우리나라 부동산은거품일까요?

우리나라 부동산 가격에 거품이 끼어있는지 살펴봅니다.

안녕하세요 이준용입니다.

오늘부터 본격적으로 제가 부동산 투자를 하면서 고민했던 부분과 실제 투자사례를 부족하지만 자주 브런치를 통해 공유드리려 합니다. 앞으로 많은 관심 부탁드립니다.

우리나라에 투자한 부동산이 앞으로 몇 년 동안 폭락이나 시장의 붕괴 없이 안정적으로 성장할 수 있는지 3개의 글로 나누어 여러분과 함께 살펴보려 합니다. 

최근 주변의 많은 분들께서 우리나라 부동산 경기에 버블이 심하게 끼어 있지 않은 지 걱정하십니다. 앞으로 부동산 시장이 크게 요동칠 것으로 걱정하시는 분도 많습니다. 세 가지 이유 때문입니다. 

부동산 투자 과열로 인한 버블

인구절벽

과도한 가계부채

우리가 이미 알고 있는 것처럼 강남의 아파트 가격은 이전에 비해 수 억 원 이상 올라 거래되고 있습니다. 최근 신 반포 지역의 한신 6차를 재건축하는 ‘신 반포 센트럴자이’의 분양가가 3.3㎡당 평균 4,250만 원으로 책정되었다고 합니다. 같은 동네에서 작년에 신 반포 5차 아파트를 재건축하면서 분양된 ‘아크로 리버뷰’도 당시 4,200만 원대로 분양되었습니다. 그리고 올해 들어 평당 6,000만 원 이상의 가격이 형성되어 거래되고 있습니다. 

관련 전문가들은 ‘신 반포 센트럴자이’도 ‘아크로 리버뷰’와 같이 분양을 마친 뒤 입주가 시작되는 시점에는 평당 6,000만 원 대까지 가격이 자연히 오를 것으로 전망합니다. 이 광경을 지켜보는 혹자는 “아파트 분양이 나라가 허락한 유일한 승률 100% 바카라 게임이다.”라고 표현할 정도로 매우 뜨거운 청약 경쟁이 펼쳐질 것으로 예상됩니다. 

저도 미사 한강 신도시와 다산 신도시 등에서 펼쳐진 청약 경쟁에 참여 해 본 기억이 있습니다. 엄청나게 높은 경쟁률과 수십 년간 매달 10만 원 이상 납입한 청약 통장을 들고 많은 숫자의 자녀까지 기르고 있는 집에서 통장을 빌려와 청약하는 이들이 있을 정도로 시장이 뜨거워 저는 가점제 청약 전쟁에서 경쟁력을 잃었다는 것을 새삼 느꼈습니다. :-(

과연 서울특별시 신 반포 지역의 40평 아파트는 24억 원의 가치가 있는 것일까요? 우리가 지금이라도 청약시장에 뛰어들어 당첨을 바라고만 있어야 할까요? 앞으로 이 아파트들의 가격은 어떻게 될까요?

신반포센트럴자이, GS건설 제공

언론에서는 저 출산 고령화로 인한 인구절벽이 향후 우리나라의 경제에 치명적인 경쟁력 약화를 만들지 않을까 우려합니다. 요즘 길을 걷다 보면 확실히 예전보다 교복을 입은 학생의 수가 등 하굣길에 많이 줄어든 것을 체감하고 있습니다. 제가 학교를 다니던 시절에는 한 반에 70명에 달 하는 학생들이 함께 모여 공부를 했지만 지금은 서울의 초등학교만 보아도 한 학급에 학생이 30명을 넘기는 경우가 드물다고 합니다. 

실제로 통계청에서 발표한 장래인구추계에 따르면 올해부터 생산 가능한 인구 3,744만 명이 꾸준히 감소해 2065년에 이르러 생산활동이 가능한 인구는 올해의 거의 절반에 가까운 2,062만 명까지 줄어들 것으로 전망했습니다. 많은 사람들이 우리나라의 주요 경제활동을 하는 25세~49세 젊은이들의 숫자가 줄어들게 되면 주택이나 산업단지의 수요도 줄어들게 되고 기업의 생산 경쟁력이 약화되어 우리나라의 부동산, 주식과 같은 자산의 가치가 붕괴될 것이라고 우려합니다. 그들은 일본의 선례를 제시하면서 이와 같은 두려움을 더욱 확산시키기도 합니다. 과연 인구 절벽이 우리나라의 경제를 잿더미로 만들까요? 

