데이비드 카드, 오르는 서울 부동산 입지를 말하다
네트워크 효과
경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라
노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.
1980년대에는 개개인의 의사와 자유를 보장하기보다는 사회 전체의 이익을 중시 여기는 사회주의가 존재했는데요. 사회주의란 결과물을 평등하게 나누는 것을 말합니다. 대표적인 사회주의 정부에는 쿠바가 있었는데요. 쿠바의 피델 카스트로 Fidel Castro는 급격한 경기 침체로 모든 국민에게 동일한 몫을 분배하기가 점점 어려워지자 한 가지 묘책을 생각했습니다. 바로 사회 구성원 수를 줄이는 것이었는데요. 그래서 1980년 4월 20일 마리엘 Mariel항에서 쿠바를 떠날 국민은 떠나라고 말했습니다. 이에 쿠바 국민은 배를 타고 미국 플로리다로 향했는데요. 이때 한 가지 조건을 달았습니다. 바로 사회 전체 이익에 도움이 되지 않는 구성원, 예를 들어 범죄자, 정신병자 등을 반드시 1명 이상 포함해야 한다고 했는데요. 그러나 그럼에도 불구하고 새우잡이배, 돛단배를 이용해 쿠바 국민은 사회주의 부적격자들을 데리고 아메리카 드림을 찾아 떠났습니다.
당시 언론을 통해서 피델 카스트로가 난민들 사이에 강도, 성범죄자, 정신병자들을 대거 포함했다는 사실이 알려졌고 지역 주민은 공포심에 사로 잡혔는데요. 지역 내 범죄율이 올라가고 고용률은 더욱 떨어질 것이라 염려했습니다. 실제로 플로리다에 이민자들이 정착하면서 노동 공급이 약 7% 증가되었고 실업률 또한 가파르게 상승했는데요. 하지만 쿠바보다 플로리다 환경이 더 좋았기 때문에 최종적으로 약 12만 명의 쿠바인들이 플로리다에 유입되었습니다.
이민과 고용률의 Correlation2021년 노벨경제학상을 받은 데이비드 카드 교수는 플로리다 이민과 고용률의 상관관계 연구를 진행했습니다. 여기서 이민이란 1년 이상 타국에 머무르거나 타국에 정착하고 살아가는 행위를 말하는데요. 플로리다 고용률을 분석한 결과, 마리엘항을 통해 이주한 난민들로 인해 플로리다 주민들의 고용률과 임금은 약 3% 감소한 것으로 밝혔졌습니다. 지금처럼 저성장 시대에 3%는 매우 큰 수치지만 당시 경제성장률이 매우 높은 시기라 3%는 유의 수준으로 판단되었습니다. 다시 말해서 난민 유입은 지역 내 고용률은 크게 떨어트리지 않는다는 이야기인데요. 고용률에는 여러 환경 변수가 있습니다. 해당 도시에 반도체 클러스터 등 건설 붐이 있을 수 있고 반대로 청년 유입 감소로 인한 도시 소멸 진행이 있을 수 있죠. 이 밖에 고용 장려 정책 등도 영향을 끼칠 수 있는데요. 다만 저임금 노동자의 증가는 현지 사회 구성원의 임금이 작은 규모지만 악영향을 끼친다는 건 부정할 수 없다는 결론이었습니다.
이민에 대한 연구를 부동산에 적용하면 노벨 경제학자 데이비드 카드 교수가 발견한 경제적 진리를 찾을 수 있는데요. 바로 이민 네트워크 효과입니다. 초기 이민자들의 지리적 분포가 현재의 지리적 분포에 외생적 영향을 끼친다는 점인데요. 예를 들자면 수십 년 전에 많은 중국 이민자들이 미국의 특정 도시에 정착했다면 새로운 중국 이민자들도 그 도시에 정착할 확률이 매우 높다는 것입니다. 결국 이민은 네트워크의 영향을 크게 받는다는 의미이며, 수십 년 전 이민지로 선택된 이유가 현재의 결정에 영향을 끼치지는 않지만 네트워크 효과라는 새로운 이유로 다시금 그 지역이 결정된다는 뜻이죠.
이민 네트워크 효과우리나라도 미국과 같이 이민 인구는 해마다 늘고 있습니다. 그리고 이 이민이 부족한 내수 노동생산성을 보완할 것으로 기대되는데요. 대한민국 수도 서울의 각 지역구에도 이민 네트워크 영향은 뚜렷이 나타나고 있습니다.
2021년 미국인들은 용산구 2,530명, 마포구 1,170명, 강남구 816명 순으로 거주하고 있으며 캐나다인들은 용산구 217명, 강남구 158명, 마포구 102명 순으로 자리 잡고 있습니다. 아일랜드인 역시 세 지역에 가장 많이 분포하고 있는데요.
이에 반해서 중국인들은 동대문구에 5,478명, 구로구 5,216명, 영등포구 4,456명이 살고 있으며 한국계 중국인들은 영등포구 18,230명, 구로구 18,190명, 금천구 10,749명 순으로 집계되었습니다. 다시 말해 비슷한 정서와 문화를 가진 이주민들이 속한 지역에 계속 이주 수요가 있다는 것이죠.
이를 토대로 용산구, 마포구, 강남구, 서초구, 서대문구는 미국이나 유럽계 노동 공급이 지속 기대되는 지역이며 구로구, 영등포구, 금천구, 동대문구는 중국계 노동 공급이 계속 많아질 지역입니다. 그렇다면 용산구, 마포구, 강남구, 서초구, 서대문구의 부동산은 오를 것으로 예상되고 구로구, 영등포구, 금천구, 동대문구는 왠지 하락할 것으로 점쳐질 수 있는데요. 아닙니다. 왜냐하면 우리나라 국민이 많이 이민 가는 로스앤젤레스 LA 집값이 미국 내 하위권이 아니기 때문인데요. 투자 시 유의해야 할 지역은 이러한 네트워크 효과가 기대되지 않는 소외 지역입니다.
2021 Nobel Prize, David Card, Economics of Minimum Wage다음 19회는 "피터 다이아몬드, 오늘날 실업을 말하다"입니다.
