아파트 감사 과연 이대로 괜찮겠습니까 ?

입주민에게 진정한 도움이 될 수 있는 회계감사 방법론 필요

서울시는 비리 단속, 예방, 교육·홍보 등을 주요 내용으로 하는 '맑은 아파트 만들기' 사업을 추진 중에 있습니다. 경기도는 빅데이터를 활용한 '아파트 관리 부조리 분석시스템'을 통해 관리비 부조리를 점검하고 있으며, 여타 지자체도 공동주택 전담 감사반 운영, 공사 관련 전문가 자문단 지원 등 각 지자체별 특성에 맞는 자체 사업을 시행하고 있는 실정입니다.

한편 법정 의무화된 아파트 감사 시장 상황은 녹록치 않아 보입니다. 실효성없는 아파트 감사, 아파트 입주민 입장에서 관리비만 인상한다는 인식이 팽배한 것으로 보입니다. 현행 아파트 감사 도대체 무엇이 문제인지 아파트 감사를 전문적으로 수행하고 있는 정평세무컨설팅 이민우 회계사를 만나보았습니다.

안녕하세요. 현행 아파트 감사의 가장 큰 문제점은 무엇이며, 앞으로 개선되어야 할 부분은 무엇일까요?

최근 공동주택 입주민이 생각하는 아파트 관리비 투명성 수준에 대한 통계 자료(모노리서치 `14년 10월)를 보면 만족스럽다는 답변은 43.2%에 불과합니다. 또한 공동주택관리시스템 접속 건수(국토교통부 통계자료)는 2015년 대비 2016년 중 21%나 증가하는 등 관리비 집행 결과의 적정성에 대한 관심이 고조되고, 비리 척결 활동에 적극적으로 활동하려는 입주민이 지속적으로 증가하고 있습니다. 아파트 감사는 주택법 개정 이후 법적 의무화된 상태이고 더 이상 “받아도 그만, 안받아도 그만” 이라는 선택 문제가 아닌, “반드시 받아야” 하는 사항이고 앞으로도 그 중요성은 더욱 커질 것 입니다.

그렇다면 입주민들은 과연 아파트 감사를 통해서 무엇을 기대할까요? 제가 생각하기에 입주민의 아파트 감사 기대 효과 중 가장 중요한 세 가지는 다음과 같을 것 입니다.

첫째, 아파트 감사를 통한 세대별 관리비 부과 금액의 정당성 확인입니다.
과연 우리 집 관리비가 제대로 부과되고 있는 것은 맞는지, 비슷한 규모의 타 단지에 비해 관리비 수준이 적절한 것 인지, 다음달 관리비 부과 수준은 얼마가 될 지, 이런 부분은 제가 입주민이라 하더라도 당연히 궁금해 할 부분입니다.

둘째, 관리비 절감 기회의 확인입니다.
제가 아파트 감사를 하면서 입주민에게 들었던 가장 흔한 질문은 “어떻게 하면 관리비를 절감할 수 있는지” 였습니다. 잡수익을 재원으로 관리비 절감에 어떻게 활용할 수 있을지, 예산제와 정산제 중 입주민 입장에서 더 유리한 방식이 무엇일지 고민하고 계십니다. 의외로 입주민 중에는 관련 법규를 제대로, 깊게 이해하고 항상 개선해 나가려는 깨어있는 분들이 의외로 많았습니다.

마지막으로, 비리, 횡령 사실 또는 징후에 대한 사실 관계 확인입니다.
금년 중 진행된 놀이터 개보수 공사가 적법하게 처리되었는지, 자금 집행 과정에서 의심되는 부분은 없는지, 회계기간 전반적으로 투명한 자금 집행과 신뢰성있는 장부 작성이 이루어졌는지 등에 대한 관심이 많으십니다.

하지만, 이러한 입주민 의식 수준과 지자체 스스로 공동주택 관리비 개선 활동을 추진해가는 상황과 다르게 현재의 아파트 감사 시장은 참으로 문제가 많아 보입니다. 아파트 감사 수감 후 입주민이 받아보는 그 결과물은 당초 기대한 바와 직접적인 관련성이 많지 않아 보입니다.

