상생임대차계약 상생임대인 양도세 비과세는?
안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.
임대인이 세입자(임차인)에게 임대료를 5% 이내로 인상하는 조건으로 임대하는 계약을 상생임대차계약이라고 하는데 일정 조건을 충족하는 상생임대인에게 양도세 비과세 요건을 완화 받을 수 있습니다. 상생임대차 계약을 체결한 경우, 1세대 1주택 비과세 요건 중 '2년 실거주 의무'를 면제받을 수 있는데 자세한 내용을 변찬우 세무사가 알려드릴게요.
상생임대차계약 상생임대주택 특례란?
양도일 현재 국내에 1주택(일시적 2주택 포함)을 소유한 1세대가 다음의 직전임대차계약 및 상생임대차계약의 요건을 모두 갖추어 상생임대주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항(1세대 1주택), 제155조 제20항 제1호(거주주택 비과세) 및 제159조의4(장기보유특별공제)를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
① 직전 임대차계약일 것 : 직전 임대차계약이란 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 임대차계약을 말하며, 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다. 상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 한다.
② 상생 임대차계약일 것 : 상생 임대차계약이란 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 말한다. 상생임대주택에 대한 특례를 적용받기 위해서는 상생임대차계약을 '21. 12. 20. ~ '26. 12. 31. 기간 중에 체결하고 임대를 개시하여야 하며, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 한다.
상생임대인 양도세 비과세란?
취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 양도일 현재 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이성이여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있으나, 양도하는 주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건이 면제되므로 해당 주택에 거주하지 않은 경우에도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
상생임대인 양도세 비과세 신청시 직전임대차계약서 사본과 상생임대차계약서 사본을 첨부하여 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 작성하여 제출하여야 합니다.
장기임대주택이 있는 경우에도 상생임대주택 특례 적용이 가능한가요?
장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 경우로서 그 밖의 1주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 거주주택 비과세를 적용받을 수 있으나, 장기임대주택 외 거주주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건이 면제되므로 해당 거주주택에 거주하지 않은 경우에도 거주주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
또한, 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제율에 따라 최대 80%까지 받을 수 있으나, 양도하는 주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건이 면제되므로 해당 주택에 거주하지 않은 경우에도 표2의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
