04. 20대에 수도권 84형 아파트 청약이 당첨!?

(물론 당신이 신혼부부라면...)

지난번 글을 통해서 신혼희망타운이라는 독특한 형태의 주택과 그 특징에 대해서 살펴봤다. 이번에는 신혼부부의 가장 큰 메리트 중 하나인 신혼특공, 즉 신혼부부 특별공급 주택청약에 대해서 알아보려고 한다. 주택청약이란 새로운 주택이 들어설 때 이 주택에 들어갈 권리를 갖게 되는 것을 말한다. 신규 택지가 아니라면 조합원 물량을 제외한 일반공급 대상 물량이 일반인들이 청약 도전 대상이다. 예를 들어 2100세대의 아파트에서 1500세대가 기존 부지에 살고 있던 조합원 물량이라면 높아진 용적률로 늘어난 600세대의 새 입주민에 도전하는 것이다.

워낙 한국의 땅덩어리는 좁다 보니 언제나 신규 주택에 대한 청약은 인기가 많았다. 물론 청약도 결국 돈을 주고 집을 사는 것이다 보니 시세에 비해 너무 높게 청약 가격이 형성되어 있으면, 실제 모집 물량보다 계약 물량이 적어 '미분양 사태'가 일어난다. 건설사가 새 아파트를 지었는데 이 집을 살 사람이 없는 상황인 것이다. 하지만 이런 경우는 정말 부동산 불경기, 지방 외곽 도시가 아니고서는 많이 일어나지 않는다. 특히 최근엔 분양가 상한제라는 제도 때문에 실제 거래가보다 훨씬 낮은 공급가로 청약이 진행돼, 청약만 당첨돼도 수 억 원을 버는 이른바 로또 청약 열풍이었다.

이처럼 많은 이들이 새 집을 사고 싶어 하기 때문에 나라에서는 새로운 주택 물량을 가점제/추첨제/특별공급 등 다양한 필터링 과정을 만들어놨다. 이 글은 주택 청약보다는 결혼 준비에 초점을 맞추고 있으니 간단하게만 설명하면, LH 같이 국가 기관에서 짓는 주택을 국민주택, 민영 건설사가 짓는 주택을 민영주택이라 한다. 각 주택 종류에 따라 뽑는 기준이 다르고, 그 안에서 평형대에 따라서 또 뽑는 비율이 다르다. 지역 및 평형대에 따라 배정물량 천차만별이니 꼭 원하는 지역의 청약 공고가 올라왔다면, 그 공고문을 자세히 읽어보는 게 중요하다.

국민주택, 민영주택 모두 있는 제도 바로 특별공급 제도다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층이 조금 더 쉽게 분양을 받을 수 있도록 주택 마련을 지원해 주는 제도다. 우리가 여기서 주목할 것은 바로 신혼부부 계층이다. 신혼희망타운이 신혼부부, 예비 신혼부부 대상으로 만들어진 주택이었다면, 이 특별공급 제도는 일반 주택 분양에서 신혼부부만을 위한 공급물량이 있는 것이다. 일반공급은 나이와 사회계층을 불문하고 청약 자격만 갖추면 누구나 청약을 넣어볼 수 있기 때문에 경쟁률이 매우 높다. 신혼부부 특별공급은 이런 일반공급 경쟁선에서 빠져나와 신혼부부끼리 특정 물량을 가지고 경쟁하기에 좀 더 낮은 경쟁률로 새집 마련을 도전할 수 있다.

<신혼특공 대상 주택 및 대상자>

신혼부부 특별공급의 대상 주택은 전용면적 85m2 이하의 주택이다. 이중 건설량의 20% 내로 신혼부부용 특별공급 물량으로 배정된다. 그리고 신혼부부 특별공급의 경우 입주자 모집공고일을 기준으로 혼인 기간이 7년 이내인 부부이다. 항상 청약을 할 때는 공고일이 중요한데, 접수일이 아닌 공고일 기준으로 해당 청약자의 자격을 확정시킨다. 예를 들어, 살고 싶은 아파트의 청약 공고가 오늘 나왔는데, 마침 혼인신고를 안 해서 내일 구청에 가서 혼인신고를 하고 청약 접수를 한다고 해도 당첨될 수 없다. 그렇기 때문에 청약을 넣으려면 원하는 자격 기준을 미리 맞춰놓는 게 좋다.

<신혼특공 청약자격>

혼인한지 7년이 넘지 않았다고 해서 모든 신혼부부가 특별공급 자격이 되진 않는다. 세대 구성원 전원이 무주택세대구성원이어야 한다. 주택 또는 분양권도 소유해서는 안 된다. 특히 신혼부부의 경우, 혼인 신고일부터 모집공고일까지 주택을 소유한 적이 없어야 한다. 배우자가 다른 주택에 주민등록이 되어있으면, 그 배우자의 직계존비속까지 포함한다. 그리고, 소득기준과 자산기준이 있는데 가구당 월평균 소득이 140% 이하(맞벌이일 경우, 160% 이하) 여야 한다. 단, 신혼부부 모두 소득이 있는 경우, 한 사람의 소득은 140% 이하여야 한다. 물론 민영주택의 신혼부부 특별공급 물량 중 30%는 소득기준이 필요 없는 추첨제도 있으나 이 부분은 좀 더 아래에서 설명할 예정이다. 그리고 청약통장이 가입한지 6개월을 경과해야 하며, 각 평형 및 지역에 맞는 예치금액 이상의 납입금액이 있어야 한다. 또한 당첨자 발표일이 동일한 주택에 대해서는 1세대당 1인만 신청해야 한다.(특별공급과 일반공급 모두 신청은 가능)

