도 쉽습니다. 실패하지 않는 상가 투자의 길은 무엇일까요?

김윤수 마스터는 통념과 다르게 지하철역 개설이 무조건적 호재가 아니라고 말합니다. 가령 신분당선이 광교까지 개통되었을 당시에도, 사람들은 강남에 몰렸습니다. 주택이라면 역세권 투자가 유리하겠지만, 상가는 투자 방식이 다르기 때문에 묻지마식 투자를 단행하는 것은 금물이라는 것입니다.

김종율 마스터 역시 역세권도 옥석을 가려야 한다고 말합니다. 지하철역은 주변 환경에 따라 가치가 천차만별입니다.

가령, 기흥역 인근의 한 상권은 출구 앞의 아파트 수요를 그대로 흡수합니다. 하지만 상권 위치가 애매해 다른 방향에 있는 근처 아파트 주민들의 동선과 겹치지 않습니다. 출구 방향이나 횡단보도 위치 등이 상권을 향하지 않는 것이죠. 이럴 경우 해당 상권의 규모는 커지기 어려울 수 있습니다.

그래서 김종율 마스터는 최소한 2,000세대의 유효 수요가 있고 주된 동선 흐름이 상권으로 모이는지를 파악해야 한다고 역설합니다. 역세권과 주거 단지가 멀리 떨어져 있다면 오히려 주거지 인근의 상권이 더 경쟁력 있다고 덧붙이면서요.

아파트보다 꼬마빌딩 투자?

상가 투자 중 최근 투자자의 관심이 몰린 곳은 꼬마빌딩입니다. 꼬마빌딩은 주택과 상가가 혼합된 건물로, 투자자가 직접 거주하면서 상가 임대 수익도 기대하는 것입니다.

김윤수 마스터는 꼬마빌딩의 장점으로 대출 규모를 꼽습니다. 매매가의 50~60% 이상을 대출로 채울 수 있다고 하는데요. 물론, 레버리지가 클수록 위험 부담도 커집니다. 하지만 김윤수 마스터는 매입가보다 낮게 팔릴 확률이 적다고 말합니다. 비교적 하방이 단단한 투자라는 것이죠.

게다가 대출액은 법인∙개인 무관하게 비용 처리가 가능하다는 장점도 존재합니다. 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있는 셈입니다. 여기에 임대 수익과 시세 차익을 더하면 꼬마빌딩을 매력적인 자산으로 고려해볼 수 있을 것입니다.

그렇다면 직장인의 소액 투자도 가능할까요? 김윤수 마스터는 서울 대로변의 꼬마빌딩을 7억 원에 매수했다며, 경험에 근거한 사례를 들려줍니다. 노후화된 건물이지만 건폐율(토지 면적 대비 건축 면적의 비율)이 높아 리모델링하기에 적합하다는 것입니다. 빌딩 시장의 건물은 대부분 노후화되었다는 점을 영리하게 활용하자는 취지입니다.

김윤수 마스터는 리모델링 비용도 대출을 받을 수 있고, 건물 외관을 잘 꾸미면 임대 문의가 끊이지 않는다는 걸 경험했다고 합니다. 건축사와 함께 리모델링을 진행해 실패 확률을 낮추길 조언하는 이유입니다.

상가보다 쉬운 토지 투자

한편, 김종율 마스터는 상가에 비해 토지 투자가 쉽다고 주장합니다. 용어가 어렵다는 진입장벽이 있지만, 미래가치 평가 기준이 비교적 단순하고 명쾌하다는 것입니다.

예를 들면, 2018년 2월 파주 봉암리 일대에 희망프로젝트가 추진되어 민간사업자를 공모한다는 뉴스가 발표되었습니다. 공고 7개월 후 사업시행사가 선정되었고요. 그사이에 가격은 낙찰가 9억 원에서 매매 제안가 14억 원으로 올랐습니다.

그렇다면 뉴스의 호재를 보고 매입하면 되는 걸까요? 반대 사례도 있습니다. 파주 봉암리 지역은 과거 페라리월드로 계획되었던 지역입니다. 2012년 뉴스를 보면 페라리월드 사업 추진에 행정안전부 승인이 발표되었습니다. 정작 페라리 관계자는 파주를 방문하지 않았는데도 불구하고요.