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Dec 08. 2024
금리 변동에도 흔들리지 않는 투자 방법
전세 가격 / 전망 / 투자 전략
금리는 아파트 투자에 있어 중요한 변수입니다.
1. 금리 변동은 전세 매물량과 가격에 영향을 주고, 전세 수요자의 심리에 압박을 주는 요소입니다.
2. 매매에도 어느 정도 영향을 주긴 하나, 전세에 더 큰 영향을 줍니다.
3. 전세 가격은 아파트 투자를 할 때 투자금과 수익률을 결정하는 중요한 변수입니다. 금리와 전세가의 관계를 알고, 시장에 대응할 수 있는 투자자로 성장하기 위해서 아래 글을 참고하시면 좋은 인사이트를 얻어 가실 수 있을 거라 생각합니다.
한국은행에서 기준 금리를 또 한 번 내렸습니다. 고금리 장기화와 내수 부진으로 인해 폐업하는 자영업자와 법인들이 급속도로 늘어나고 있기 때문에 더 이상 버틸 수가 없어 내리지 않았을까 생각됩니다. 미국과 금리차로 인해 미국 눈치를 보긴 하겠지만 내수를 살리기 위해 어느 정도 수준까지 금리를 하향 조정할 것입니다. 금리는 부동산에도 상당한 영향을 주는 요소입니다. 특히 금리 변동 추세에 따라 현장의 전세 시장 분위기가 다르게 느껴집니다. 21년 말과 22년에 많은 분들이 역전세를 맞거나, 투자하고 임대를 못 맞추어 상당한 어려움을 겪었습니다.
@동아일보
@한겨레 신문부동산 투자에서 전세 가격은 매우 중요한 요소입니다. 전세 가격은 투자금과 수익률을 산정하는 기준이 되기 때문입니다. 돈이 많은 사람은 전세 가격에 상관없이 높은 수익을 기준으로 안전하고, 가치 있는 물건을 사면 되지만, 대부분의 사람은 돈이 부족하기 때문에 투자금 대비 수익률을 따지면서 투자해야 합니다. 그래야 이익을 극대화하며 목표 금액까지 도달할 수 있습니다.
전세 가격은 금리 수준뿐만 아니라 금리 변동 속도와 추이에 더 큰 영향을 받습니다. 사람들의 심리가 반영되기 때문입니다. 이번 글에서는 금리와 전세 가격 간의 관계를 심층적으로 분석하고, 금리 변동 속도가 전세 시장에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.
목차
1. 금리와 전세 가격의 관계
2. 금리가 부동산에 미치는 영향
3. 2025년 금리 전망과 투자 전략
4. 결론
1. 금리와 전세 가격의 기본 관계
전세 가격은 크게 두 가지 요인에 의해 결정됩니다.
전세 가격에 영향을 주는 요소
1) 전세 수요와 공급
2) 대출 금리와 금융 비용
단순하게 예를 들면 다음과 같은 현상이 시장에서 벌어집니다. 금리가 낮아지면 월세 수요자가 전세 수요로 이동, 전세 수요가 매매 수요로 이동할 가능성이 커집니다. 반면 금리가 높아지면 주택 구입 부담이 커지면서 매매 수요가 전세 수요로, 전세 수요가 월세 수요로 이동합니다. 실제로 임대차법 시행 이후 전세 가격이 높아지고, 금리가 상승하면서 많은 분들이 전세보다 월세로 이동하였습니다. 그래서 월세 가격이 상당히 많이 올랐습니다. 또 지금은 스트레스 DSR 적용과 전세 대출 규제, 고금리 장기화로 인해 전세 수요가 월세로 많이 이동하며 월세 가격이 상승하고 있습니다.
이렇게 말씀드리긴 했지만 절대 공식처럼 금리에 따라 수요가 이동하지 않습니다. 금리 변화가 수요 이동에 어느 정도 영향을 준다는 정도만 알아 두시길 바랍니다. 절대 금리 변화로 부동산 시장 전체를 판단하시면 안 됩니다.
부동산 매매, 전세 수요에 영향을 미치는 변수는 매우 다양합니다. 가격, 입지, 상품성, 공급량, 정부 정책, 경제 상황, 인구 변화, 심리 등 여러 가지 요인이 있습니다. 금리는 수요의 변화를 일으킬 수 있는 많은 변수 중 하나일 뿐입니다.
