신탁부동산(신탁 오피스텔 등) 월세, 전세계약 주의사항
이미지 출처 : 대한경제신탁부동산(신탁 오피스텔 등) 월세, 전세 임대차계약 주의사항. 신탁부동산 임차인의 대항력과 보증금 우선변제권, 신탁원부 반드시 확인해야
[사실관계]
1. 甲은 A 부동산이 마음에 들어 부동산 소유자 乙과 전세 보증금 2억원, 기간 2년으로 하여 임대차계약을 체결하고자 합니다.
2. 공인중개사가 등기부등본을 보여주었는데 저당권도 없고 깨끗합니다. 공인중개사는 해당 부동산이 신탁된 부동산이라고 이야기는 해주었지만 등기부등본에 보듯 아무런 문제 없는 깨끗한 매물이라는 말만 해주었을 뿐이었습니다. 등기부등본에는 乙이 원소유자이자 신탁자, 丙신탁회사가 수탁자이자 부동산 소유자라고 표기되어 있었습니다.
3. 아무런 문제가 없다는 말을 믿은 甲은 乙과 전세계약을(법적으로는 임대차계약에 해당) 체결하고 乙에게 전세보증금을 납입한 뒤, 전입신고와 확정일자 등을 갖추어 A 부동산에서 거주를 시작했습니다.
4. 그런데 어느날 해당 부동산이 경매로 넘어갔습니다. 대항요건을 모두 구비했다고 생각한 甲은 아무런 문제가 없을 줄 알았으나, 불법점유자라는 이유로 퇴거명령을 받게 되었고 보증금도 반환받지 못하였습니다. 무엇이 문제였을까요?
월세, 전세 등 임대차계약을 체결할 때 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다는 사실은 잘 알려져 있습니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2).
「주택임대차보호법」
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
그런데 담보신탁 등 신탁부동산의 경우는 일반적인 경우와 조금 다르다는 점에서 큰 문제가 발생합니다.
※ 특히 최근에는 신탁 오피스텔 사례가 많음
신탁등기와 신탁원부
신탁등기는 등기부등본 '갑구'(소유권에 관한 사항을 표시하는 부분)에 기재되지만, 대출 규모를 비롯한 자세한 내용은 기재되어 있지 않습니다. 오히려 깨끗한 매물로 보여 착각을 초래합니다. 신탁부동산에 대한 자세한 권리관계를 확인하기 위해서는 반드시 등기부등본뿐 아니라 '신탁원부'까지 확인하는 것이 좋습니다.
신탁원부란 신탁등기 시 제출해야하는 서류로서, 수탁자와 위탁자, 우선수익자, 특약사항, 임대권한 등 계약 당사자와 세부적인 계약 내용을 확인할 수 있습니다. 신탁원부는 가까운 법원 등기과 또는 등기소에서 발급이 가능합니다. 신탁원부를 받기 위해서는 해당 부동산 주소와 신탁원부 번호가 필요합니다. 등기부등본을 통해 파악한 신탁원부 번호로 신탁원부 발급을 요청하면 됩니다.
부동산신탁의 개념 및 특징
신탁을 맡긴 본래 소유자를 위탁자라 하고, 부동산을 신탁받은 신탁회사를 수탁자라 합니다. 신탁은 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리·처분·운용·개발 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계 말합니다(신탁법 제2조). 대표적인 부동산 신탁의 종류는 개발신탁·관리신탁·담보신탁 등이 있습니다.
이러한 부동산신탁은 부동산 개발이나 건물 신축 과정에서 빈번하게 발생합니다. 토지 소유자가 여러명인 토지를 개발할 때 부동산신탁을 통해 신탁회사에 부동산의 관리, 처분을 신탁함으로써 부동산의 관리를 투명하게 할 뿐만 아니라 권리관계를 단순화할 수 있기 때문입니다. 또한 신탁재산에 대하여는 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우가 아니라면 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없는바(신탁법 제22조 제1항), 부동산 소유자인 신탁자의 다른 채권자들이 부동산을 강제집행하는 것을 차단해 사업의 안정성을 꾀할 수 있기 때문입니다. 최근에는 신탁 오피스텔도 많이 보입니다.
＊사실 위 규정은 일반적인 집행의 원칙과 다르지 않습니다. 신탁재산에 대한 권리관계를 명확히 하기 위해 일반적인 법리를 신탁재산에 반영했을 때 발생하는 현상을 확인한 규정이라고 봅니다.
