사소하지만 중요한 아파트 투자 실전 상식
책에는 잘 나오지 않지만 실제로는 꼭 필요한 체험상식
Q. 아파트 매수나 청약을 고민 중인 예비 신혼부부다. 혼인신고는 언제 하는 게 좋을까?
A-1. 둘 다 무주택자라면,
선택지가 가장 많고 유리한 상황이다. 다만, ‘아이 계획’이 향후 전략의 방향을 가른다.
아이를 곧 가질 예정이라면 혼인신고를 먼저 하고 청약에 집중하는 편이 좋다. ‘신혼부부 특별공급’은 결혼 후 7년 이내, 무주택 세대 구성이라는 조건 하에 적용되는데, 여기에 자녀 계획(심지어 태아 포함)까지 있으면 우선순위에서 밀리지 않는다. 특히 수도권 공공분양의 경우 경쟁이 치열하기 때문에 이 작은 조건 하나가 당락을 가를 수 있다.
반면 아이 계획이 몇 년 뒤라면 청약보다는 대출 혜택을 먼저 챙기는 것이 현실적이다. 혼인신고 후 5년 이내에는 ‘버팀목 전세대출’이나 ‘디딤돌 대출’ 같은 정책상품의 문이 열려 있다. 소득 기준은 있지만 금리가 낮고 보증금 한도도 충분해서, 초기 자산이 많지 않은 신혼부부에게는 확실한 실익이 된다.
A-2. 한 명은 집이 있고, 다른 한 명은 무주택자일 경우,
혼인신고 여부가 주택 수에 결정적인 영향을 미친다.
혼인신고를 하면 두 사람은 한 세대로 묶이며, 자연스럽게 ‘1세대 2주택’이 된다. 이 상태에선 무주택자가 누릴 수 있는 청약 기회나 대출 혜택이 사라지기 때문에 주의가 필요하다.
가장 보편적인 전략은 혼인신고를 잠시 미루는 것이다. 주택이 있는 사람은 기존 집을 유지하고, 무주택자는 자신의 이름으로 청약이나 대출을 통해 집을 마련한다. 이렇게 각각 좋은 입지를 확보한 뒤, 시간이 흐른 뒤 두 채 중 하나를 정리하면서 혼인신고를 하는 방식이다. 이때 주택 처분은 일시적 2주택 규정을 적용받아 세금 부담 없이 정리할 수 있다.
반대로 먼저 혼인신고를 해두고, 그 후 3년 이내(조정지역은 2년 이내)에 1채를 정리하는 방식도 가능하긴 하다. 이 경우에도 ‘일시적 2주택’ 요건만 충족되면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 청약과 대출 측면에서는 불리함이 따르기 때문에, 보다 유리한 조건을 선점하고 싶다면 혼인신고는 천천히 해도 늦지 않다.
A-3. 둘 다 주택이 있을 경우,
혼인신고를 하면 1세대 2주택이 되는 것은 물론이고, 특별한 혜택도 사실상 사라진다.
신혼부부 특공, 대출, 각종 우대금리는 대부분 무주택자 중심이기 때문이다. 따라서 두 사람이 각자의 집을 계속 보유할 생각이라면 혼인신고를 미루는 것이 실익 면에서 낫다. 주택 수가 분리되면 보유세, 종부세, 양도세 등에서도 유리하고, 청약 자격도 독립적으로 유지된다.
물론 향후 한 채를 정리하고 ‘똘똘한 한 채’ 전략으로 가겠다면, 혼인신고를 먼저 하고 3년 내(조정지역은 2년 내) 매도하는 시나리오도 고려해 볼 수 있다. 하지만 현실적으로 2주택자 상태에서 누릴 수 있는 청약이나 대출 혜택은 거의 전무하다. 결국 이 선택은 자산 정리의 순서 문제로 귀결된다.
Q. 2년 전세 계약을 맺은 세입자와 재계약을 협의해 전세보증금을 5%만 올렸다. 그런데 2년이 더 지난 뒤, 세입자가 계약갱신요구권을 행사하겠다고 한다면?
A.
계약갱신요구권을 사용할 수 없다.
계약갱신요구권은 임차인이 한 번만 쓸 수 있는 권리다. 그리고 그 시점은 최초 계약의 종료 시점이다. 만약 임차인이 그 시점에 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 협의해 새로운 계약을 맺었다면, 그 이후에는 다시 계약갱신요구권을 주장할 수 없다.
법령 근거
「주택임대차보호법」 제6조의 3 제4항에는 다음과 같이 명시되어 있다.
“임차인은 제1항에 따른 계약갱신 요구를 1회에 한하여 행사할 수 있다.”
이 조문은 계약갱신요구권이 ‘한 번만’ 가능하다는 점을 명확히 하고 있다. 더불어, 국토교통부는 2020년 제도 시행 초기부터 다음과 같이 유권해석을 내렸다.
“계약갱신요구권은 최초 계약의 종료 시점에서 한 차례만 행사할 수 있으며, 그 시점에 행사하지 않으면 권리는 소멸된다.”
임차인이 최초 계약이 끝날 때 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인과 협의하여 자발적으로 재계약을 했다면, 그 이후에는 계약갱신요구권을 다시 사용할 수 없다. 따라서 임대인은 4년째 시점에서 시장 상황에 따라 전세보증금을 5% 이상 인상하는 것도 가능하다.
Q. 사실혼 커플이다. 이전에는 남자친구가 동거인 신분으로 전입신고가 되어 있었다. 이번에 남자친구 명의로 전세 계약을 하려 했는데, '동거인 신분'이었기에 특정 보증기관만 가능하다는 말을 들었다.
A.
