신용,담보만 있으면 항상 대출을 받을 수 있을까?
- 대출용어를 알아볼까요? LTV, DTI, DSR
신용과 담보만 있으면, 항상 대출을 받을 수 있을까?
우리는 항상 필요한 만큼의 ‘돈’을 가지고 있지는 않습니다. 대부분의 경우, 빚을 갖고 있기 마련입니다. 전세자금, 학자금, 결혼자금, 주택구입, 의료비 등 여러 가지 이유로 돈을 빌리고 있습니다. 그러나 , 항상 빌릴 수는 없습니다. 여러 가지 이유로 돈이 필요하듯이, ‘여러 가지 조건’으로 돈을 빌려 주지 않습니다.
돈을 빌려주는 입장에서는 돈을 빌린 ‘채무자’가 돈을 갚을 수 있는지의 여부를 판단해야 합니다. 원금과 이자를 제 때에 받을 수 있는 지에 대해 판단을 해야 합니다. 즉, ‘신용’이 있는지 여부를 판단하는 것입니다. 한편으로는 제 때 못 갚았을 경우를 대비해 ‘담보’를 잡기도 합니다. 우리 개인에게 쉽게 다가오는 ‘담보물’이 주택이지요. 집을 담보로 돈을 빌린다는 것입니다. 신용과 담보가 있다고 해서 돈을 다 빌릴 수는 없습니다. 왜 그럴까요?
‘정부’의 정책방향이 커다란 ‘변수’입니다. 정부가 금융기관들을 상대로 ‘대출규제’라는 칼을 흔드는 경우입니다. 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다. 개인들이 너무 많을 돈을 빌려, 나중에 경기가 빠르게 나빠질 경우에 돈을 갚을 수 없게 되고, 돈을 빌려준 금융기관들이 파산하고, 그것이 국가경제를 위태롭게 할 수도 있기 때문입니다. 이러한 이유 외에도 우리들에게 가장 많이 다가오는 경우는 ‘집’이 너무 빨리 올라 적정한 가격의 범위를 넘어가 필요한 사람들의 소득으로 집을 살 수 없을 때, 실수요자를 보호하기 위해 ‘대출’을 억제하곤 합니다. 즉, 투기적 수요를 억제하기 위한 것입니다.
필요해서 돈을 빌리는 입장에서는 정부가 야속할 때가 있습니다. 개인으로서는 신용과 담보만큼 돈을 빌리고 싶은데, 정부라는 변수까지 더해져서 암담한 경우가 발생할 수 있습니다. 예를 들면, 서울과 같은 투기과열지구의 경우, 9억 이상의 분양가를 갖는 아파트를 분양받고 싶은데, 중도금대출이 되지 않아 분양신청을 포기하는 경우가 그 예입니다. 지금 5억짜리 전세를 살고 있는데, 초기 10%의 계약금은 마련했으나, 전세를 살면서 중도금 60%를 현금을 낼 도리가 없는 경우입니다. 9억중 9천만 원을 내돈으로 내고, 중도금 5억 4천은 대출로 하고, 나머지 입주할 때 잔금 2억 7천은 전세금 5억을 받아 해결하고 대출도 2억 3천 정도는 갚을 요량으로 분양을 받는 것이 일반 서민들이 집사는 방법인데 말입니다.
어쩔 수 없이 우리는 신용과 담보를 관리하듯이 정부의 대출정책과 관련된 용어를 알고 있어야 하겠습니다.
같은 직장의 이 과장은 큰애가 초등학교 들어갈 때가 되어 한곳에 정착하고 싶은 마음에 여러 분양 공고를 외우다시피 합니다. 그러다가 이들 대출규제 관련 용어 때문에 애 둘을 포함하여 4인 가족이 주로 원하는 30평형대 아파트 분양을 포기하게 되었습니다. 지금처럼 이들 용어가 수학공식처럼 외어야할 필수용어로 다가온 적은 없다고 합니다. 한번 알아 볼까요?