신탁법상 신탁은 종류를 불문하고 수탁자 앞으로 소유권 이전등기가 경료되면 소유권이 대내외적 관계에서 모두 수탁자에게 완전히 이전되고 내부 관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니라는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 즉 위탁자는 자신이 신탁부동산의 소유자라고 주장하거나 그에 따른 권리를 행사할 수 없습니다. 이 부분이 명의신탁과 구분되는 점이자 부동산실명법상 명의신탁과 신탁법상 신탁의 혼동이 많은 지점입니다. 부동산 실명법이 적용되는 명의신탁은 대내적인 관계에서는 신탁자가 소유권을 갖고 대외적인 관계에서는 수탁자가 소유권을 갖기 때문입니다.
신탁 부동산의 임대권한 및 임대차의 대항력
신탁부동산의 문제는 일반적으로 신탁부동산의 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자인 신탁회사에게 있다는 것입니다. 부동산신탁이 이루어지면 앞서 전술한 바와 같이 수탁자에게 대내외적으로 모든 소유권이 이전되고 신탁자는 아무런 권리가 없습니다. 신탁자가 임대인으로서 임대차계약을 체결하려면 신탁자에게 그러한 권리를 설정해주는 별도의 약정이 있어야 할 것입니다. 그런데 신탁원부를 보면 대부분의 경우 신탁기간동안 원소유자인 신탁자는 임대권한이 없으며 수탁자인 신탁회사가 임대권한을 가지고 있음을 명백하게 약정하고 있습니다. 즉 원래 부동산 소유자인 신탁자에게는 임대차계약을 체결한 권한이 없는 것입니다.
결국 이 경우 부동산이 신탁되어 있는 동안 신탁회사가 아닌 원소유자 신탁자와 체결한 임대차계약은 계약 그 자체는 당사자간에는 유효하다고 할 것이나(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결) 임차인은 주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등을 취득할 수 없습니다. 따라서 반드시 신탁원부를 확인해보고 임대권한이 신탁자에게 있는지, 수탁자에게 있는지 확인해본 뒤 임대차계약을 진행해야 합니다.
이와 관련해 많은 분들이 혼동하는 판례가 있습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다는 대법원 판결입니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 39815 판결).
대법원은 이러한 입장에서 명의 신탁된 부동산에 대하여 신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인에게 주택임대차보호법상 대항력의 취득을 인정해주었습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).
<대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결>
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다.
[2] 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다.
따라서 이 경우에는 임대차계약을 체결한 명의신탁자는 (대외적으로)주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 자라고 할 것이므로 임차인은 주택임대차보호법에 의해 대항력을 취득하고 명의수탁자의 명도청구에 대항할 수 있습니다. 즉 요약하면 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 명의수탁자에게 대항할 수 있는 것입니다.
그러나 상기 판례들은 임대인에게 적법한 임대권한이 있음을 전제로 한 것임에 주의해야합니다. 즉 최근 빈번하게 발생하고 있는 신탁부동산 전세, 월세 사건의 경우 전술한 바와 같이 부동산실명법상 명의신탁과 신탁법상 신탁은 구분되는 것으로서 신탁법상 신탁은 대내외적으로 모든 소유권이 수탁자에게 이전되어 특별한 사정이 없는 한 신탁자는 아무런 권리가 없습니다. 임대권한이 수탁자인 신탁회사에게 있어 부동산의 원소유자인 신탁자는 임대권한이 없으므로 위 판시 사안과 달리 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 없습니다.
결국 수탁자인 신탁회사의 승낙없이 위탁자와 임대차계약을 체결하고 보증금도 위탁자에게 지급한 상태에서 위탁자의 부도 등으로 환가 절차가 개시될 경우, 임차인은 주택인도 통지를 받게 될 것이고, 임차인이 이에 응하지 않으면 신탁회사는 명도소송을 제기하고 임차인은 패소하게 될 것입니다. 해당 부동산에 대한 경매 및 공매에서도 해당 부동산은 수탁자의 소유이지 위탁자의 소유가 아니므로 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은 배당절차에 참여할 수 없을 뿐만 아니라 낙찰자에게 대항할 수도 없습니다. 따라서 신탁부동산에 대한 임대차계약(전세계약, 월세계약)을 체결할 때에는 반드시 신탁원부를 확인하고 앞서 말씀드린 사항들을 면밀히 체크해보시기를 권고드립니다.
다만 신탁자가 신탁등기를 말소하고 소유권을 회복한 때에는 임차인은 주임법상 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 물론 그 경우 주임법상 대항력의 취득시점이 언제인가에 대하여는 또 다른 논의가 있습니다. 이에 대하여는 다른 글에서 다시 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
