03. 예비부부도 청약 당첨 가능?!(Feat.신희타)

신혼특공은 신혼부부만 가능하지만, 신희타(신혼희망타운)는 예비부부도 가능

  지난번 글을 통해서 신혼집을 구하는 거래 유형 세 가지(매매/전세/월세)를 알아봤다. 이번엔 거래 유형별 예비부부에게 조금 더 도움 될만한 정보를 써보려 한다. 집을 살 때 부동산이 소개하는 매물을 매수하는 게 가장 일반적이지만, 새 집을 사는 방법인 주택 청약도 있다. 주택 청약은 건설사가 건설 예정인 주택을 공고하면(대부분 선분양), 해당 주택을 사기 위한 사람들이 청약 신청을 한다. 신청자 중 자격 및 순위 등을 따져 주택 청약자를 선정한다. 새 집을 사고 싶은 사람들은 언제나 많기 때문에 대부분 경쟁이 치열하다. 반면, 시세에 비해 분양가가 너무 높으면 미분양으로 남기도 한다.

  주택청약 중 특별공급 항목에서 신혼부부를 대상으로 한 모집 분야가 있다. 그런데 이번에는 신혼 특공(신혼부부 특별공급)보다 신혼희망타운을 먼저 소개하려 한다. 신혼 특공은 예비 신혼부부가 대상이 되지 않기 때문이다. 신혼희망타운은 단어 그대로 신혼부부를 위한 최적의 단지를 조성해 (예비)신혼부부 및 6세 이하의 자녀를 둔 한 부모 가족에게 공급하는 주택이다. 신혼희망타운은 후보지 선정 단계부터 대중교통 이용이 편리하고, 학교 조성 등도 미리 생각해 신혼부부에게 특화돼 건설된다. 기관보육 시설, 가정보육 시설 등 육아 관련 커뮤니티 시설도 필수다. 

  비슷한 평형대의 시세보다 저렴한 분양가도 신혼희망타운의 큰 장점이다. 지난 2021년 과천지식정보타운의 신혼희망타운을 분양한 공고를 살펴보면, 전용면적 55(제곱미터) 주택이 5억 원 대로 분양됐다. 과천의 20평대 아파트가 5억 원 대라면 정말 저렴한 것이다. 또한 대출 이자가 낮다는 것도 엄청난 장점이다. 기준 금리 상승이 계속되는 상황에서 신혼희망타운은 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%까지 최대 4억 원을 지원한다. 최근 몇 년간 수도권 대부분 지역의 LTV가 40%로 제한되어 있는 것과 비교하면 신혼희망타운의 대출 제도는 큰 혜택이다. 1.5억 원 정도를 가지고 있으면 과천의 20평형대 아파트를 분양받을 수 있는 것이다.

과천 20평형대 아파트가 5억원대다...

  이렇게 살기 좋은 곳인데도 가끔 지방의 신혼희망타운이 미분양됐다는 뉴스를 볼 수 있다. 과연 왜 그럴까. 먼저 신혼희망타운은 신혼부부를 위한 곳이기 때문에 공급되는 평형 자체가 매우 좁다. 중대형 평수의 공급 물량이 전혀 없다. 평형이 대부분 전용면적 46, 55로 이뤄져 있다. 국민 평형이라 불리는 84는 당연히 찾아보기 힘들고, 흔히 주택청약 시장에서 소형 평형대로 공급되는 59보다도 작은 경우가 많다. 자녀가 자란 이후에는 집이 생활하기 좁을 가능성이 있고, 소형 평형은 투자가치가 높지 않아 신혼희망타운을 꺼린다.

  신혼희망타운의 가장 큰 단점으로 평가받는 요소는 주택도시기금이 운용하는 ‘수익공유형 모기지’ 대출상품을 필수적으로 이용해야 한다는 것이다. 집을 소유하면 시세만큼 나의 자산이 되는데, 향후 매도 시에 매매 차익을 주택도시기금과 공유해야 한다. 주택도시기금은 대출금만큼 빌려주고, 이자는 적게 받지만, 향후 시세차익의 일부를 채무자에게 보상받는 것이다. 

