가장 좋은 곳에 '위치'한 코리빙 브랜드는?
스물다섯 번째 이야기 - 사업의 디테일 2-1)상품 - 입지
입지는 부동산의 구성 요소 중에서도 매우 중요한 요소입니다. 부동산을 매수하던 임차하던 그리고 매수 목적이 투자이던 사업이던 혹은 거주이던 그리고 사업 목적시 업종이 F&B이던 패션이던 입지가 차지하는 부분은 매우 높습니다. 소규모 자영업을 하시는 분들 중에는 입지가 전부라고까지 합니다.
그럼 이 입지라는 것이 정확히 무엇이고 입지를 고려한다는 것은 어떠한 것을 자세히 본다는 것일까요? 흔히들 목이 좋아야 한다는 하며 입지는 곧 목이라 말하기도 합니다. 목은 사냥 등에서 쓰던 말로써 포수가 지나가는 동물을 잡기 위해 대기하는 장소를 일컫는 단어 입니다. 즉, 유동인구가 중요한 상거래에서는 입지와 목은 동일하게 사용해도 되지만 주거에 있어서는 꼭 맞지 않습니다.
입지는 사전적으로 인간이 경제활동을 하기 위해 선택하는 '장소'란 의미인데 경제라는 단어에는 많은 의미가 함축적으로 포함되어 있습니다. 어떠한 경제활동이냐에 따라 각기 다른 요소가 포함되어 있다는 것입니다. 공업과 상업을 영위하는데 고려할 요소가 다를 것이고 상업도 그 범위가 좁지 않습니다. 저는 당연히 주거지로서의 입지만 살펴 보도록 하겠습니다. 참고로 입지에 대한 지식은 부동산학과 유통학에서 자세히 다루고 있습니다. 더 많은 지식이 필요하신 분들은 시중에 많은 공인중개사나 유통관리사 수험서를 보시는 것이 가성비가 가장 좋습니다.
부동산에 있어 입지 조건의 분류가 주거의 그것과 크게 다르진 않지만 이 글에서는 주거 부분만 다루겠습니다. 그리고 결국 코리빙을 위한 입지로 집중될 것이니 일반적인 분류 기준과는 다를 수 있습니다.
주거의 입지 조건을 나누면 크게 집의 위치와 집 자체로(건축물) 나눌 수 있습니다. 집 위치에 대한 조건은 삶의 편리함 및 퀄리티와 관계가 높습니다. 당연히 주변에 편리한 것이 많으면 좋고 혐오시설이 있으면 좋지 않습니다. 여러 항목으로 구분할 수 있으며 중요도는 개인의 가치관에 따라 다르지만 공통적인 부분을 추리면 다음과 같습니다.
첫 번째는 중심지 및 다양한 곳으로 가기 편리한 교통 편의성 입니다. 지하철, (마을)버스, 택시(기사님께 목적지를 말했을 경우 젠틀한 거절이 없는...), personal mobility 근접성 등으로 구분할 수 있을 것입니다.
두 번째는 쇼핑, 취미 등 여가 시간의 퀄리티를 높일 수 있는 알맞은 거리의 상업시설로 볼 수 있습니다. 마트, 전통시장 등 대규모 일상 생필품을 살 수 있는 곳, 쇼핑, F&B, 영화관, 뷰티샵 등 편의 시설(심지어 병원이나 gym까지) 이 모두 밀집되어 있는 백화점이나 종합쇼핑몰 형태의 멀티 컴플렉스, 중소규모의 힙한 샵들이 많은 스트릿 상권(경리단, 망원동, 가로수길, 연남동, 성수동, 샤로수길 등)등으로 나눌 수 있겠습니다. 크게 보아서 관공서, 병원 등 공공기관과의 근접성까지 포함 합니다. 편의점은 접근성과 용도가 다르기 때문에 따로 분리합니다만 요즘은 편의점 근접도가 떨어지는 주거지는 거의 없기 때문에 입지조건에서 제외하기도 합니다.
세 번째는 특히 우리나라에서 더 중요한 학군이나 학원가 등을 고려한 교육여건 입니다. 과거처럼 명문 일반고가 아닌 학원과 특목고등의 근접성을 등을 고려하지만 본 글의 의도와 벗어나기에 생략합니다. 다만 교육여건이 좋은 지역이 쾌적성과 생활 편리함으로 인해 1인 가구에도 또한 좋은 여건이란 점은 명확히 해두시면 좋겠습니다.
네 번째는 소음 입니다. 큰 도로변, 기차역 주변, 유흥가를 생각하시면 이해가 쉬울 것 입니다. 다른 부동산보다 특히 주거에 있어 매우 중요한 요소 입니다.
