전세 세입자 필독, 전세보증금 반환보증
집값이 하락세로 접어들다 보니 전세 가격보다 집값이 낮아지는 ‘깡통전세’가 늘고 있다. 전세금을 돌려받기가 어려워질 가능성이 커진다는 얘기다.
이사는 가야 하는데 전세금을 돌려받지 못하면 정말 큰일이다.
이를 대비하여 전세 세입자는 전세보증금 반환을 보장하는 보험을 가입할 수 있다.
먼저 주택도시보증공사(HUG)에서 취급하는 상품을 소개한다.
신청 대상
전세 세입자이면 누구나 가입이 가능하다. 외국인, 법인도 가능하다.
전세계약을 공동명의로 하는 경우도 가입 가능한데, 단 인터넷 등과 같은 비대면으로는 가입이 안되고 영업지사나 위탁기관을 직접 방문해야 한다.
상품 종류
상품은 크게 두 종료로 나누어지는데,
1. 전세보증금 반환을 보장하는 보증상품인 '전세보증금 반환보증'과
2. 전세자금 대출을 받을 경우 대출원리금의 상환 보장을 받을 수 있는 '전세금 안심대출보증'이 있다. 이때 대출금 외 본인이 부담한 전세보증금까지도 보장을 받고 싶다면, 전세금 반환 보증을 함께 가입하면 된다.
가입 조건
전세 계약은 1년 이상이어야 하고, 계약기간이 절반 이상 남아야 한다. 만약 전세를 살다가 중간에 보증보험에 가입한다면, 2년 계약을 했을 때 계약기간이 1년 이상 남아야 한다.
전세보증금이 수도권인 경우엔 7억 원 이하여야 하고, 수도권 외 지역은 5억 원 이하여야 한다.
전세계약은 반드시 공인중개사를 통한 계약이어야 한다.
한 집에서 오래 살아서 전세계약을 갱신한 경우는, 처음에만 공인중개사를 통한 계약이면 된다.
반드시 거주해야 하고 전입신고와 확정일자도 받아야 한다. 전세계약기간 중간에 주소를 다른 곳으로 이전하면 안 된다. 또한 전셋집에 경매가 진행 중이라든가, 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 한다.
주택 형태
단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 노인복지 주택도 가능하다.
오피스텔은 주거용 오피스텔만 가능한데, 전세계약서에 공인중개사가‘주거용’이라고 기재를 해야 가능하다.
주택 가격
전세보증금과 선순위 채권의 합계가 주택 가격보다 작아야 하는데, 선순위 채권이라고 하면 전세로 들어가려는 집에 은행에서 대출을 받았거나 개인 간 돈을 빌렸거나 하여 근저당권이 설정된 것을 말한다. 등기부등본을 떼보면 알 수 있다.
주택 가격은 KB시세나 한국감정원의 부동산테크 시세 둘 중 하나를 선택하는데, 일반 주택은 ‘부동산 공시 가격 알리미’를 참고한다. 지금 문제가 되는 것은 집값이 떨어지고 있다는 건데, 처음 전셋집에 들어갈 때는 괜찮았더라도 지금 같은 상황에선 문제가 발생할 수 있기 때문에, 지금이라도 살고 있는 전셋집의 가격 변동사항이나 전세보증보험 가입 검토를 해 보는 것이 좋다.
보증료
연간 0.115 ~ 0.154%이다. 보증금액이나 주택 종류, 그리고 전셋집에 설정된 대출금액과 전세보증금액의 합계액에 따라 보증료 차이가 난다. 예를 들면 보증금액이 적거나, 주택보다는 아파트일 때 보증료율이 낮고, 또 대출과 전세금의 합계가 집값의 80% 이하인 경우 보증료가 싸진다.
계산을 해보면, 아파트이면서 전세금이 1억 원이라면 보증료가 0.122%인데, 이렇게 되면 보증료는 연간 122,000원이 된다. 2년 계약이면 244,000원이 되는데, 월로 환산하면 전세보증금 1억 원에 월 약 1만 원 정도다.
집주인 동의는?
안 받아도 된다. '채권양도 통지방식'이라고 해서 집주인의 동의가 필요 없고, 보험 가입 이후에 임대인에게 통보만 하면 된다.
전세대출을 받는 경우는?
전세대출을 받으면서 전세보증금도 확실하게 돌려받고 싶다면, 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하면 되는데, 은행에서 전세자금 대출을 받으면 일반적으로 보증보험 가입이 된다. 그런데 대부분 ‘상환 보증’ 보험이다. 무슨 말이냐 하면 대출금 상환용인 보증 보험이란 뜻인데. 전세보증금을 못 받게 됐을 때, 전세금이 1억 원이고 대출이 5천만 원이라면 대출금은 보험으로 상환이 가능하지만 나머지는 못 받을 수 있다. 그래서 대출받을 때 가입하는 전세보증금 반환보증을, 대출금 상환도 되고 나머지 전세금도 보장받을 수 있는 ‘상환+반환보증’으로 가입하는 것이 좋다.
전세금이 수도권은 7억 원 이하, 지방은 5억 원 이하인 경우 가입 가능하다고 했는데, 전세금이 이보다 비싼 경우는 어떻게 하나?
SGI 서울보증보험에서 판매하는 ‘전세금보장 신용보험’이 있다. 이 상품은 지역 구분 없이 아파트인 경우에는 금액 제한이 없고, 아파트가 아닌 경우는 10억 원까지 가입 가능하다. 그 외 조건들은 주택도시보증공사와 비슷한데, 단지 주택도시보증공사는 전세금의 일부만 보험 가입이 가능한데 비하여, 서울보증보험은 일부는 안 되고 전세금 전부에 대해서만 가능하다.
보증료는 아파트 0.192%, 아파트 외는 0.218%인데, 아파트이고 보험금액을 1억 원으로 계산했을 때 월 16,000원 정도가 된다. 보증한도가 없는 대신에 보증료가 주택도시보증공사보다 비싼 편이다.
가입은 어떻게 하나
본인에게 맞는 보증기관을 골라서 신청을 하면 보증기관에서 심사를 하고, 통과되면 가입할 수 있다.
그리고 전세계약이 종료되었는데도 1개월 내에 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한다면 보증기관에 이행청구를 하면 된다.
이글은 '톱클래스'에서도 볼 수 있는 저의 글입니다.
http://topclass.chosun.com/news/articleView.html?idxno=30434