출처: 통계청

지난주 한국은행이 발표한 올 2분기 가계부채 잔액은 1분기보다 29조 2 천억 원 늘어난 1,388조 3천억에 이른다고 합니다. 어떤 사람은 계속해서 꾸준히 늘어나고 있는 가계부채의 원인을 부동산 열풍으로 대출 수요가 과도하게 늘어나 집집마다 더욱 많은 빚을 지게 된 것으로 해석하기도 합니다. 

상환 능력이 다소 부족함에도 집 값에서 전세가를 뺀 소액의 금액만을 투자해 아파트를 매수하는 부동산 갭 투자자들의 신용대출, 최근 신도시들의 아파트 공급 물량이 대거 쏟아지면서 아파트 분양을 받아 시세차익을 거두려는 사람들로 인해 늘어난 주택담보대출이 과도한 수준이라고 말합니다. 그들이 시장의 급변으로 인해 부동산 가격 하락을 맞게 되면 상환능력이 부족한 투자자들이 너나 할 것 없이 자신의 부동산을 내놓아 대규모 집값 폭락이 벌어질 것이라고 믿고 있는 듯 보입니다. 

과연 2008년 미국 서브프라임 모기지 참사 때처럼 우리나라도 과도한 가계 부채로 부동산 시장 전반이 붕괴되는 일을 겪게 될까요? 일본의 잃어버린 10년처럼 우리나라도 도심 밖 난 개발로 유령 도시가 되는 곳들이 속출하는 일 이 벌어질까요?

앞으로 몇 년간 부동산을 비롯한 우리나라의 자산시장은 지속적으로
상승할 가능성이 높습니다. 

전 세계 부동산의 버블 수준을 고르게 비교해 보았을 때 우리나라의 부동산 가격은 저 평가되어 있습니다. 그와 함께 인구 절벽을 경험한 대부분 선진국의 경제는 일본을 제외하고 오히려 더 좋아졌습니다. 가계 부채는 다른 측면으로 살펴보면 그렇게 과도하다고 보기 힘듭니다. 최근 변화되고 있는 전/월세 문화의 변화를 살펴보아야 합니다.

우리는 이 세 개의 글을 통해 이 세 가지 요소 (부동산 가격 버블, 인구절벽, 가계부채)를 더욱 깊게 살펴보려 합니다. 당분간 한국의 부동산 가격이 상승할 수 있는 이유가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

우리나라 부동산 가격은 버블일까?

부동산 시장이 버블인지 판단하는 가장 간편한 방법은 ‘실질 주택 가격’을 살펴보는 것입니다. 실질 주택 가격은 주택 가격이 상승하는 수준과 물가가 상승하는 수준을 비교해 부동산 가격이 과도하게 상승한 버블인지 판단하도록 도와줍니다.

실질 주택 가격 분석은 1625년 만들어진 네덜란드 암스테르담의 작은 마을 '헤렌흐라흐트(Herengracht)'의 주택 가격 움직임을 380년간 기록해 지수 화한 것에서 유래합니다. 무려 400년 가까이 되는 기간 동안의 초 장기 주택 가격 추이를 보여 주는 이 지수는 전 세계 학계에서도 널리 활용되고 있습니다. 헤렌흐라흐트 마을 부동산의 명목 주택 가격은 1629년부터 1972년까지 20배 상승했습니다. 재미있는 것은 그 당시의 물가 상승률과 비교해 집값의 변화를 살펴보면 물가 상승률도 집값의 상승과 거의 유사하게 상승한 것을 볼 수 있다는 것입니다.

출처: Dutch Bullion

따라서 오랜 시간을 걸쳐 작성된 데이터를 면밀히 살펴보면 주택 가격은 물가상승률만큼 상승한다고 볼 수 있습니다. 주택 가격은 올라봐야 물가상승률 이상으로 오르기 힘들 다는 것을 400년간의 데이터가 우리에게 알려준 것입니다.