특히 투자자는 임대를 맞춰야 하기 때문에 금리 변동에 민감하게 반응해야 합니다. 예를 들어, 이번 코로나 팬데믹 이후 미국에서 급격하게 금리를 올리려고 시동을 걸었던 2022년에 전국의 전세 수요가 급격하게 줄어들면서 많은 분들이 투자할 때 생각했던 것보다 낮은 가격에 전세를 맞추거나, 역전세를 심하게 겪었습니다. 실제로 역전세를 대응하지 못해서 가진 자산을 상당히 많이 처분하고 손해를 본 투자자도 보았습니다. 저 또한 금리가 올라가며 전세 가격이 내려가서 역전세를 여러 번 대응했고, 다행히 큰 욕심부리지 않았어서 살아남을 수 있었습니다.
금리는 전세 수요에 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 특히 금리 변동 속도와 추이는 단순히 금리가 높고, 낮음보다 더 크게 영향을 끼칩니다. 왜냐하면 부동산은 심리전이기 때문입니다. 부동산은 단순히 엑셀로 숫자만 두들겨서 하는 투자가 아닙니다. 금리가 상승할 때 사람들이 느끼는 불안과 공포를 느끼고, 수요가 줄어드는 것을 몸소 현장에서 체험하고 느껴봐야 합니다. 금리 안정기가 됐을 때 전세가가 어떻게 다시 회복되고, 사람들이 어떤 희망을 갖는지 현장에서 느껴보아야 합니다. 이렇게 몸소 체험했을 때 잠재의식에 경험한 것들이 쌓여 더 좋은 의사결정을 할 수 있습니다.
금리는 부동산 가격에 영향을 주는 많은 변수 중 하나입니다. 금리는 매매, 전월세 수요에 분명 영향을 주는 요소이고, 현장에서도 금리 변화에 따라 분위기가 다르게 느껴집니다.
금리 변화가 있든 없든 꾸준히 임장을 다니며 각 시기 별로 시장 분위기가 어떻게 달라지는지 몸소 체험하고 경험을 쌓아 가세요. 그러면 더 좋은 의사결정을 할 수 있는 힘이 생기실 겁니다.
2. 금리가 부동산에 미치는 영향
금리는 매매, 전월세 시장의 심리를 자극하는 요소입니다. 특히 급격한 (0.5%) 금리 하락 또는 상승은 사람들의 희망과 불안감을 자극하여 가격 변동, 매물량 변화를 일으켜 시장 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
1) 금리에 따른 대중 심리
금리의 크기보다 사실 금리 변동 속도와 추세가 사람들의 심리를 더 자극합니다. 금리 변동이 완만할 경우, 시장 참여자들은 새로운 금리 환경에 적응할 시간을 가집니다. 이는 수요와 공급이 안정적으로 균형을 유지하는 데 도움을 줍니다. 그러나 금리 변동이 급격할 경우, 시장은 예측 가능성을 잃고 수요와 공급이 극단적으로 변동하면서 불안전성이 커집니다. 이 불안감이 자산 가격의 하락과 수요 변화를 일으킵니다.
그래서 결론은 금리 변동이 급격할 경우 사람들은 보이지 않는 미래에 대한 불안감을 느끼고, 자산 가격을 변동시킵니다. 하지만 완만한 금리 변동은 사람들이 적응할 수 있는 시간을 주기 때문에 자산 가격을 최대한 방어하면서 연착륙할 수 있게 합니다.
2) 전세 가격과 금리의 관계
@손품왕위 그래프의 빨간색은 전세 가격 변동이고, 파란색은 기준 금리 변동입니다. 0을 기준으로 위에 있으면 상승, 아래에 있으면 하락입니다.
단순히 금리만을 생각했을 때 파란색(금리)이 하락하면 빨간색(전세 가격)은 상승해야 합니다. 즉, 이론상 반비례 관계여야 합니다. 하지만 여기서 중요한 점은 별로 일치하지 않습니다. 금리를 올려도 가격이 상승할 때도 있고, 금리를 내렸지만 가격이 하락한 경우도 있습니다.