한국공인회계사에서 2015년, 2016년 양 회계기간 중 발행된 아파트 감사보고서를 분석한 결과에 따르면, 전체 발행된 보고서 중 약 48%는 아파트 입주민이 기대하는 감사 효과를 달성하기에 역부족인 것으로 보입니다. 감사보고서 상 “현금흐름표 누락”, “계정과목 분류 표시 오류”, “단순 회계처리 오류” 등 형식적이고 기업회계기준 관점에서만 지적한 사항들은 당초 입주민이 아파트 감사를 통해 실현하고자 한 바와 연관성이 낮다고 판단하는 것 이지요.

아파트 감사를 통해 당초 기대한 효과를 얻지 못하자 입주민 입장에서는 “어차피 형식적인 회계 감사, 최저가에 수임” 하자는 원칙은 고착화되었고, 감사인 입장에서는 “감사 수임료가 낮아 적정 시간 투입이 어렵고, 법적 요건만 갖춘 수준에서 형식적 감사 수행” 이라는 악순환이 연속되고 있습니다. 서로에게 도움을 주어야 할 입장인 입주자대표회의와 감사인간 소위 “팽팽한 줄다리기”가 계속되는 실정입니다.

그렇다면 입주민의 기대 효과를 충족할 수 있는 “실효성있는 감사”가 이루어지기 위해서는 어떠한 대안이 있을까요?

첫째, 회계적 판단을 위한 기준점의 표준화, 통일화 작업이 선행되어야 합니다.
예를 들면 국토해양부 등에서 제시하는 회계처리기준에 따라 개별 거래의 판단, 전표처리 및 장부 작성을 해야, 그러한 결과를 감사 후 타 단지와 객관적으로 비교가 가능할 것 입니다. 기간간ㆍ항목간 비교 또한 용이해질 것입니다. 아파트의 프로세스는 주식회사 등에 비한다면 매우 단순합니다. 시간이 걸리고 귀찮더라도 반드시 선행되어야 한다고 판단합니다.

둘째, 감사에 충분한 시간 투입을 보장해야 합니다.
입주자대표회의에서는 감사인에게 “최소 투입 시간ㆍ인원수 등을 요구”하는 등 구체적 계약 조건을 정하고 감사 품질 관리를 해야 합니다. 한걸음 더 나아가 일정 주기로 지속적 검토가 가능한 “상시 감사 체계”를 도입한다면 가장 이상적이라고 생각합니다. 감사인 입장에서는 일종의 내부 감사 역할을 병행한다고 볼 수도 있죠.

셋째, 은행 계좌별 거래 내역 기반의 “日별 입출금 분석과 모니터링”이 필요합니다.
결국 모든 거래는 현금 또는 제예금 거래로 귀결됩니다. 관리비 집행의 투명성 확보, 이상 징후 확인에는 이 보다 더 효과적인 방법은 없을 것입니다. 건 by 건으로 Cash Flow 파악하고 이상 징후에 대한 실시간 모니터링이 가능한 “상시 감사 체계 도입”은 매우 효과적일 것입니다. 요즘 같은 빅데이터 기반의 AI 기술이 확대되는 시대 상황을 고려한다면 투입 노력 대비 효과가 매우 클 것입니다. 예를 들어 APP을 활용한 “우리 아파트 현황”을 모든 입주민이 실시간으로 접근 가능한 세상이 멀지 않을 것 입니다. 그 과정에 감사인이 함께 하는 개념일 것 이구요.

마지막으로, 법정 감사 수감 후에도 지속적 개선 활동을 해야 합니다.
차기 예산이 합리적으로 수립되었는지, 현행 관리비 부과ㆍ정산 등에 있어 보다 나은 방식은 없을지 등 아파트 관리 실무를 담당하는 관리사무소 직원의 일하는 방식을 함께 고려하여 최적의 대안을 찾는 개선 활동이 필요합니다. 그러한 과정에서 어쩌면 일정 기간 이상 동일 감사인의 계속적 업무 참여가 필요할 수도 있습니다. 해당 아파트에 대한 이해도 증진은 계속적인 업무 참여에서 시작되니까요.

입주자대표회의에서 아파트 감사를 위해 회계법인 등을 선택할 때 고려해야 할 요소가 있을까요?