  매매차익 중 기금과 공유하는 금액은 대출 기간, 대출 비율, 자녀 수에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지 달라진다. 대출 비율이 높고, 대출 기간이 짧고, 자녀가 없을수록 기금에 더 많은 금액을 공유해야 한다. 예를 들어, 분양가의 50% 대출을 받고, 자녀가 없는 신혼부부가 8년 이후에 주택을 매도한다고 가정해 보자. 분양가가 5억이었고 향후 매도가가 10억이어서 5억의 평가손익이 나왔다면, 이중 40%인 약 2억은 기금과 나눠야 한다. 물론 집값이 떨어지면 따로 공유할 필요도 없고, 기금에서 이를 보충해 주지 않는다. 정확한 공유 비율은 주택도시기금 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

수익공유형 모기지 상품을 필수로 이용해야 한다

  신혼희망타운을 분양받으려면 먼저 신혼부부(혼인 기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀들 둔 무주택세대구성원), 예비 신혼부부(공고일로부터 1년 이내 혼인사실 입증), 한 부모가족(6세 이하 자녀를 둔 부 또는 모)에 해당하는 기본 자격을 갖춰야 한다. 그리고 입주할 때까지 무주택세대구성원이어야 하며, 주택청약종합저축도 가입 6개월이 경과해야 한다. 전년도 가구당 도시근로자 월평균 소득 130% 이하(배우자 소득 있을 시 140% 이하) 소득기준을 만족하고, 총자산도 3.41억 이하여야 한다. 특히 소득 및 자산 관련 자격들은 시기에 따라 변동이 심해 직접 공고를 통해 꼭 확인할 필요가 있다.

30% 우선공급 가점표(양산사송 A-2블록 신혼희망타운(공공분양) 입주자모집공고)

  입주자 선정 방법은 먼저 30%를 우선공급으로 뽑고, 나머지 70%를 잔여공급 형태로 뽑는다. 우선공급은 예비 신혼부부, 혼인기간 2년 이내이거나 2세 이하의 자녀를 둔 신혼부부 및 2세 이하 자녀를 둔 한 부모 가족이 대상이 된다. 이중 우선공급 가점표에 따라 다득점 순으로 선정하고, 가점이 동일한 경우 추첨으로 당첨자를 선정한다. 가점항목은 가구 소득, 해당 시/도 연속 거주 기간, 주택청약종합저축 납입인정 횟수다. 각 항목의 평가 요소에 따라서 점수를 받고, 합산 점수가 가장 좋은 사람이 당첨되는 시스템이다.

70% 잔여공급 가점표(양산사송 A-2블록 신혼희망타운(공공분양) 입주자모집공고)

  우선공급 이후 남은 70%의 잔여공급은 1단계 낙첨자 전원을 포함해 기본 자격에 해당되는 모든 신청자가 대상이 된다. 잔여공급의 가점항목은 우선공급과 다르게 가구소득 항목이 빠지고, 미성년 자녀수와 무주택기간 항목이 추가된다. 우선공급은 혼인 기간이 얼마 되지 않은 부부 중 소득이 낮은 부부에게 우선 공급하는 게 목적이라면, 잔여공급은 소득과 상관없이 자녀 수와 무주택기간을 조금 더 중요하게 보는 것이다. 대부분 무주택기간, 해당 지자체 연속 거주 기간, 주택청약종합저축 납입 횟수는 만점일 가능성이 높아 미성년 자녀수가 당첨의 승패를 가를 중요한 요소가 된다.

  신혼희망타운도 일반 분양과 똑같이 당첨자로 전산관리되어 향후 10년 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다. 전매제한도 있는데, 현재 양산 신혼희망타운 공고를 기준으로 하면, 전매제한 기간은 입주자로 선정된 날로부터 3년이다. 그리고 1세대 내 무주택세대구성원 중 1인만 신청가능하다. 2인 이상이 각각 신청해 중복청약으로 한 곳이라도 당첨될 경우, 모두 부적격 처리된다. 신혼희망타운도 함부로 넣다가 청약통장 하나를 그냥 몇 년간 묵혀둘 수 있다.

  신혼희망타운은 일반적인 신혼 특공보다 낮은 경쟁률로 신축 신혼집을 구할 수 있다는 점은 큰 장점이나, 수익공유형 모기지 필수 이용 및 낮은 평형대에 대한 아쉬움은 여전히 있다. 최근 신혼 특공에서 제도가 바뀐 추첨형 물량이 없다는 점도 아쉬운 점 중 하나다. 그럼에도 저이율 고정금리를 앞세운 대출 상품과 역세권 교통 환경 및 아이 성장에 맞춘 보육 환경은 신혼부부들을 끌리게 하는 요소다. 특히 아이가 없는 신혼부부나 예비 신혼부부는 대부분 신혼특공을 포기하는데, 신혼희망타운의 우선공급 제도는 이런 부부들에게 새집 로망을 조금이나마 충족시킬 제도임은 분명하다.