10년 후 아파트가 될 수 있는 곳은 어디일까?

10년 후 아파트가 될 수 있는 재개발 물건을 찾는 근본적인 방법

요새 부동산 경기가 좋지 않습니다. 

투자 할 곳들이 많이 보이지 않습니다. 

하지만, 내가 젊고 시간이 있으며, 쾌적한 주거환경을 포기할 마음이 있다면 재개발처럼 좋은 투자도 없습니다.

재개발이 투자하기 좋은 시점은 건설원가가 오르는데, 아파트 시세는 답보 또는 하락인 상태입니다. 

2008년 2013년도 뉴스인데 지금나온 뉴스라고 해도 믿을 수 있습니다 

이 때 재개발 잘 투자한 분들은 지금 어떨까요?

세상은 돌고 돕니다 

인간은 망각을 할 뿐이죠. 

지금이 그런 상태가 아닌가 하는 생각이 듭니다. 

하지만, 재개발은 추진을 하더라도 실제로 아파트까지 완성되는데는 최소 10년 이상의 시간이 걸리며, 실제로 진행되는 경우도 극소수입니다. 

하지만, 잘 진행 된 사업지들은 몇가지 특징들이 있었던 것을 발견하고 공유해 봅니다. 

기술적인 것은 인터넷에 조금만 검색해 봐도 나오니 제가 느낀 걸 적어 봅니다. 

1. 리더(추진위원장, 조합장)들과 임원들이 근본이 있다.

여기서 말하는 근본은 재개발의 역사를 함께 했냐는 겁니다. 

가장 좋은 것은 원주민 중에 똑똑한 사람이 추진하여 쭉 이끌어가는 경우입니다.

그렇지 않더라도 기본계획 수립부터 정비구역 지정까지 동의서를 걷으러 다닌 사람들이 조합을 이끌어 간다면 중간에 비대위로 인하여 사업이 좌초되는 불상사는 줄어들 수 있습니다. 

2. 조합원들이 재개발의 본질에 대해서 잘 이해 하고 있다. 

재개발은 본질적으로 공공사업입니다. 

조합원들 입에서 '내 땅가지고' 이말 나오는 순간 개념 없다고 생각하면 됩니다. 

땅은 2차원 평면이지만, 대한민국의 모든 땅은 용적률 즉 3D 공간을 가지고 있습니다. 

그 공간을 나타내 주는 것이 1종, 2종 3종, 상업지구 같은 꼬리표입니다. 

그리고 더 나아가서 기준, 허용, 법적상한 용적률이라는 것이 있습니다. 

기본적으로 기준 안에서는 '내 땅가지고'라는 단어를 쓸 수 있습니다. 

하지만 법적상한은 내것이 아닙니다. 

허용을 넘어가는 부분은 국가(공공)의 것이라는 것을 알아야 합니다. 

그렇기에 국가에서 공짜로 공간을 주고 절반을 달라고 하는 겁니다. 

이것을 이해 못하고 나라와 싸우는 조합은 그냥 망합니다. 

특히 조합장을 포함한 조합 임원들 입에서 국가에 '내 땅가지고'라는 단어가 나오면 무조건 도망치세요.

3. 조합원간의 감정평가 금액은 순서정하기라는 것을 이해하고 있다.

일부 잘 모르는 분들은 내 물건에 대해서 감정평가 금액을 올려달라고 하는 사람들이 있을 수 있습니다. 

하지만 대다수 조합원들이 감정평가 금액에 목숨을 걸고 있다면 그 사업지는 망했다고 볼 수 있습니다. 

재개발은 사업이고 결국 조합 입장에서 수입과 비용은 정해져 있습니다.

수입: 일반분양 대금

비용: 건설비용

여기서 모자르는 돈은 조합원들이 내는 거고 그 돈을 누가 얼만큼 낼지를 나누는 것이 감정평가입니다.

내 감정평가 금액/총 감정평가금액 X 모자르는 금액 = 낼돈

간단하게는 이겁니다. 

내 감정평가 금액이 커지면 다른 사람 것도 커지기 때문에 총감정평가 금액이 커져서 낼돈은 크게 상관이 없습니다.

이 과정에서 빌라와 단독간의 분쟁이 많이 일어납니다. 

감정평가 금액을 평단가로 나누면 빌라가 단독보다 유리하기는 합니다. 

하지만 단독은 순위가 높기 때문에 내가 원하는 물건을 먼저 가져갈 수 있습니다. 

즉 RR을 가져갈 수 있습니다. 

따라서 결론적으로 다 공평하게 됩니다. 

이것을 이해하지 못하고 죽어라 싸우는 곳은 도망쳐야 합니다. 

만약 조합원 입에서 '단독 감평가가 빌라보다 너무 낮다' 이말이 나오면 멀리 도망가세요.

위에 3가지를 한마디로 요약하면 다음과 같습니다. 

근본있는 리더와 재개발의 본질과 과정을 이해하고 있는 조합원들이 있는 곳!!!

잘 찾아보면 이런 곳들이 있기는 합니다. 

그리고 그런 곳들이 10년 후 아파트로 바뀌어 있습니다.