#7 입대의, 그게 뭔가요?

CH II 입대의가 ‘꼭‘ 해야 되는 7가지 관리, 감독 기능과 역할?

by 관계학 서설 II Dec 29. 2024

입대의는 회장 1명, 감사 2명(회계, 행정), 4명의 이사(총무, 관리, 기술, 환경. 안전관리) 그리고 다수의 일반 동대표들로 이루어진다. 감사는 기업과 달리 의결에 참여할 수 있고 관리주체에 대한 감시, 감독권을 독립적으로 행사한다. 최근의 관련 법의 개정으로 공동체 생활 활성화를 전담하는 담당 이사 1명을 추가로 선임할 수 있다. 회장, 감사는 입주민 직접 선거로 전세대수의 10% 참여와 과반 찬성(다수 후보인 경우, 다수 득표자)으로 선출된다. 이사는 입대의 동대표들의 간접선거로 선임된다. 다만 회장, 감사, 이사 선거는 선거관리위원회(이하 '선관위'라 한다)에서 주관한다. 평동대표 4명 이상이면 입대의는 구성할 수 있고 회장, 감사를 선출할 수 있으나 입대의 의결정족수 성원이 될 때까지는 안건 의결은 불가능하다. 또한 이사들 간접선거는 의결정족수 과반이상인 경우에만 실시할 수 있다.

공동주택을 대표하는 입주자대표회의(이하 '입대의'라 한다)는 일반 기업체와는 상법상 성격이 좀 다른 법인이 아닌 단체이다. 정확히 말해서 법인격으로는 보지 않는다는 말이다. 그렇다 보니 설혹 계약의 당사자가 입대의 회장이라 하더라도 실질적인 계약의 주체는 입대의 회장이 아니라 입대의 자체로만 해석된다. 계약기간 중, 입대의 회장이 바뀌더라도 이전 계약이 유효성을 가질 수 있는 법리상의 이유이다. 그럼에도 불구하고 공동주택의 대표성까지 약화되지는 않는 것 또한 기정사실이다. 따라서 입대의는 공동주택의 대외적인 활동에 주도적으로 참여하게 된다. 넓게는 시, 도, 행정기관 가깝게는 구청, 소방서, 경찰서, 협회 등이 그 대표적인 대외활동 범위이다.

입대의 동대표는 1년에 한 번 이상 구청에서 실시하는 관련 교육에 온, 오프라인으로 참석하고 교육과정을 이수해야 한다. 규정상 해당 교육을 이수하지 않을 경우, 동대표 '해임' 사유에 해당된다. 이렇듯 입대의는 직, 간접적으로 해당 구청과 여러 채널로 소통하고 접촉을 하게 된다. 물론 교육과정처럼 생산적인 만남도 있지만 입주민의 민원 또는 갈등을 해결하기 위해 구청을 찾는 경우도 적지는 않다. 심지어는 중앙 공동주택 지원센터 또는 분쟁조정위원회뿐만 아니라 구청을 넘어 국토교통부 또는 법제처까지 찾아야 하는 경우도 왕왕 발생한다. 대부분은 민원 관련 질의와 회신으로 끝나지만 '신고' 또는 '고소', '고발' 등 법적인 소송 절차까지 이어지는 사례도 심심치 않게 발생한다. 대부분의 입대의는 잦은 법리상 해석을 위해 전문 변호사와 연간 계약을 체결하기도 한다.

얼마 전 신문 칼럼을 장식한 어느 입대의 회장 해임과 관련하여 주민 찬반 투표의 적법성을 다투는 모습이 입대의의 구청, 법원, 경찰서 등 대외 활동 실상의 한 단면을 잘 설명해 준다. 여기에 공동주택단지의 일부 분쟁조정 역할을 해야 하는 선거관리위원회(이하 '선관위'라 한다)까지 연루되고 개입하게 되면 이웃 주민이란 훈훈한 관계를 완전히 사라지고, 진행 결과에 따라 '냉랭하고 차가운' 피고와 원고로 치달을 가능성이 점점 높아지게 된다. 전임 입대의 회장과 신임 입대의 회장의 다툼은 결국 입대의 구성원인 동대표들 간의 '갈등'과 '분쟁'이 된다. 누가 규정을 어겼고 주민들에게 얼마만큼의 피해를 주었는지는 문제가 되지 않는다. 서로의 자존심을 지키기 위해 일방적인 매도와 공격만이 있을 뿐이다. '양보와 포용'이라는 단어는 이미 사라지고 없다. 한 진영이 법적으로 백기를 들기 전까지 끊임없는 소모전만 지속될 뿐이다. 법적인 소송은 입대의 명의로 진행하기란 쉽지 않기 때문에 그 어디에도 전체 입주민을 위한다는 공익은 찾아볼 수조차 없다. 결국 입대위 회장, 선관위원장, 동대표 등 개인대 개인의 문제로 전락하고 만다. 물론 이 과정에서 늘 그렇듯이 입대의 이사 또는 동대표들이 구청은 물론 중앙 공동주택 분쟁조정위원회를 통해 중재를 여러 차례 시도는 해 보지만 별다른 소득을 거두는 경우는 드물다. 구청과 위원회는 "법, 규정에 명시되지 않은 사안에 대해서는 유권해석할 수 없고", "또한 당연히 법리 해석 등 사법적인 판단은 해당사항이 아니다"라는 의견제시 이상의 범위를 벗어나지 않는다.

