신축빌라 전세사기 이렇게 당합니다.

최근 신축 빌라 전세 사기가 극에 달했습니다. 핵심은 두가지죠. 깨끗한 신축빌라를 원하는 세입자와 그 신축 빌라로 사기 치는 사기꾼, 이 구조를 깨우쳐야 사기에서 벗어날 수 있습니다. 그럼 이런 사기는 어떤 구조로 이어지고 어떻게 피해야 하는지 알아보겠습니다.

먼저, 신혼부부나 사회초년생들은 아파트라는 주거 형태로 바로 진입이 어렵습니다. 그러다보니 빌라라는 주거 형태를 선택하게 되고, 새로 지어진 신축 빌라를 계약하는 이들이 많습니다. 외관은 빌라이지만 내부 인테리어는 아파트와 비교해도 손색이 없을 정도로 잘 꾸며놓아 수요자들의 눈을 사로잡는데 그리 어렵지 않습니다.

정부에서도 전세자금 대출을 최대 3억까지 해주었고, 3년전만해도 대출이자가 2%대였으니 빌라 전세를 마다할 이유가 없었던 겁니다. 여기서 함정이 생깁니다. 빌라를 건축한 이들은 매매를 통해 투자한 자금과 이익을 회수하는데, 최근 빌라를 사는 이들은 거의 없고 전세 수요자들은 넘쳐 나는 상황이니 새로운 탈출구룰 모색하게 된겁니다.

건축비 2억정도 되는 방2개 빌라를 어떻게 전세 사기 빌라로 만들어 버리는지 보겠습니다. 1단계로 감정이 불가한 빌라를 자전거래를 통해 평가할 수 있는 금액을 형성시킵니다. 자전거래란, 아는 사람끼리 서로 짜고 사고 파는 거래입니다.

금융기관은 빌라 감정시 신축 빌라는 주변 빌라 시세를 비교하지만 이미 거래가 발생한 빌라는 그 매매가를 기준으로 감정평가를 하게 됩니다. 빌라 감정가가 형성되면 은행에서는 감정가의 90%까지 대출을 해줍니다. 이렇게 신축빌라는 매매가와 비슷한 전세가를 만든 후 2단계에 세입자가 들어옵니다. 이때 이자 지원, 이사비 지원등 유혹의 수단들이 동원됩니다.

3단계로 소유주가 변경됩니다. 신용불량자이든, 파산한 자이든 부동산을 취득하는 이들의 자격은 특별히 요구되지 않습니다. 이렇게 갑자기 소유주가 변경된다면 사기를 강력히 의심해 봐야 하는 것입니다. 또는 전세계약 만료를 앞두고 임대인이 연락이 안된다면 이 역시 사기의 피해자가 될 가능성이 높습니다.

4단계가 되면 내 보증금을 돌려 받아야 하는데 대상이 사라져 있습니다. 결국 울며 겨자먹기로 세입자가 경매를 신청하거나 본인이 집을 경매로 낙찰 받는 상황에 빠지게 됩니다. 깨끗하고 좋은 집에 살려고 한 나의 선택이 보증금을 한 푼도 못돌려 받거나 일부 떼이는 피해자가 되는 구조입니다. 세입자의 보증금으로 빌라 건축비를 뽑아 챙기는 악랄한 착취가 만들어 지는 것입니다.

또 한편으로 신축 빌라는 세금 미납의 위험도 많습니다. 건축비는 천정부지로 올라가는데 금융 이자도 올라가고 매매나 전세계약이 빨리 이뤄지지 않으면 건축주 입장에서는 부동산 취득 비용을 낼 수 없는 상황까지도 발생하게 됩니다. 세금이 체납된 경우는 부동산등기부 등본을 떼어봐도 알 수 없습니다. 그래서 루나라는 웹툰작가는 깨끗한 등기부등본만 믿고 전세 계약을 했다가 지옥을 맛보고 그 체험 과정을 만화로 그려 화제가 되기도 했습니다.

세금 체납으로 공매가 들어오면 국세, 지방세 우선 배당이라는 원칙이 있었습니다. 이 원칙은 세입자의 전입신고 이후 발생한 체납도 예외가 아니었으나, 2023년 4월부터는 세입자의 전입신고 이후 체납은 우선 배당할 수 없도록 바꾸었습니다. 하지만 세입자들이 계약 전 임대인의 세금 체납까지 알아봐야 하는 숙제가 생긴 건 여전합니다.

정부에서는 이런 전세사기 피해자들의 구제를 위해 국토부에서 피해 신청을 받고 이런 저런 대책을 내놓고 있지만 모든 이들을 다 피해자로 인정해 주는 것도 아닙니다. 내가 사기 피해자임을 입증하라는 어이없는 요구까지 받습니다.

내 재산을 지키는 건 정부도 공인중개사도 아니라 오로지 나라는 점을 꼭 명심해야 합니다. 성인이 되어 자본주의 사회에서 살아간다는 것은 온갖 짐승들이 먹잇감을 노리는 정글속에서 살아가는 것과 같다고 생각해야 합니다. 신축 빌라 전세 계약 정 ~ 말 조심하셔야 합니다.

https://youtu.be/m-kwHsqU_j8?si=8f43jg9WHUHN10uO

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