제가 생각하는 이상적 모습이 현실화되기 위해서는, 입주민께서 아파트 감사 업체를 선정하실 때 반드시 전문 업체에 일을 맡기셔야 할 것 입니다.

통상적으로 회계법인ㆍ사무소 경우 아파트 감사 업무에 대한 할당 가능한 시간이 기타 거래처에 비하여 상대적으로 매우 적은 것이 현실입니다. 회계법인은 아파트 감사 외 “수 많은 일”을 수행하고 있습니다. 따라서 아파트 감사를 전문적으로 수행하는 업체가 아닌 이상, 현재의 감사 보수 시세만으로는 아파트 감사 외 업무가 상대적으로 더 중요하다고 판단할 가능성이 높습니다.

아파트 감사를 전문적으로 수행하는 회계법인이 아닌 경우, 아파트 각 회계연도(현재는 공동주택 회계처리 기준에 따라 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 한 개의 회계연도로 규정) 마감 후 즉시 감사 수행이 매우 곤란할 것 입니다. 주식회사 등 기타 거래처에 대한 감사 시기(1월 ~ 4월)와 겹치기 때문입니다. 현재 대부분의 아파트 감사는 4월 이후 9월 사이에 집중하여 진행되고 있습니다.

사실 이 부분은 현행 공동주택관리법 상으로도 오류인 듯 합니다. 어쩌면 그러한 상황을 고려해서 제정한 것 일수도 있구요. 어쨌든 현행 공동주택관리법에 따르면 외부 감사 종료 시점이 9월말까지로 되어 있습니다. 하지만 전년도 재무제표에 대한 입주자대표회의 결의 시점은 2월말까지로 되어 있지요. 즉, 현행 법령 체계 하에서는 입주자대표회의가 “감사받지 않은 재무제표”에 대해서 우선 승인한 후 감사를 받게 되는 매우 이상한 구조입니다.

입주자대표회의의 재무제표 승인 절차의 실효성 확보를 위해서라도 아파트 감사를 전문적으로 전담할 수 있는 업체를 통하여 “회계연도 마감 후 즉시 감사 수행”하고, “감사받은 재무제표에 대해서 입주자대표회의가 승인”하는 방식으로 정상적인 절차를 진행하는 것이 반드시 필요하다고 봅니다. 제 생각으로는 공동주택관리법 상으로 향후 계속하여 감사 수감 종료 시점이 입주자대표회의 결의 시점 보다 앞당겨질 것으로 보입니다.

또한, 감사인 입장에서도 아파트 감사에 대해서 1회성, 일시적 성격의 과업으로 판단하고 단기적 관점에서 법적 요건만 갖추는 식의 형식적 감사 수행하는 행태를 반드시 시정해야 할 것입니다. 충분한 감사 시간 투입과, 진정성있는 접근을 통해서 입주민이 당초 기대한 효과를 달성 가능하도록 서비스해야 할 것입니다.

마지막으로 전국의 약 16천 단지에 거주하는 입주민에게 하실 말씀이 있습니까?

입주민 여러분! 매년 법적으로 수감해야 하는 아파트 감사, 정말 이대로 괜찮겠습니까? 고칠 수 있으면 고치고! 감사인에게 요구할 것 있으면 요구해서! 제대로 된 감사해야 하지 않을까요?

아파트 감사는 어쩌면 우리 일상에서 가장 밀접한 건에 대한 일입니다. 많은 사람들이 아파트에 살고 있고, 그 들 모두에게 아파트 관리비 납부하는 일이 공기를 들이마시는 것과 같이 자연스러운 일이 된 지 오래입니다.

어떠한 감사라 할 지라도 아파트 감사보다 더 많은 이해관계자가 형성되기 어려울 지경입니다. 그러한 중요성에 비하면 회계사의 감사 업무가 너무 헐값에 소흘히 취급되는 경향이 있다고 보입니다. 지금부터 잘못된 관행을 제대로 바꿔갑시다.

저희 정평세무컨설팅 이민우팀은 아파트 감사 전문 업체로써 그간 받아 보시는 형식적 감사가 아니라, 진정으로 입주민에게 도움이 되는 아파트 회계ㆍ세무ㆍ관리 업무에 대한 종합 서비스가 가능합니다.

깨어있는 입주민의 진정성있는 접근을 기대합니다. 감사합니다.