에어비앤비 숙소 진짜 수익률은 얼마나 될까?

에어비앤비 창업_목표 수익률

요즘 에어비앤비 창업이 핫하다. 과다한 경쟁과 숙박업 경기하락, 오는 10월 무허가 업소퇴출 등의 위협에도 여전히 에어비앤비 숙소에 대한 관심이 높다. 왜일까? 아마도 비교적 적은 비용에 높은 수익을 달성할 수 있고, 전통적 숙박업 경영에 준하는 경험도 쌓을 수 있기 때문일 것이다. 마치 임대 시장의 모든 성취를 집약한 화려한 꽃과도 같아 보인다.

에어비앤비 VS 경매 수익률

지난 2월 시작한 게스트하우스 창업 스터디 회원 수가 벌써 90명을 훌쩍 넘었다. 동네 모임 치고는 적지 않은 인원이고 그 성장 속도도 빨랐다. 이 스터디에서는 게스트하우스나 에어비앤비 같은 공유숙소와 공간대여 창업 및 운영 관련 정보를 나누고, 체험 프로그램 같은 공간 활성화 콘텐츠와 경매 활용법 등 다양한 주제를 다룬다. 하지만 그중 단연 관심도가 높은 주제는 에어비앤비 창업이다. 덕분에 최근에는 연달아 국내외 에어비앤비 창업과 실제 운영숙소 탐방 등에 관한 스터디를 이어왔다. 이 스터디 중 문득 궁금증이 생겼다. "과연 얼마를 벌기에 이렇게 너도나도 에어비앤비 창업에 뛰어들려고 하는가?" 또 하나 "처음 에어비앤비 창업을 하려면 목표 수익률을 얼마로 잡아야 하는가?"

그냥 좋은 집 구해 '외도민' 허가받고, 나만의 작은 에어비앤비 숙소를 운영하는 것 자체가 때론 목적일 수도 있다. 실제 모임에 온 한 회원은 은퇴 후 외국인 대상 작은 민박집을 차려 운영하는 게 꿈이라고 했다. 이런 보람과 함께 돈도 벌면 더할나위없이 좋을 것이다. 그래야 좋아하는 숙소 운영도 지속할 수 있을 테니까. 사람마다 수익에 대한 기대치와 만족도가 다 다르겠지만 나름 기준을 정해봤다. 그 기준은 내 소액경매 주택 수익률을 참고했다. 나름 최대 효율의 투자 수익이라고 자부하기 때문이다. 소액경매 목표는 1건당 1천여만원 투자해 매각시 1천만원의 수익, 임대시 보통 연 20-30%에서 많으면 50-60% 수익률을 얻는 것이다. 과연 에어비앤비 숙소는 이것보다 더 높은 수익률을 얻을 수 있을 것인가? 일부 '강의팔이'나 허황된 수치 대신 실제 주변에서 접할 수 있는 현실 정보를 토대로 에어비앤비 진짜 수익률을 추적해봤다.

에어비앤비 수익률에 대한 정보가 생각보다 드물었다. 국내 최대 관련 카페에서 '수익률'을 검색해 봐도 공개된 자료가 거의 없었다. 대부분 수익률은 사람마다 다 다르다는 식의 답변이었다. 한 가지 힌트는 그 카페 운영자가 회원들에게 평균 에어비앤비 1건당 월 순수입에 대해 물은 설문조사였다. 그중 100-250만원 사이 구간이 총답변의 55%를 점하고 있었다. 물론 일부는 그 이상의 고수익을 얻기도 하지만 평균적으로 150만원 내외의 월 수입을 얻는다는 것을 유추해 볼 수 있었다. 투자금은 지역과 개별 주택가격, 인테리어 수준에 따라 다르겠지만 내가 있는 부산의 경우 임대시 보통 보증금 1,000-3,000만원에 월세 50-100만원 정도 들 것으로 추정된다. 여기다 인테리어 비용까지 더하면 1건당 5,000만원 내외 투자해 연 수익 1,800만원(월 150*12), 수익률 36% 정도 될 것으로 계산됐다.

그렇다면 실제 사례는 어떨까?