이 교훈을 바탕으로 우리나라의 부동산이 버블인지를 판단하기 위해 부동산이 인플레이션 수준보다 낮게 거래되는지 살펴보아야 합니다. 인플레이션 수준보다 낮게 거래되면 부동산은 싸다고 볼 수 있습니다. 인플레이션보다 높은 수준에서 거래되고 있다면 버블 가능성이 높아진다고 볼 수 있습니다.

그럼 우리나라의 실질 주택 가격이 세계적으로 어떤 수준에서 형성되고 있는지 살펴볼까요?

출처: 국제결제은행 (BIS)

우리나라는 세계 주요국 속에서 부동산이 저평가되어 있는 나라 중 하나에 속한 다는 것을 알 수 있습니다. 물가 상승률보다 부동산의 가격이 낮아 부동산 가격이 낮다고 볼 수 있습니다. 물론 일부 과열 양상을 보이고 있는 강남 3구 아파트 같은 곳은 뜨겁게 달궈져 가격이 높은 수준에 형성되어 있습니다. 그러나 최근 발표된 부동산 대책을 통해 조정이 되어 그 조차도 조금씩 조정되는 양상을 보이고 있습니다. 

물론 실질 부동산 가격이 높은 수준일지라도 버블이 무조건 당장의 위험이라고 단언할 수 없습니다. 북유럽의 부동산은 버블이라는 지적을 10년 넘게 받아왔지만 여전히 나 홀로 강세를 보이고 있기 때문입니다. 보통 중앙은행의 적절한 정책 대응을 통해 버블이 꺼지는 속도를 어느 정도 조절할 수 있습니다. 

일본 부동산의 경우 버블이 심할 때인 1990년에 어떤 일이 있었을 까요? 

일본은 3억 인구인 미국의 연평균 주택공급인 연평균 100만 호 보다도 많은 171만 호의 집을 지었습니다. 더 아이러니한 것은 이렇게 과도한 집 짓기를 2008년이 되기까지 지속해 매년 100만 호 이상의 집을 지었다는 것입니다. 상식적으로 이해하기 어려운 주택 과잉 공급으로 수요보다 훨씬 많은 집이 지어졌습니다. 

버블이 붕괴되는 시점이 되었을 때에도 중앙은행은 금리인하와 같은 적절한 대응을 적시에 하지 못해 ‘대차대조표 불황’[1]을 야기했고 엔화는 전 세계적으로 ‘안전자산’으로 인식돼 높은 수준으로 가치 평가되고 있었습니다. 일본은 이러한 삼중고로 10년간의 경제 성장을 잃어버렸습니다.

우리나라는 주택의 공급이 아직 수요와 균형을 맞추어 원활히 공급되고 있습니다. 오히려 과밀지역으로 지정되어 실 수요에 비해 공급이 부족한 곳을 많이 볼 수 있습니다. 전 세계적으로 살펴보아도 우리나라의 부동산 가치는 상대적으로 낮게 평가되고 있습니다. 수출이 중심이 되는 우리나라 경제가 최종 소비 국가인 유럽과 미국의 경기회복 기조에 따라 지속적으로 회복된다면 부동산의 가치는 앞으로도 꾸준히 상승할 것입니다.

다음 글에서는 인구 절벽이 우리나라 경제에 정말 재앙을 몰고 올 것인지, 가계 부채 문제가 단기적으로 부동산 시장에 악영향을 미칠 것인지에 대해 다양한 지표와 함께 분석해보도록 하겠습니다. 

당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.

      

[1] 대차대조표 불황: 레버리지를 일으켜 매수한 자산의 가치가 급격히 하락 해자산을 보유한 투자자가 빚을 상환하기 위해 지출을 줄이고 그에 따라 소비가 침체되어 전반적인 경기가 불황에 돌입하게 되는 현상

이준용 | 유니프랩코리아 대표원장

june@theuniprepgroup.org, 

010-8953-7413

Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생

University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.

Genis Inc. / 창업자 및 공동대표

PamiU Inc. / 부사장

Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역

China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저

뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.