시간을 쪼개쓰며 전국임장다니는 사전준비 노하우

아들둘 워킹맘은 챙길것이 두배

8년차 투자자로써 살면서 2021년이 되어 달라진 점이 있다면 손꼽아 보자면 대표적인 변화 중 하나가 투자지역이 전국구가 되었다는 것이다

모든 재화의 가격은 수요공급의 논리가 기본이다. 이러한 기본기는 부동산이라고 예외는 아니다.

아파트가 많이 지어지면 공급에 비해 사고자 혹은 살고자 하는 그 지역의 수요가 부족해지는 현상이 발생하게 되고 이러한 원인으로 부동산의 가격은 영향을 받는다

공급앞에 장사 없다 라는 부동산 격언이 있다. 지금은 똘똘한 한채의 대표지역인 잠실리센츠 일대가 그랬고, 헬리오씨티가 강남서초도 예외는 아니었다. 물량이 쏟아져 나오는 시기에는 그 어떤 좋은 지역도 가격은 출렁인다

반대로 공급이 부족해지고 여전히 수요가 존재한다면 역시나 부동산가격은 영향을 받는다. 지금의 수도권은 이러한 수요공급의 논리에서 꼭지다 꼭지다 하면서도 끝을 모르고 우상향을 하고 있는 중이다.

공급이 부족한 지역을 찾는 단계은 부동산 투자에 있어서 기본이며 기초적인 리스크 점검이다.

어떠한 지역에 공급이 많다고 해서 무조건 부동산 가격이 하락하고 공급이 적다고 해서 무조건 부동산 가격이 상승하지는 않는다. 다만, 공급이 부족하면 전세가는 오른다. 그러한 지역을 찾는것이 투자자의 하방방어전략이다. 모름지기 버핏할아버지도 투자의 제1원칙은 잃지 않는것이라고 하지 않았던가.

내가 전국구 투자자가 된 것은 이러한 현상을 분석하면서 이미 오른 지역이 아닌 이제 공급부족 현상으로 안전하게 그리고 그동안 장기간 하락하여 상승의 에너지를 많이 가진 지역을 찾고자 하는 의지로부터 시작되었다

그런데 요즘 그런 지역이 경상남도 쪽에 모두 몰려있다.

서울에서 경남은 자차운전으로는 혼자 갈수가 없다. 운전하다가 오른쪽 다리가 부러지는 최악의 결과가 나올 수 있다.

나는 4월에는 마산, 5월은 부산, 6월에는 거제, 7월에는 진주에 다녀왔다.

아직 어린 아이들을 케어하며 1인사업을 유지하는 중인 나는 일단 발품임장을 떠나기 전에 인터넷으로 최대한 자세히 손품을 판다.

아무리 멀리 간다고 해서 그 지역에서 하룻밤을 자거나 하는 일은 하지 않는다. 자고로 밥은 밖에서 먹어도 잠은 집에서 자라고 했으니.

임장을 떠날 지역을 고른뒤 기본기부터 차곡차곡 손품으로 블로그에 내용을 정리한다. 이러한 작업을 아무리 여러번 한다고 해도 항상 그렇듯 수요공급이론에 맞춘 기초분석을 기반으로 내용을 또 점검하고, 그 시기에 맞춘 대장아파트를 가격을 비교정리하고, 내 투자금으로 투자할 수 있는 적절한 아파트를 고른다.

이렇게 손품 임장이 끝나면 그다음 순서는 전화임장이다.

나는 전화기를 두개 쓴다. 업무폰은 전세입자로써 전화통화를 할때 사용한다. 부동산중개인의 직업적 소명은 중개를 하는 것이다. 그 분들이 내편이 되어준다거나, 이제 막 전화한통 한 나에게만 좋은 투자처를 소개해 준다거나 등의 희망찬 기대는 하지 않는다. 기대가 크면 실망도 큰 편이고 생면부지의 분에게 초장부터 무리한 기대감은 접어두고 나는 나의 기조로 꾸준히 정보를 수집한다.

개인폰으로는  매수자의 입장으로 해당 지역 부동산과 통화를 나눈다. 장거리 투자를 진행할 수록 나와 맞는 성향을 가진 중개사님을 만나는 것은 큰 복이다.

이렇게 전화임장을 마치고 돌아보고 싶은 매물과 희망매수리스트를 정리한다. 그러고 나서 하는 것이 엄마로써의 내 스케줄을 임장가는 날과 맞추는 것이다.

나의 하루는 이제 초등1학년이 된 아들을 준비시켜서 함께 등교하는 것으로 시작된다. 4살인 둘째는 형아보다는 1시간 늦게 등원을 하기에 근처에 사는 친정엄마가 등원을  담당해 주신다.