어느 정도 수익 현황을 공유해 준 한 회원의 경우, 지역 바닷가 인근 33평 단독주택을 개조한 오션뷰 루프탑 에어비앤비(외도민 허가와 내국인 특례 동시 적용)를 운영하고 있었다. 총비용은 리모델링비 6-7천만원 포함해 2.6억 남짓 들었고, 1박 요금 45만원 정도에 주말은 거의 만실이 된다고 했다. 그럼 부산의 보통 예약률인 월 10일만 예약된다고 쳐도 연 5,400만원 수입에 총 투자금 2.6억을 나누면 매출액 기준 연 20% 내외의 수익률을 기대해 볼 수 있다. 더 잘 되는 경우는 없을까?

다른 한 커플 회원의 이야기가 생각났다. 그 회원은 부산역 인근 지역에서 에어비앤비 숙소를 운영하는데 연중 대부분 만실이 된다고 했다. 실제 찾아보니 그 지역에 4개 정도의 정식 허가 숙소가 있었고, 그중 1건이 에어비앤비 사이트에서 거의 만실로 판매되고 있었다. 큰 침대 2개 있는 방 1개, 거실, 주방, 욕실 등이 딸려 4명 사용 가능한 주상복합 아파트였다. 부산역이 가깝고 오션뷰가 나온다는 게 특징이었다. 총 30세대, 전용면적 19평대의 아담한 아파트 숙소였지만, 분명 알짜 물건이 틀림없었다. 요금은 1박 10만원 정도였는데, 요즘 경쟁이 치열해 지역에서 가장 핫하다는 광안리조차 6인 사용 가능한 10만원짜리 에어비앤비 숙소가 있다는 얘기를 들었기 때문이다. 바로 이 만실 숙소의 수익률을 어림잡아 봤다. 1박 10만원에 예약률을 90%로 잡으면 월 270, 연 3,240만원의 수익이 났다. 아파트 월세 실거래가를 보니 보통 보증금 2,000-3,000만원에 월세 50-100만원 정도로 형성되어 있었다. 인테리어 포함 총 5,000만원을 투자했다고 가정했을 경우 이 숙소의 연 수익률은 무려 65%에 달했다. 물론 일반 임대와는 달리 여기에는 각종 공과금이나 소모품, 인건비(청소등) 등의 비용도 포함되어 있으므로 그것을 빼면 실제 순수익은 절반 이하로 더 떨어질 수 있다. 부산도 이럴진대 서울 등 에어비앤비 호황 지역은 어떨까.

"그래서 다들 에어비앤비 에어비앤비 하는구나."

내가 높다 생각했던 소액경매 수익률처럼 에어비앤비도 잘하면 유사하거나 그 이상의 고수익도 기대해 볼 수 있었다. 물론 차이는 있다. 경매는 일반 임대라 한번 임차인을 구하면 손이 거의 안 가고, 세금이나 수리 외 별다른 비용도 안 든다. 다만 소액경매라는 특성상 수익 규모에서는 한계가 있다. 예를 들어, 남해 원룸 경매주택은 950여만원을 투자해 500/22만원에 임대했다. 연 수익률이 거의 50-60%로 높았지만 총수익은 250여만원 밖에 안 됐다. 실제 평균 에어비앤비 1개만 한 현금 수입을 창출하려면 이런 것 7개 이상을 돌려야 하는 것이다.

처음 에어비앤비 창업을 고려한다면 목표 수익률을 최소 30%, 비용 빼고 20%는 넘길 수 있도록 잡아보자. 물론 능력이 된다면 50-60% 이상 고수익 도전은 덤이다. 일반 임대 수익률도 연 7%까지 나오는데 이 2-3배인 15~20% 이상 수익은 되어야 에어비앤비 창업을 고려해봄직 하지 않을까. 전망 이론의 손실 회피 성향에 따르면, 이익이 손실의 최소 2배는 되어야 위험을 감수할 수 있다고 한다. 창업 불확실성에 더해, 에어비앤비 주택 선정과 외도민 허가, 인테리어, 숙소 운영과 고객 응대, 공실 대책까지 갖은 수고와 위험을 감내하는 대가야말로 자신만의 진정한 목표 수익률 기준이 될 것이다.

수익성 분석 공식
연간 수익률 = (연간 총수입 - 연간 운영비용) / 총투자비용 × 100
목표 수익률: 20~30% 이상 (일반 임대 4~7% 대비 3~7배)