다섯 번째는 공기질 입니다. 최근 공기질에 대한 관심이 높아졌습니다. 주변에 대로변, 공장, 발전소 등 공기질을 저해하는 요소가 있다면 주거로서는 매우 부정적 입니다.
그리고 마지막으로 공원등 쾌적성을 더 해주는 시설을 꼽을 수 있겠습니다. 우리나라는 한강공원, 서울숲 등 메가파크를 제외한 대부분의 소규모 공원은 메인도로에 있지 않기 때문에 자그마 하지만 좋은 공원을 잘 찾는 것도 매우 중요 합니다.
한편 집 자체가(건축물) 무슨 입지냐고 하실 수도 있지만 주거에서는 입지가 맞습니다. 왜냐하면 앞서 살펴보았듯 입지의 선정이란 부동산 목적에 맞는 가장 적합한 장소를 선정하는 것이고 그 장소에는 항상 건축물이 있기 때문이고 주변의 건축물들과 상호 작용하기 때문 입니다. 그리고 건축물의 신축이나 리모델링은 쉽게 할 수 없거나 하더라도 시간, 노력, 금전적 투자가 크기 때문에 집의 위치를 고여할 경우와 유사한 수준의 매우 신중한 고려를 해야 합니다.
집 자체의 입지 요소는 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째는 건축물의 방향 입니다.(일반적으로 향 이라고 합니다.) 건물을 새로 짓지 않는다면 더욱 중요하고 신축을 하더라도 여러 조건상 향을 정할 수 없는 곳도 많습니다. 향은 채광과 풍경에 영향을 주고 특히 채광은 삶의 질을 좌우할 수 있고 또한 에너지 비용에 관계가 높기에 매우 중요 합니다.
두 번째는 냄새를 비롯한 환기 여건 입니다. 집이 다닥다닥 붙어 있는 단독주택, 창이 열리지 않는 구형 주상복합 등의 예를 들 수 있습니다. 주변의 영향을 많이 받으며 역시 단점을 극복할 수는 있지만 경제력이 따라주어야 합니다.
세 번째는 건축물의 구조 입니다. 특정한 영역이(안방, 거실, 욕실 등) 지나치게 넓거나 좁은 경우 혹은 한 변이 대각선으로 이루어진 사다리꼴등의 구조의 구역이 있거나 천장이 지나치게 높거나 낮은 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 경우 코리빙을 진행할 때 핸디캡을 극복하기 위해 훨씬 많은 기획이 필요 합니다.
끝으로 건물의 형태 입니다. 단독주택인지 공동주택인지, 단독이라도 정원이 있는지, 공동이면 헬스장, 사우나 등 공동 시설이 있는 주상복합인지 관리인도 없는 소규모 연립주택인지 그 종류가 매우 다양 합니다.
건물의 형태 관련하여 코리빙의 관점에서 조금 더 깊게 보겠습니다. 코리빙이 불가능한 주거 형태는 좁은 면적의, 원래부터 1인 주거였던 원룸, 오피스텔을 빼면 없습니다. 아파트, 빌라, 단독, 소형 건물, 빌딩까지 주거 또는 다중이용시설로 사용할 수 있는 곳이면 모두 가능 합니다. 다만 건축물의 물리적인 특성 이외의 법적인 특성인 용도에 따라 주거를 할 수 없는 곳이 있을 수 있습니다. 이를 어기면 말 그대로 불법이 됩니다. 특히 건물 형태에서 불법적인 요소가 생기지 않게 주의해야 합니다.
그러면 1인 가구에 맞는 입지는 어떤 것을 고려한 곳 일까요? 결론부터 말씀드리자면 1인 가구의 주거 형태를 결정하는 황금 비율은 없습니다. 그 비율이란 가격이라는 요소를 한 쪽에 놓고 다른 요소를 반대쪽에 올려놓는 저울과 같다고 보시면 됩니다. 즉, 일반적인 부동산, 아니 재화의 거래 시 일어나는 메커니즘과 같다고 보시면 됩니다. 네이버 부동산이나 직방에서 보시면 대도시에 1인 주거가 없는 곳은 단연코 없습니다. 특히 요즘은 1인 가구 입성(?) 불가하다는 대형 고급 주상복합도 코리빙으로 잘 거주하고 있습니다. 너무 싱겁다고요? 그러나 20대, 학생, 밀레니얼 여성 등 그 seg를 줄여나가면 그에 대한 답은 점점 더 선명해 집니다. 즉, 같은 1인 거주자라도 개인이 속한 그룹의 특성에 따라 선호, 아니 거의 의무적으로 피하거나 선택하는 곳들이 있다는 의미 입니다. 예를 들면 남성은 여성보다 선택의 폭이 훨씬 넓습니다. 치안과 방범이라는 요소는 제거해도 되기 때문 입니다. 그래서 상대적으로 비용 포함하여 선택지가 넓습니다.(안타까운 현실 입니다.)
