반드시 체크해야 할 상가 임대차 보호법 개정안
<나도 그럴싸한 사장이 되고 싶다.>
- ch11. 반드시 체크해야 할 상가 임대차 보호법 개정안
작년 큰 이슈가 된 궁중 족발 사건을 계기로 작년 9월 상가 임대차 보호법이 대대적으로 개정되었고, 올해도 일부 개정안들이 발표되었다. 임대인과 임차인 사이 이견을 최소화하고 양측 모두에게 합리적인 방안을 위해 고민한 흔적이 있으나 아직 임차인 측면에서는 부족하다고 느껴질 수밖에 없다. 상가 임대차 보호법의 가장 큰 이슈는 역시 임대료 인상과 권리금 보장이다. 최근 상가 임대차기간을 초과하여 더 이상 임차인에게 계약갱신요구권이 없거나 건물주가 직접 상가를 운영하겠다는 의사를 명백히 표시한 경우 임차인이 권리금 회수를 위한 손해배상 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결에 오히려 건물주의 재산권을 과도하게 침해하는 것이 아니냐는 논란도 있다.
그러나 우리는 지금 임차인이다. 재산권 침해 논란은 잠시 접어두고 최소한 법에 보장된 내용을 당당하게 요구할 수 있도록 2018년 9월 개정안을 기초로 최근 4월에 일부 개정된 환산 보증금 기준까지 중요 포인트를 알아보자.
1. 계약 갱신 요구 기간이 5년에서 10년으로 연장
2018년 9월 20일 법 시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에 적용된다. 기존에는 5년 만기가 되면 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있었다. 장사가 잘되는 매장의 건물주가 계약 갱신을 거부하고 본인이 직접 상가를 운영을 하는 경우가 종종 있었다. 이 경우에 임차인은 권리금은 물론 시설 투자비 회수까지 불가한 경우가 많았다. 이에 임차인이 계약 갱신의 의사가 있고 계약을 거절할 정당한 사유가 없다는 임대인은 최대 10년까지 임대 계약 갱신의 의무를 가진다.
물론 임대차 계약을 최대 10년을 보장받는다는 내용이며, 그 기간 내 계약 기간은 2년 3년 5년 등 자유롭게 설정 가능하다. 설정된 계약기간이 종료되어 갱신될 때 임대인은 5% 이내의 임대료 인상 조정이 가능하다. 생계형 자영업을 하시는 분들 경우에 10년도 짧고 최소 15년 ~ 20년 보장을 요구하는 경우가 있으나, 이 역시 앞서 이야기한 건물주의 재산권 침해 논란과 맞닿아 있다.
2. 임대인의 권리금 지급 방해 금지 기간이 계약 만료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대
권리금 지급 방해 금지는 쉽게 말해 현 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 임대인으로부터 보장받는 것이다. 이 기간을 임대 계약 만료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대하였는데 이는 그만큼 매장 양도나 신규 계약자를 섭외하여 권리금 회수할 수 있는 시간적 여유를 확보해준 것이다. 임대인은 임차인의 이 권리금 회수 과정을 정당한 사유 없이 방해해서는 안되고, 이를 위반할 경우 손해배상의 책임이 있다. 특히 신규 임차인에게 고액의 보증금이나 과도한 임대료 인상으로 신규 계약을 방해는 하는 경우가 있는데 이 역시 법에서 금지하고 있다. 이 조항은 기존 계약에도 소급 적용되었다. 단, 현 임차인에게 건물을 파손하거나, 부정한 방법으로 영업, 임대료 연체 등 신뢰 관계의 파탄의 책임이 있는 경우엔 임대인에게도 해당 의무가 면제된다.
3. 2번 항목에서 설명한 권리금 보호 대상에 영세 소상공인의 보호를 위해 전통 시장까지 그 보장 영역을 확대하였다.
4. 서울, 수원, 대전, 대구, 광주, 부산 등 전국 6곳에 상가 임대차 조정 위원회 설립
상가 임대차 조정위원회는 시간이 오래 걸리고 비용이 많이 드는 법적 분쟁으로 이어지기 전 분쟁의 중재 역할을 수행하고 있다. 영세 상인의 경우 법적 분쟁에 들어가는 비용과 시간 때문에 불합리한 상황을 참고 넘어가는 경우가 많다. 그러나 분쟁 조정 위원회의 설립으로 분쟁 조정과 법률 서비스를 더욱 간편하게 접할 수 있다. 다만 아직 그 조정이 법적 효력이나 강제성이 없고 조정률이 30%에도 미치지 못한다는 점은 조정위원회의 한계로 지적된다.
5. 임대차 보호법의 적용 기준이 되는 환산 보증금 기준액의 변경
상가 임대차 보호법이 재정될 때 이 법이 영세 자영업자를 위한 법이라는 취지에 맞춰 고액의 임대차 계약을 하는 기업형 임대인까지 무리해서 보호하는 것은 옳지 않다는 의견으로 임대차 보호법의 기준액을 설정하였는데 그것이 ‘환산 보증금’의 개념이다.
환산 보증금은 <보증금 + (월세 X 10)>으로 계산한다. 현재 환산 보증금은 지역에 따라 아래 표와 같으며, 최초 입법 취지에 맞춰 임대료가 비싼 지역의 임차인이라도 법적 보호를 받아야 한다는 인식이 확산되면서 최근 그 기준이 매우 높아졌으며 폐지 수순을 밟을 예정이라고 한다.
표 1 <2019년 4월 환산 보증금 기준액 개정>