주목할 점은 금리를 0.5% 이상 올리거나, 내릴 땐 어김없이 6개월 이내 가격이 상승하거나 하락하는 현상을 보입니다. 시간을 두고 0.25%씩 찔끔찔끔 올리거나, 내리는 것은 시장에 영향을 줄 수 있지만 사람들이 금리에 적응할 수 있는 시간을 주어 불안감을 낮춰주기 때문에 전세 가격 변동에 큰 영향을 끼치지 않는 모습입니다. 또한 재밌는 점은 경제 위기 때 항상 금리를 인하하며, 돈을 풀면 전세 가격이 시간의 차이를 두고 크게 상승했다는 점입니다. 물론 여러 가지 정치, 경제적 요소가 복합되어 있긴 하지만 금리라는 변수와 결과만 봤을 땐 그렇습니다.
@손품왕위 그래프는 주택담보대출과 전세대출 금리에 따른 서울, 부산의 전세 가격 지수를 나타낸 그래프입니다. 많은 분들이 아시다시피 수도권과 지방의 가격 흐름은 다릅니다. 이번 유동성장에 의한 가격 상승 이외에 지역 별 수급 상황이 다르기 때문에 가격이 다르게 나타나는 모습을 보였습니다. 위 그래프를 참고했을 때 담보 대출과 전세 대출 금리의 상승, 하락과 정확하게 일치하여 가격이 변동하지 않음을 알 수 있습니다. 현재 대출 금리가 오르고 있는 상황인데, 서울은 가격이 상승하고 있고, 부산은 가격이 내려가고 있는 현상을 보아도 금리가 모든 것을 대변할 수 없습니다.
정리하면 금리만 놓고 보면 정확히 전세가 흐름과 금리 변화가 일치하지 않습니다. 다만 경제 위기와 인플레이션으로 인한 큰 폭의 금리 하락 또는 인상은 사람들의 희망과 불안감을 자극해 전세 가격의 큰 변동을 일으킬 수 있습니다. 데이터로 보이지 않지만 실제로 코로나 팬데믹 이후 현장에서 금리가 상승할 때 사람들의 심리는 공포 그 자체였습니다. 전세 계약 하는 것을 꺼리고 보류하며 상황을 관망하려는 태도를 느꼈습니다. 결론은 금리와 전세 가격 추이가 정확히 일치하지 않지만, 금리는 부동산 가격에 영향을 끼치는 한 가지 변수로서 시장에 영향을 주기는 합니다.
@손품왕추가로 금리와 상관 계수가 높은 변수는 전세 매물량이 있습니다. 금리에 따라 전세 수요자의 거래 심리를 자극해 거래를 더 수월하게 하거나, 어렵게 만들 수 있습니다. 금리가 높아질수록 전세 대출 이자 부담이 높아지기 때문에 금리가 3.5%로 올라갔을 때 매물량이 최대치를 찍고, 이후 점점 적응하며 거래가 늘어나면서 매물이 소진되었습니다.
결국 금리에 따라 전세 매물량이 변동하면, 전세 가격에도 어느 정도 영향을 줄 수 있습니다. 매물량과 호가가 정확히 일치하지 않지만 어느 정도 서로 영향을 주고받습니다. 특히 투자자는 이 전세 매물량에 매우 민감하게 반응합니다. 따라서 금리는 전세 시세에 직접적인 영향을 주지 못 하지만 전세 매물량과 전세 실수요자의 심리에 영향을 끼쳐서 전세 시세에 충분히 영향을 줄 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.
3) 매매 가격과 금리의 관계
@손품왕위 그래프는 서울, 부산의 매매 가격 지수와 금리를 나타낸 그래프입니다. 전세 가격과 마찬가지로 금리 변동에 따라 가격이 상승 또는 하락하지 않습니다. 전세 가격은 상관 계수가 0.71 정도 나오지만, 매매 가격은 그보다 낮은 0.6 정도입니다. 개인적으로 0.8 이상 상관관계일 때 어느 정도 서로 큰 영향을 주고받는다고 생각합니다. 매매 가격의 경우 실거주 수요뿐만 아니라 가수요인 소유 가치가 있기 때문에 금리에 덜 영향을 받습니다.