<국민주택 신혼특공 선정방법>

<민영주택 신혼특공 선정방법>

이제부터 국민주택과 민영주택의 선정 방법에 차이가 생긴다. 국민주택과 민영주택 모두 신혼특공 안에서도 우선 공급과 일반공급 물량이 따로 있는데, 이것은 소득기준에 따라 자격을 받는다. 우선 공급의 경우 도시근로자 월평균 소득이 100% 이하(맞벌이일 경우 120% 이하)의 대상자들만 추려서 따로 물량을 주는 것이다. 신혼부부 중 저소득자에게 먼저 물량을 배정해 주는 것으로 이해하면 된다. 국민주택의 경우 70%, 민영주택의 경우 50%가 해당된다. 이제 우선 공급 물량을 제외하고 국민주택은 나머지 전체인 30%, 민영주택은 남은 50% 중에 20%를 일반공급으로 선정한다. 

이때 선정하는 방법은 우선 공급이나 일반공급이나 다르지 않다. 미성년 자녀가 있는 경우에 1순위가 되고, 따로 없다면 2순위가 된다. 또한 해당 순위에서 경쟁이 발생하면(아마 무조건 발생할 거다..) 1. 해당 주택 건설지역 거주자 2. 미성년 자녀수가 많은 자 3. 미성년 자녀수가 같은 경우에는 추첨 방식으로 선정된다. 예를 들어 소득기준이 100% 이하인 미성년 자녀가 2명 있는 외벌이 부부가 경기 안양시에 거주하고 경기 안양시의 신혼 특별공급을 넣었을 때 우선 공급의 1순위 그리고 선정 순서 1번은 물론 2번에서도 꽤 유리한 순위에 서게 된다. 이처럼 신혼특공도 자녀가 없거나 해당 지역에 살고 있지 않는다면 일반공급과 마찬가지로 새집 마련 하늘의 별 따기다. 

그래서 결국 나온 제도가 바로 아까 민영주택에서 우선 공급 50%, 일반공급 20%를 제외하고 남은 30%의 물량이다. 이 물량은 전체 추첨제로 나온다. 수도권 기준으로 85형의 물량은 일반공급에서도 어떤 특별공급에서도 추첨제 자체가 없다. 추첨제 물량은 대형 평수에서 일반공급 추첨 물량을 노리거나, 생애 최초 특별공급에서 59형 이하의 추첨 물량을 노릴 수밖에 없다. 때문에 이번 글 제목처럼 20대 신혼부부도 수도권 84형 아파트 청약 당첨이 가능하다는 시나리오가 나오는 것이다. 소득 초과 추첨제의 경우에도 물론 자산기준은 존재해 부동산 가액 3억 3100만 원 이하여의 자산을 보유해야 한다.

2022년 8월 둘째주 청약일정

신혼부부 특별공급이 신혼희망타운과 큰 차이점 중 하나는 예비 신혼부부가 대상이 아니라는 점이다. 신혼희망타운은 예비 신혼부부도 얼마든지 향후에 혼인신고를 하게 되면 입주할 수 있었으나 신혼특공의 경우 혼인신고를 하지 않았다면 애초에 청약을 넣어볼 수도 없다. 때문에 신혼특공을 노려보려는 부부들은 꼭 혼인신고를 미리미리 해두는 것이 좋다.

글을 작성하고 있는 2022년 8월 3일 현재 청약홈을 통해 살펴본 청약 캘린더다. 요새 지방에 특히 청약 공고가 많이 뜨고 있는데,(역시 수도권은 아직 없다..) 이중 하나 공고를 살펴봐서 실제 신혼부부 특공 물량을 봐보려고 한다. 국민주택은 LH에 가서 볼 수 있고, 오늘은 좀 더 현실적(?)으로 당첨될만한 추첨제 물량 위주로 보려고 한다.

평택화양지구 공동 4BL 공급 물량

그래도 서울/경기권의 공고를 보고 싶어서 다음 주 월요일 모집 예정인 평택화양지구 공동 4BL 공고를 살펴봤다. 여긴 특히 59형의 소형 평수보다는 74, 84의 물량이 많았는데, 총 분양 공급 물량은 916세대다. 이중 신혼부부 특별공급 대상 물량은 181세대로 19.7% 정도 차지하고 있다. 위에서 말했던 것처럼 20%에 거의 가까운 물량이 신혼부부 특별공급 물량으로 배정된 것을 알 수 있다. 이중 물량이 가장 많은 84A의 경우 93세대가 신혼특공 물량인데 이중 30% 추첨제 물량은 30세대 정도일 것이다. 과거에는 정말 자녀가 없는 신혼부부도 신혼특공으로 새집 마련이 어려웠는데, 이렇게 추첨제 물량을 통해 새집을 구할 수 있다. (물론... 그만큼 경쟁이 엄청나기에 아주.. 약간 기회라도 주어진 것이라 볼 수 있다)

신혼특공이 「자린고비의 결혼 준비」 타이틀에 안 어울리는 것처럼 보일 수도 있지만, 사실 내 집 마련의 계획을 어떻게 결혼 준비 단계에서 짜두는 가도 중요한 요소다. 예를 들어 신혼 특공의 추첨제 물량이 최근에 생긴 것을 모르고 무리하게 기존 주택을 매입했다가 향후에 신혼특공 기회를 날릴 수도 있다. 신혼특공이 예비부부에게 자격을 주진 않더라도, 신혼집 마련 과정에서 꼭 고려할 요소이기 때문에 결혼 준비과정에서 생각해 봐야 할 필요가 있다.