언제부터인가 소방알람이 시도 때도 가리지 않고 수시로 울린다. 새벽 02시에도 울리고 한 동만이 아니고 여러 동이 한꺼번에 울리는 경우도 잦다. 동대표는 물론 입대의로 관리사무소를 통해 민원이 산더미처럼 밀려온다. 원인 조사부터 비상 상황시 대처방안 운영 매뉴얼 마련까지 주민들의 관련 민원 제기들은 너무나도 타당한 요청들뿐이다. 떠밀리듯이 열린 입대의 회의를 통해 수차례 검토해 본 결과, 도출된 해결방안은 '보완공사'를 해야 한다는 것이다. 당연히 수억 원이 드는 장기수선충당금계정이고 입주민의 과반 찬성이 필요한 계약이기도 하다. 근본 원인을 좀 더 '확실히' 알기 위해 소방서를 방문했다. 당직 소방관 말로는 "정기 점검은 외부 전문 기관이 실행하고 결과를 보고하면 이를 소방서에서는 승인여부만 결정한다"는 것이다. 결국 소방 알람 스위치를 상당 기간 오프해 둔 주체는 '기기 노후화에 따른 오작동'을 이유로 입대의 묵인하에 전임 관리소장들과 당시 외부 점검업체들일 수밖에 없다. 그렇다면 입대의는 이런 황당무계한 공동 작품에 대한 책임을 누구에게 물어야 하는가? "건립 후 30년 이상된 공동주택의 소방 알람 설비는 근원적으로 완벽하게 보완 공사를 할 수 없다"는 전문가들의 조언이 마지막 의문과 그에 대한 질문의 답을 더욱 어렵게 만든다. 여하튼 소방 설비는 매년 2번의 정기 점검을 받아야 한다. 내년에는 어떤 지적 사항이 나올지, 그에 대한 해답은 찾을 수 있는지, 얼마만큼의 공사 비용이 나올지 벌써부터 걱정이다.

사업자등록증상 대표자를 전임 입대의 회장에서 회장 직무대행으로 변경하는 문제와 관련하여 세무서를 찾았다. 세무서는 구청으로부터 관련 공문을 받고 사업자등록증 대표자 명을 회장 직무대행으로 변경하여 발행했다는 것이다. 다만 덧붙여 이번에 발급된 사업자등록증은 세무 신고용으로만 사용해야 되며 회장 직무대행의 법적 직위를 공식적으로 인정하는 근거서류로는 사용해서는 안된다는 것이다. 특히 계약서 첨부자료로는 사용할 수 없음을 분명히 했다. 더구나 이와 같은 세무서의 입장을 관리소장과 회장 직무대행에게도 전화와 문자로 통지를 했다는 것이다. 관리업체 변경 계약서에 사업자등록증을 첨부해야 하는데 난감한 사태이다. 소방 보완공사도 장기충당수선금 계정으로 비용을 집행해야 하니, 변경된 사업자등록증을 사용해야 한다. 결국 신규 위수탁관리업체에게 현 상황을 '장황하게' 사전 설명하고 추후 선거를 통해 정식 입대의 회장 선출 후, 등록된 사업자등록증을 나중에 첨부하는 것으로 우선 양해를 받았다. 그러고 나서야 입대의 회장 직무대행은 관리업체 변경 계약을 체결하는 번거로운 절차를 마칠 수 있었다. 소방 보완공사 계약은 어떤 이유인지는 모르지만 관리소장이 계약당사자로 나섰다. 시간이 걸리더라도 구청과 세무서와 '위법성'을 따져 보아야 할 사안이다.