최근 시장만 봐도 서울 시장은 금리 인하 전부터 수요가 높은 지역과 단지 위주로 가격이 많이 상승한 것을 볼 수 있습니다. 서울 3 급지까지 아파트들은 대부분 23년 하반기부터 이미 가격이 상승했고, 가격도 적게는 10%부터, 전고점을 뚫은 단지들도 상당히 많이 있습니다.
@호갱노노그래서 매매가는 전세가에 비해 가수요가 더 붙어 있기 때문에 금리 영향성을 덜 받는 것으로 보입니다. 분명 금리의 영향도 있겠지만, 여러 복합적인 변수와 함께 영향을 받다 보니 전세보다 상관관계가 떨어진다고 판단됩니다.
@손품왕기준 금리와 서울, 부산, 천안의 매매 매물수 관계를 보았을 때 일부 일치하는 부분도 있지만 서로 다른 부분도 많이 있습니다. 관계는 있는 것 같은데 전세 매물량보다 상관관계가 높지 않습니다. 특이한 점은 전세 매물량은 기준 금리가 3.5%를 찍었던 시점부터 점차 매물량이 감소하기 시작했는데, 매매 매물량은 기준 금리가 피크를 찍고 나서 계속해서 높아지는 모습을 보입니다. 현재 금리가 한 차례 낮아졌음에도 계속 높아지고 있는 추세입니다. 서울의 경우 2019년 가장 매물이 많이 쌓였을 때와 비슷한 수준이고, 부산과 천안은 올 타임 레전드를 갱신하고 있습니다. 이렇게 매도 매물이 적채 되면 거래가 줄어드는 시점에 급매가 하나씩 거래되면서 가격이 하락할 수 있습니다. 분명 부동산 시세에는 안 좋은 시그널이기 때문에 예의 주시하며 매수하시는 분은 조금 여유를 가지며 가장 싼 물건을 찾기 위해 공을 들이고 매수하시면 좋겠습니다.
금리의 급격한 변동은 사람들의 희망과 불안을 자극해 자산 가격에 영향을 끼칠 수 있습니다.
금리와 전세 가격이 정확히 일치하지 않지만, 매물량과 수요자 심리에 영향을 주어 후속으로 가격에도 영향을 줄 수 있습니다.
매매가도 금리에 어느 정도 영향을 받겠지만, 가수요가 있어서 전세보다 상대적으로 덜 영향받습니다.
3. 2025년 금리 전망과 투자 전략
2025년 금리전망 (완화적 통화 정책 유지)
- 한국 : 2025년 상반기 2.75%, 하반기 2.25%
- 미국 : 연내 3.5%
투자 전략 (금리 하락기 기준)
1. 금리 하락이 지속되면 자산 가격 상승 압박은 있을 수밖에 없습니다. 특히 전세에 영향을 더 많이 줍니다.
2. 기준 금리가 하락하더라도 대출 규제와 주택담보대출, 전세 대출 금리가 같이 조정되지 않으면 시장에 영향을 안 줄 수 있습니다. 같이 꼭 확인하고 시장이 어떻게 반응하는지 모니터 하세요.
3. 가치 대비 싼 아파트를 실거주 또는 투자로 매수해도 좋다고 생각합니다.
1) 2025년 금리 전망
여러 조사 기관에서 2025년 상반기 2.75%, 하반기 2.25% 를 예상하고 있습니다. 미국 금리는 3.5% 하향 조정된다고 보고 있습니다. 어찌 됐든 한국은행은 내수 회복과 민간 소비 증가를 위해 완화적 통화 정책을 이어갈 것으로 보입니다. 다만, 가계부채 증가와 부동산 가격 상승, 미국 금리와 격차 때문에 상당히 신중하고 천천히 금리를 하향 조정할 것으로 보입니다.
2) 금리와 투자 전략
완화적 통화 정책으로 단기적으로 금리가 추가로 하향 조정될 가능성이 높습니다. 하지만 투자자는 전망이 어떴든 항상 현재 문제에 대응하는 태도를 가져야 합니다. 그럼에도 불구하고 금리가 하향 조정되는 이 시기에 어떻게 행동해야 할지 고민해 보는 건 매우 유의미한 태도라고 생각합니다.
✔️ 금리 상승기
금리가 상승기로 돌아설 때 사람들은 얼마나 올라갈지 모른다는 불안감에 부동산 거래를 잘하지 않습니다. 거래 자체가 줄기 때문에 매물량은 쌓이고, 호가는 낮아질 수밖에 없습니다.