LTV가 2002년 처음 도입되었다고 한다. LTV는 Loan To Value (주택담보인정비율)의 약자로 집값의 몇 %까지 대출해줄 것인지 정부당국에서 정하고 있습니다.1997년 IMF 경제위기 시에 집값은 수직 낙하하고, 이제 ‘부동산불패시대는 끝났다’라고 외치던 때가 있었습니다. 그러나 , 2002년부터 집값이 다시 상승세로 돌아선 시기였습니다. 항상 대출규제의 상징인 영문약자들은 집값이 오를 때 나타납니다.
◈LTV; Loan To Value (주택담보 인정비율)=
주택가치 대비 대출비율= (주택가치-선순위채권-최우선변제소액임차보증금)/ 대출금액
이 비율은 주택가격의 변동에 따라 정부가 조정을 하곤 한다. 현재 투기과열지구나 투기지역에서는 40%를 적용하고 있다. 즉, 주택가치의 40%만을 대출해 주고 있습니다. 실수요자에게는 50%까지 대출해주고 , 그이외의 지역에는 70%까지 대출해주기도 합니다.
우리나라가 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태 시, 큰 문제없이 넘어갔던 것은 ‘LTV 규제’ 가 큰 역할을 했다고 말하기도 합니다. 미국의 모기지론은 거의 100%까지 대출을 해주기에 집값이 급격히 하락할 경우에는‘깡통주택’이 속출하게 되는 것입니다.
여기에 주택가격 뿐 아니라, 대출 수요자의 소득을 고려하여, 원리금을 제대로 상환할 수 있을지 여부를 아래의 DTI (Debt To Income ;총 부채 상환비율)로 판단하게 됩니다. 투기과열지구, 투기지구의 경우 LTV와 마찬가지로40%를 적용하게 됩니다. 연소득 대비 원리금, 이자 등의 합의 비율로 정하게 된다. 여기에 신 DTI는 소득이 적을수로 더욱더 대출액수를 줄이게 만듭니다.
◈ DTI; Debt To Income (총 부채 상환비율)= 연소득 대비 연간 원리금상환비율
=(신규 주택 담보대출의 연간 원리금상환액 + 기존 대출의연간 이자 납입액의 합)/ 연소득
신 DTI ; 기존 DTI에서 ‘기존 주택담보’ 대출의원금 상환액을 합하여 실질적으로는 대출의 액수가 줄어드는 효과가 나타남.
=(모든 주택 담보대출의 연간 원리금상환액+ 기타 대출의이자 납입액의 합)/ 연소득
DTI 나 신 DTI 가 주택담보대출에 대해 소득을 기준으로 측정했다고 한다고 하면, DSR( Debt Service Ratio; 총체적 상환능력 비율)은 모든 대출에 대해 소득기준으로 총량을 관리하겠다는 것입니다. 2018년 3월 은행권부터 도입되어 실행되고 있는 것으로 향후에는 제2금융권으로까지 확대되고 구체적인 기준이 마련될 것으로 보입니다. 개인의 적정한 대출액을 친절하게 정부가 관리하여, 미연에 개인의 부채과다를 막겠다는 것입니다. 물론 부동산 과열을 방지하고, 가계부채가 너무 빨리 늘어나는 것을 방지하겠다는 것이지만, 갚을 여력이 충분한 상황에서 진짜 '필요한 돈‘을 못 빌리는 경우도 일어날 수 있어 정부의 지나친 ’개입‘이라는 비판이 나오는 것도 사실입니다.
◈ DSR(Debt Service Ratio) = 신규 및 기존대출의 연간 원리금 상환액/ 연간 소득액
채무자의 상환능력을 총체적으로 판단하는 것으로 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 할부금, 마이너스통장 대출을 포함합니다. 통상100%를 기준으로 한다고 합니다.
어렵게 느껴지지만, 생활을 하면서 돈을 빌릴 때 필요한 용어들이라는 생각이 듭니다. 돈을 빌리지 않아도 될 만큼 재산이 있는 것이 제일 좋기는 하지만요.
신용을 쌓으면서 금융생활도 슬기롭게 하시기를 바라는,
신용, 생활금융 전문가 유환호 였습니다.
유환호 (hwanhoyu@gmail.com)