선관위에 수 차례 입대의 회장, 감사 선거를 요청했다. 입대의가 의결 정족수 성원이 안되기 때문에 선거를 실시할 수 없다는 회신을 받았다. 더구나 법제처에 이에 대한 질의를 한 상태이기 때문에 답을 기다려야 한다는 것이다. 법제처의 "가능하다'는 법리해석을 첨부하여 다시 선거 요청 공문을 보냈다. "할 수 있다"는 거지 "해야 한다"는 아니라는 재차 답신이 왔다. 특히 선관위는 우리 단지는 전임 회장이 부정선거로 동대표로 선출되고 입대의 의결 정족수 미성원인 상태에서 회장에 선출된 사실 때문에 회장 직무 정지된 법원 인용문을 근거로 불가하다는 뜻을 보다 명확히 했다. 구청의 '갈등'예방 코디네이터의 방문이 있었다. 회장, 감사 선거에 대한 논의가 있었고 담당 주무관과 코디네이터는 이구동성으로 "즉각 선거가 필요하고 이를 촉구한다'라는 입장을 분명히 했다. 다만 구청 주무관의 마무리 발언이 분위기를 어정쩡하게 한다. "이미 두 달 전에 선관위에 회장 감사선거 촉구 공문을 보낸 바 있습니다.", "그런데도 기존 입장을 고수하고 있으니 뭐 더 이상 해 볼 방법이 없네요! 다시 요청을 해 보세요", "규정 위반인데도 저리 완강한 것을 보면 그럴만한 이유가 있지 않을까요?" 의결 정족수 미구성인 입대의는 대외 활동의 대표성은 물론이고 내부에서의 소통과 협상 파워조차 현격히 떨어짐을 또 한 번 뼈저리게 느끼는 시간이었다.

입대의 동대표 후보 등록 서류 중에 경찰서에서 발급하는 범죄 경력 확인서가 있다. 이민 가는 경우가 아니라면 이런 서류가 있는지조차 몰랐을 텐데 말이다. 여하튼 입대의 동대표는 후보 등록부터 단지와 관계를 맺고 있는 지자체는 물론이고 행정기관과 직, 간접적인 접촉을 하기 시작한다. 단지 내 통장분들에게 동대표 후보 추천을 요청하기도 하고 연말 동사무소에서 주관하는 연말 불우이웃 돕기 성금 또한 의결하여 일정 금액을 매년 전달하기도 한다. 단지 내 어린이집, 인근 유치원부터 초. 중. 고등학교까지 교육 환경에 대해 부모의 마음으로 두루 살펴야 할 사항도 많다. 야간 통행 안전 등을 위해 파출소와도 긴밀한 협조 체계를 구축해 놓아야 한다. 한국전력, 한국지역난방공사 등 전기, 난방 관련 기관들도 관리비의 많은 부분을 차지하는 에너지 비용 때문이라도 무관심하기는 쉽지 않다. 단지 주변에 대형 건설공사가 이루어진다면 소음, 분진 등 관련 민원을 건설 회사에 제기하고 이의 해결 방안을 찾는 일도 입대의가 담당해야만 하는 대외 활동 중 하나이다. 앞으로 도로, 지하철 등 교통체계의 광역화와 주변 공간들의 집약적인 도시화로의 빠른 진행은 공동주택 입대의의 역할을 더욱더 다양하고 전문화의 길로 이끌 것이 확실하다.

공동주택에서 입주자대표회의(이하 '입대의'라 한다)는 한 국가의 입법부와 사법부 (일부) 기능을 합쳐 놓은 조직이며 입주민 대의기구이다. 관리주체(관리소장)는 행정부의 기능을 담당하고 선거관리위원회에서 입대의 동대표에 대한 해임 절차를 개시하고 결정을 내린다는 점에서 또 한 측면의 사법부 기능과 선거를 관리하는 역할을 맡고 있다. 입대의 중요한 기능과 역할은 크게 7가지로 나누어 설명할 수 있다. 관리비 예산 및 집행 의결, 추인은 물론 시설물 유지보수를 결정하고 공용시설 사용 규정을 설정한다. 또한 관리사무소와 공사, 용역업체의 계약 및 감독을 실시한다. 더불어 입주민 간 또는 관리사무소와의 분쟁을 조정하고 그들의 의견도 수렴하여 이를 안건 추진에 반영한다. 최근 관련 법의 흐름에서 볼 수 있듯이 입대의 내에 공동체 활성화 및 행사를 기획하고 이를 장려하기 위해 별도 임원을 두도록 하고 있다. 끝으로 관련 법규를 준수하고, 소방서, 행정기관과 협력하여 아파트의 주인으로서 관리 운영전반을 챙기고 이끌어간다.

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