코리빙으로 더 좁혀서 생각해 보겠습니다. 물론 코리빙의 입지도 딱 여기가 가장 좋습니다 하는 곳으로 귀결되지 않습니다. 여기서는 그 방법론을 말씀드리고자 합니다. 즉 코리빙의 입지를 선정하기 위한 고려요소라고 보면 되겠습니다.
가장 먼저 사업을 하고자 하는 주체의 재무 상태 파악과 그로 인한 요구 수익을 염두에 두어야 합니다. 그에 따라 지역과 형태가 달라 집니다. 도심 중심의 빌딩형과 외곽지역의 주택형을 결정하는 가장 중요한 인자는 안타깝게도 돈 입니다. 물론 수중의 현금만을 의미하지는 않습니다. 조달 능력에 따라 얼마든지 사업은 가능 하기에 재무상태에는 조달 능력까지 포함되겠습니다. 부동산 금융에 대해서는 따로 다룰 예정 입니다.
두 번째는 사업 주체의 목적 또는 사업 성향을 고려해야 합니다. 예를 들어 코리빙 사업의 목적이 수익률 추구인지, 편한 생활인지, 매수한 부동산에 대한 이자 방어인지, 상속 자산에 대한 공실율 방어인지 혹은 코리빙의 커뮤니티 육성에 대한 꿈인지 아니면 기업에 있어 브랜드 자산 일지를 결정해야 합니다. 이에 대한 고민은 입지 선정 뿐 아니라 다음 글의 주제인 상품 영역, UX, 그리고 마케팅을 포함한 경영까지 영향을 미칩니다.
세 번째는 개인들에게만 적용된 항목인데 사업주체가 어떤 일을 즐겨하고 싫어하는지 알아야 합니다. 대학생을 만나는 일이(만나서 노는 게 아닙니다.) 좋은지 30-40대 싱글 남녀의 라이프를 이해하고 공감하고 같이 성장하는 삶이 행복한지 혹은 야간 근무도 마다하지 않는 워커홀릭인지를 잘 알아야 합니다. 그래야 상품의 구성부터 운영까지 본인에게 맞게 계획할 수 있습니다. 만약 이러한 부분이 고려되지 않는다면 하루하루가 매우 괴로울 수 있습니다.
끝으로 시장과 경쟁상대를 알아야 합니다. 기존부터 코리빙 사업을 영위하는 개인 또는 기업이 위치한 곳을 살펴 봅니다. 컴앤스테이 등 셰어하우스 플랫폼도 꼭 확인해야 합니다. 그리고 검증된 지역에서 강한 경쟁을 할 것인지 혹은 기존의 강한 경쟁이 있는 곳을 피해서 선택할 것인지도 결정해야 합니다. 참고로 영국의 그 유명한 올드오크는 런던의 외곽지역에 위치하여 런던 중심가 대비 저렴한 가격 정책을 취했습니다.
코리빙도 부동산 사업이므로 입지가 매우 중요합니다. 그러나 사업 목적에 따라 중요한 요소가 크게 달라지므로 누구에게나 들어맞는 정답은 없습니다. 사업자 한 분, 한 분 각자의 답을 찾으셔야만 합니다.
끝으로 현재 성공적으로 코리빙 사업을 영위하고 있는 두 가지 브랜드를 소개하며 글을 맺겠습니다.
브랜드 A
학생들의 주거비 완화와 삶의 질 개선을 가성비 관점에서 해결하기 위해 대학가 위주로 코리빙 사업을 진행 합니다. 기존 하숙집 등 경쟁이 치열한 곳이지만 결국 대표는 명망 높은 사회적인 사업가가 되었고 학생들은 그 브랜드의 코리빙하우스 살고 싶어 줄을 섭니다.
브랜드B
왜 1인 주거는, 그리고 코리빙은 프리미엄 지역에 없을까라는 반문으로 최고급 지역에 자리 잡습니다. 지역 주민들도 코리빙은 열악하다는 인식으로 '감히 우리 우리 동네에'라는 반응을 보입니다.(심지어 공무원도) 그러나 경쟁자가 없었으며 결국 그 브랜드 코리빙에 살고 싶다는 워너비 브랜드가 되고 지역 주민들의 인정도 받게 됩니다.