이 시기에 투자를 할 때는 상당히 주의해야 합니다. 금리 상승으로 인해 전세 가격이 많이 낮아질 수 있기 때문입니다. 전세가가 낮아지면 투자금이 많이 들거나, 역전세를 맞을 확률이 높습니다. 그러니 금리가 급격히 올라가는 시기에는 되도록 투자를 피하거나, 신중히 하고, 금리가 안정되어 사람들의 심리도 어느 정도 괜찮아졌을 때 투자할 매물을 찾는 게 좋다고 생각합니다.
매도를 고려해 봐도 좋은데, 매도의 기준은 다른 글에서 설명드리도록 하겠습니다.
✔️ 금리 하락기
전세 매물량이 감소하며, 전세 시세가 높아질 가능성이 있습니다. 장기적으로 저금리가 지속되면 자산 가격은 상승 압박을 받을 수밖에 없습니다. (지역 내 공급 물량에 따라 다름. 공급에 장사 없음.)
금리 하락기라고 해도 대출 한도가 줄고, 대출 금리가 안 내려가면 자산 가격에 크게 영향을 안 줄 수 있습니다. 가계 대출 증가로 인해 스트레스 DSR이 적용되는 요즘처럼 대출 규제와 주택담보대출, 전세 대출 금리가 같이 줄어드는지 확인해야 합니다.
관심 지역의 수요가 충분하고, 가치 있는 아파트를 선정하여 실거주 또는 투자해도 좋겠습니다. 다만 꼭 투자 기준에 들어오는지 확인하세요.
투자 기준 참고 자료
✔️ 금리 관련 필수 체크 항목
기준 금리와 매매, 전세 대출 금리 변화
투자 지역 별 수요와 공급 상황 파악
매매, 전세 매물량 변화
금리 상승, 하락 속도
4. 결론
금리는 매매, 전세 가격에 직접적으로 영향을 끼치지 않지만 다양한 요소들과 함께 간접적으로 영향을 주는 중요한 변수입니다. 금리 변화는 자산 시장의 불확실성을 키워 가격 변동을 일으킬 수 있습니다. 그래서 금리가 변동할 때 생기는 혼란을 이해하고, 유연하게 대응하는 자세를 익혀야 합니다. 따라서 투자자는 금리 방향성뿐만 아니라 그에 걸맞은 투자 시나리오를 가지고 있어야 합니다.
현재와 같은 금리 인하 국면에서는 매수 타이밍을 전략적으로 조율하고, 지역별 전세 수급 상황을 면밀히 분석해 투자 결정을 내려야 합니다. 절대 조급해하지 마시고, 천천히 시황을 살피며, 좋은 매물을 찾아보세요.
금리에 대한 글을 쓰긴 했지만 금리가 부동산 시장을 모두 대변할 수 없습니다. 시장엔 많은 변수들이 존재합니다. 항상 전망보다 현재 기준으로 대응하고 살아남을 수 있는 성공적인 투자를 이어나가시길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.
요즘같이 시국이 불안정한 시기에 많은 분들이 걱정과 불안 속에서 힘겨워하고 계실 거라 생각합니다. 하지만 우리 역사를 돌이켜 보면, 대한민국은 언제나 국민이 나라를 지키고, 역경을 극복한 나라입니다. 어려움이 닥칠수록 서로를 믿고 손을 맞잡았던 우리의 힘은 위기 속에서 더욱 빛납니다.
오늘의 불안과 혼란은 우리를 절대 넘어뜨릴 수 없습니다. 우리 민주주의 역사는 수많은 도전과 역경을 이겨내며 성장했고, 더욱 단단해졌습니다. 지금 비록 잠시 어두운 길을 가지만 함께 나아간다면 이 또한 잘 헤쳐나갈 것입니다.
대한민국의 진정한 힘은 바로 국민입니다. 서로를 지키고, 다시 일으켜 세우는 우리의 의지가 곧 이 나라를 지탱하는 가장 큰 기둥입니다. 함께라면 우리는 어떤 시련도 이겨낼 수 있습니다.
그럼 부디 추운 겨울 감기 걸리지 않도록 조심하시고, 가족 또는 주변 사람들과 행복한 시간 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
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