Q. 임차인 A 씨는 수년 전 임대차계약을 체결하면서 임대인의 요구에 의해 약간의 권리금을 지급한 사실이 있습니다. 통상 권리금은 임차인들끼리 주고받는데요. 만약 임차인이 임대인에게 권리금을 주고 상가건물을 임차한 경우, 그 임차인은 임대차계약이 기간만료로 종료할 때 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수 있을까요?
A. 권리금은 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 원하는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 그리고 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 지급되는 금전적 대가를 의미합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항)
상가건물 임대차에서 권리금은 자주 등장하는 주제입니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료일까지 임차인이 권리금 계약에 따라 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반할 경우 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있습니다.(동법 제10조의4 제1항, 제3항)
즉, 임차인이 임대인에게 임대차보증금 외에 권리금을 지급하였더라도, 이는 임대인에게 반환을 요구할 수 없고, 신규 임차인으로부터 회수해야 합니다. 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 책임은 있으나, 권리금을 직접 반환할 필요는 없는 것입니다.
그러나 임대인이 그의 의무를 다하지 못한 경우에는, 임차인은 임대인에게 지급한 권리금의 반환을 주장할 수 있습니다. 이는 공평의 원칙에 따라 권리금을 받은 임대인이 자신의 책임 있는 사유로 임차인의 영업권을 보장하지 못한다면, 임대인은 권리금을 반환해야 할 수도 있기 때문입니다.
임대인은 임대차 기간 중 임차인이 임차목적물을 사용·수익 할 수 있도록 해야 하는 의무가 있습니다. 대법원은 만약 임대인이 권리금을 수수하면서 일정 기간의 임대차계약을 보장하기로 약정했다가 임대인의 사정으로 중도 해지되어 임차인이 그 상가건물을 사용·수익 하지 못하게 된 경우에는, 임대인은 권리금의 전부 또는 일부를 반환할 의무가 있다고 판시했습니다.(대법원 2000. 9. 22. 선고)
만약 임대차 계약서 특약사항에 "임대인은 모든 권리금을 인정하기로 한다."라고 약정했다면 임차인은 임대인에게도 권리금을 주장할 수 있을까요? 대법원에 따르면 해당 특약만으로는 임대인이 임차인에게 권리금을 지급하겠다는 약정으로 해석할 수 없고, 단지 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위를 임대인이 인정하는 것으로 보아야 한다며, 임대인의 권리금 반환 의무를 부정했습니다.(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결)