그런데 내가 임장을 가는 날은 보통 비행기든 기차든 첫차를 주로 타기때문에 새벽에 집에서 나가게 되고 그러면 큰아들의 등교를 책임지기 어려워진다. 그러면 예전에는 친정아빠까지 동원해서 부탁을 드렸다. 지금은 아들이 기특하게 학교에 적응을 잘 해줘서 한달에 한번정도 엄마가 멀리 다녀와야 한다고 할때 씩씩하게 혼자 등교를 해줘서 엄마마음의 큰짐을 하나 줄였다.

이렇듯 임장을 떠나는 날에 제일 먼저 체크하는 것이 아이들의 등하원을 어떻게 셋팅할 것인가 이다. 이것이 정리되면 나는 티켓을 예매한다.

부산과 거제를 갈때는 비행기를 이용했지만 마산과 진주를 갈때는 ktx를 예매했다. 두개의 교통 수단 중 이동시간이 좀더 걸리긴 해도 나는 기차가 더 좋다.

기차를 타면 5분전에 플랫폼에 도착해도 된다는 점과 기차로 이동하는 동안에도 계속 핸드폰을 사용할 수 있다는 점이 이동시간활용에 좀더 용이한것 같다.

이하 이번에 다녀온 진주 임장을 기준으로 좀 더 상세한 루틴을 이야기 해보겠다.

최대한 내 다른 스케줄이 없는 날로 정한 뒤 그날의 아이들 케어를 위한 등하원 스케줄을 정리하고, 왕복기차표를 예매했다. ktx표를 예매할 때 내가 선호하는 자리는 4인좌석이라고 역방향순방향이 만나는 좌석이다. 원래라면 모르는 사람과 마주봐야 하는 그런 좌석이라 꺼리게 되었겠지만 요즘은 코로나 거리두기로 인해 한쪽만 좌석을 사용할 수 있게 해둬서 이 좌석에 앉으면 앞이 넉넉하게 비어있게 되서 개방감이 좋다. 비행기에서는 상상할 수도 없는 혜택이다.

진주로 내려가는 표는 가장 빠른 시간으로 예매하고 서울로 돌아오는 표는 다음날에 지장이 없도록 집에 10시~11시에는 돌아올 수 있도록 계산해서 예매한다. 그러다보면 진주에서 서울까지는 3시간30분이 걸리는 거리이므로 6시전후로는 기차를 타야한다. 그 이야기는 결국 그 먼 진주까지 내려가지만 내가 거기서 머무를수 있는 시간은 최대 5~6시간밖에 안되는 것이다. 귀하디 귀한 시간이다.

그렇게 임장지역에서 머무를 수 있는 최대한의 시간을 확보한뒤 전화임장때 점찍어둔 매물을 보기위한 약속스케줄을 확정한다.

현장가서 무작정 부동산에 들어가보는 일은 하지 않는다. 그러다보면 아까운 시간 다 까먹는다. 손품과 전화에서 90%이상 모두 셋팅해 놓고 현장에 가서는 매물을 보는것에만 집중한다. 신축 아파트는 내부를 볼 필요도 없다. 구축아파트는 만약 수리를 한다면 얼마나 해야하는 지를 확인하러 들어가서 본다.

그다음에 하는 것이 임장지역에서 사용할 쏘카를 예약하는 것이다. 초장기에는 지방을 내려가서 대중교통을 이용하곤 했는데 공유자동차의 세계에 눈을 뜬 뒤로는 골라타는 재미를 만끽하면서 활용한다.

짐을 가지고 다니기에도 용이하고 여름겨울 임장처럼 날씨로 인해 체력적인 영향을 많이 받는 시기에도 아주 큰 도움이 되며 무엇보다 그리 비싸지 않다.

픽업도 기차역 바로 근처에서 가능하고 반납도 제자리에 두면 되기에 나는 꽤 심각한 컴맹수준임에도 한번 적응하고 나서부터 엄청 잘 이용하고 있어서 주위에도 강력추천하는 중이다. 참 좋아진 세상이다.

임장 전날 이렇게 교통수단과 현장스케줄을 모두 완료한 뒤 마지막으로 챙기는 것은 준비물이다.

내 준비물 그리고 아이들의 준비물.

나를 위해서 다음날 입을 옷과 기차에서 읽을 책2권, 블루투스 키보드, 이어폰, 충전기 등을 챙기고

아이들을 위해서 다음날 입을 옷, 학교숙제, 준비물 등을 챙긴 뒤 아이들이 다음날 먹을 것들이 냉장고에 차곡차곡 있는지도 확인해 둔다.

이렇게 사전준비를 한뒤

나는 현장으로 간다.

나만의 기준에 맞춘 투자처를 찾아 오리라 다짐을 하고 나와 성향이 맞는 좋은 중개사분을 만나게 되었으면 좋겠다는 희망을 품고.

그렇게 설레는 마음으로 여행가듯 즐겁게 임장을 떠난다.