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by 멋진 인생 Feb 12. 2018

어려운 토지경매?..용도지역확인으로 시작하자

모든 사람은 각기 다른 경험과 배경 지식 그리고 성향을 가지고 있기 마련이므로 같은 대상을 두고도 제각각 다른 시각으로 바라볼 수밖에 없다.

그런데 문제는 한쪽으로 치우친 본인만의 생각과 견해만이 옳고 다른 사람의 것은 그르다는 흑백 논리, 혹은 편견을 가지면서 시작된다.

특히 많은 부동산 투자자들은 건물에 대한 이해와 공부에 의해서만 투자하려고 하며, 토지에 대한 부분을 간과한다. 하지만, 토지의 쓰임인 '용도지역'에 대한 이해가 부동산 투자 시에 수반된다면 더 좋은 투자의 기회를 만들 수 있다.

'용도지역'이란 국토계획법에 의해서 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복이 안되게 도시관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지역이 중요한 이유는 건축 허가를 받을 때 허용되는 세부 용도를 허가받을 수 있는 기준으로 토지 위에 얼마만큼의 건축물을 지을 수 있는지를 나타내기 때문이다. 같은 크기의 토지라도 용도지역에 따라 건축물의 크기와 넓이가 달라진다.

이를 이해하기 위해서는 먼저, '건폐율'과 '용적률'에 대한 이해가 필요하다.

'건폐율'은 대지면적 대비 한 건축면적을 뜻하며, 내가 가지고 있는 토지에 얼마만큼 크기의 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 평면적인 비율이다. 즉, 토지 위에 얼마나 건물을 넓게 지을 수 있는가에 대한 기준이다.

출처 : 토지이용규제서비스

'용적률'은 대지면적 대비하여 지상층의 연면적의 비율이며, 연면적은 건축물의 모든 바닥면적을 합친 면적을 말한다. 즉, 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는가에 대한 기준이다.

출처 : 토지이용규제서비스

같은 용도의 건물이라도 용도지역에 따라 건축 허가 여부, 건폐율과 용적률이 달라진다. 용도지역은 개인이 보유한 토지라고 해서 임의로 바꿀 수 있는 것이 아니기 때문에 미리 파악하고 부동산 투자에 임하는 것이 무엇보다도 중요하다.

크기가 같은 토지라도 건폐율과 용적률의 제한 때문에 건축물의 크기와 용도가 달라진다면, 다른 투자자들의 구미를 당길 수 없다. 이런 용도지역에 대한 제한은 아래 표를 참고하기 바란다.

표는 도시지역에 대한 용도지역을 나타냈고 그곳에서의 건폐율과 용적률을 보여주고 있다. 시행령은 지자체마다 다르기 때문에 꼭 투자를 하려는 부동산이 있는 지자체에 건폐율과 용적률을 확인해야 한다.

이렇게 용도지역에 대한 이해를 먼저 하고 부동산에 대한 투자가 이루어진다면, 다른 투자자보다 다른 시각에서 좋은 부동산을 매수할 수 있게 된다.

부동산은 건물과 토지가 각각 다른 존재가 아니다. 토지 위에 건물이 있고 하나의 투자대상이라는 점을 잊지 않는다면, 부동산 투자에 대한 많은 기회의 문이 열릴 것이다.