제약이 생기는 이유는 ‘세대주 이력’과 ‘실거주 여부 확인’ 때문이다.
전세보증보험이나 전세자금대출은 신청자의 거주 안정성, 주거 이력, 계약의 진정성 등을 심사한다. 동거인으로만 거주하던 사람이 갑자기 세대주가 되어 전세계약을 신청하면, 과거의 주거 기록이 불확실하다고 판단되어 보증기관의 심사에서 탈락하거나 일부 기관만 제한적으로 가능하게 된다.
제도적 배경
보증기관은 보증 신청자의 주거 안정성을 확인하기 위해 일정한 기준을 둔다. 그중 가장 핵심이 되는 것은 세대주 이력과 실거주 기록이다. 동거인은 주민등록상 '세대원' 또는 '동거인'으로 등록되어 있더라도, 세대주 이력이 없을 경우 보증기관은 해당 인물이 실질적인 임차인인지 판단하기 어려워한다. 특히 공공기관일수록 세대주 이력, 가족관계 등록, 소득 요건 등에 엄격한 기준을 적용한다.
보증기관별 차이
SGI서울보증: 민간 보증사로, 유연한 심사를 진행하며 대출 당사자의 대출능력을 입증할 수 있다면 보증이 가능하다. 대출 가능한 금액이 큰 편이지만 HUG나 HF에 비해 약간 금리는 비쌀 수 있다.
HF(한국주택금융공사): 보증은 가능하지만, 소득 요건, 무주택 여부, 실거주 요건 등을 충족해야 하며 조건이 까다로운 편이다.
HUG(주택도시보증공사): 대출 금리가 가장 낮은 편이지만 대출 조건이 제일 까다롭다. 저소득 대상 등에 대한 혜택이 큰 편이며 세대주 이력이 불충분하거나 계약 관계가 불명확할 경우 보증을 거절하는 사례가 많다.
Q. 이사를 하려니 어떤 서비스를 어떻게 이용하면 좋을지 잘 모르겠다.
A.
이사를 '한 번에 다 하려 하지 말고', '단계별로 나눠서 처리해야 수월하다'는 점이었다. 내가 가장 현실적으로 도움 받았던 세 가지 앱을 중심으로, 이사를 조금 더 편하게 준비하는 방법을 정리해 봤다. (No 광고)
1단계: 이사 준비는 ‘짐싸’로 시작한다
이사 전 가장 먼저 해야 할 일은 믿을 수 있는 이사업체를 찾는 것이다. 짐싸는 이사 견적을 한눈에 비교할 수 있는 플랫폼인데, 앱에 이사 날짜와 주소, 짐의 양 정도만 입력하면 여러 업체로부터 견적을 받아볼 수 있다.
견적뿐 아니라 사다리차 포함 여부나 가구 분해·조립 가능 여부 같은 서비스 차이도 자세히 확인할 수 있고, 사용자들의 후기와 별점이 투명하게 공개돼 있어서 업체를 고를 때 꽤 신뢰가 간다. 무엇보다 좋은 점은, 전화 없이 앱 내 채팅으로 바로 상담이 가능하다는 것. 시간 절약도 되고, 무엇보다 귀찮지 않다.
2단계: 이사 후 집을 손보려면 ‘숨고’가 답이다
짐을 들여놨다고 끝이 아니다. 막상 살아보면 전구 하나 갈아야 하고, 커튼봉을 달아야 하고, 수도에서 물이 새기도 한다. 이럴 때 숨고가 정말 유용하다. 숨고는 이사업체 연결 서비스가 아니라, 집과 관련된 거의 모든 작업—예를 들면 조명 교체, 벽 타공, 도배, 장판, 수전 교체 같은 일—을 전문가와 바로 연결해 주는 앱이다.
중간업체 없이 작업자와 바로 연락이 되기 때문에 가격도 비교적 합리적이고, 일정도 내가 원하는 대로 조율하기 쉽다. 검색창에 원하는 작업을 입력하고 요청서를 작성하면, 다양한 전문가들이 견적을 보내주는데, 이 중에서 조건과 후기를 보고 고르면 된다.
나 같은 경우는 입주청소에서부터 시작해서 전기레인지 설치, 조명 설치, 전동커튼 설치까지 다양한 숨은 고수분들을 통해 내 시간과 고민을 매우 많이 절약할 수 있었다. 대부분의 고수분들은 생각보다 깔끔하게 처리해 주셨다.
3단계: 지역 정보는 ‘당근’에서 찾는다
이사하고 나면 진짜 궁금한 건 동네 이야기다. 어디에 생협이 있는지, 어느 중개사무소가 괜찮은지, 혹은 어느 날씨 좋은 날엔 어디까지 산책을 나가야 기분이 풀리는지. 당근마켓은 그런 면에서 단순한 중고거래 앱 그 이상이다. 동네 탭에서 ‘이사’, ‘청소’, ‘가전 수리’ 같은 키워드를 검색하면, 실제 주민들이 남긴 생생한 후기를 볼 수 있고, 필요하다면 “이사 오셨던 분들 중에서 추천할 만한 업체 있으신가요?” 하고 직접 질문을 올려도 사람들이 꽤 잘 답해준다.
특정 단지에서 활동하는 단골 기사님이나 설치 전문가, 숨은 맛집 같은 정보도 자연스럽게 접할 수 있어서, 새로운 동네에 적응하는 데 꽤 도움이 된다.
