전세사기 예방을 위한 임차인이 확인 해야 할 기본사항

부린이를 위한 부동산 이야기

우리는 살아가면서 계약이라는 것을 일상생활에서 수시로 무의식적으로 많이 하고는 있지만 실감을 못하고 생활하고 있다. 백화점에서 물건을 살때도 계약이 성립하기 위한 청약과 승낙의 결합사항이라는 것은 대부분의 사람들은 알고는 있지만 간과하며 살고 있다.

아마도 계약다운 계약을 실감하는 것은 청춘남녀들이 결혼을 준비하면서 살 집을 얻기 위하여 전세집을 얻을때 전세계약을 체결하는 것이 살아오면서 제대로 실감하면서 처음 겪어보는 정형화된 계약일 경우가 많다.

한동안 언론을 통하여 많은 사람들의 안타까움을 느끼게 한 전세사기에 대한 소식을 아마도 모르는 사람들이 없을 정도로 사회의 큰 이슈가 되었고 언론의 주목을 받게 되었으며 지금도 진행형인 경우가 있다.

전세사기를 예방하기 위하여 임차인이 전세계약을 체결할 경우에 기본적으로 확인할 사항에 대하여 말하고 싶다. 전세사기에 대한 기사를 읽어보면 너무나 전세계약에 대한 아주 기본적인 사항도 모르고, 일방적으로 공인중개사나 임대인의 말만 믿고 전세계약을 체결한 경우를 보면서 너무나 안타까운 사연이 많은 것 같다.

통상적으로 전세를 얻을 경우에 공인중개사무소를 통하여 집을 구하고 있는 경우가 대부분이기 때문에 공인중개사무소를 통한 전세계약을 할 경우에 임차인이 최소한 기본적으로 확인해야 될 사항에 대하여 말하면, 

임차인이 부동산 중개업소를 통하여 마음에 드는 집을 정했을 경우에 부동산업자는 전세계약을 성사시키기 위하여 본계약 전에 가계약을 먼저 진행시킬려고 1, 2백만원정도의 가계약금을 먼저 임대인에게 송금하여 가계약을 체결하기 위하여 온갖 말들로 임차인에게 송금을 채촉하는 경우가 많다.

대법원 판례를 보면 가계약금을 송금하면 계약에 준하는 효력을 발생하기 때문에 신중을 기해야 한다.

보통 부동산업자는 문자로 가계약에 대한 기본사항을 임차인에게 보낸다. 이럴경우 가계금을 보내기 전에 기본적인 사항을 문자로 부동산업자에게 보내어 확인을 받고 가계약금을 송금하여야 된다.

임차인이 문자를 보낼때 확인해야 될 사항은  전세물건에 대한 근저당 말소, 전세대출 동의여부, 전세보증보험 동의 등에 대한 사항을 가계약금을 송금하기 전에 문자로 동의여부를 확인 후 송금을 하여야 한다.

일반적으로 공인중개사무소는 규모에 따라 공인중개사 자격증을 가진 개업공인중개사(개공), 개업공인중개사에 소속된 월급쟁이 소속공인중개사(소공), 공인중개사 자격증이 없는 안내를 전담하는 실장(중개보조원)으로 구성되어 있다. 전세계약을 체결할 경우 단독중개와 공동중개가 있는데, 단독중개는 임대인과 임차인에 대한 중개를 한 곳의 부동산사무소에서 이루어지는 경우이고, 공동중개는 임대인과 임차인 각각 다른 중개사무소를 통하여 중개가 이루어지는 경우를 말한다.

임차인의 경우를 전제로 말하면, 전세계약을 체결할 경우에 우선 공인중개사가 맞는지 사무실에 게시된 자격증을 확인을 하고 부동산 전세계약서의 계약사항을 꼼꼼히 검토를 해야 되는데 계약서의 앞부분은 전세계약에 대한 전세보증금, 전세기간, 계약의 해지, 종료 등 일반사항을 열거한다. 

중요한 경우는 특약사항에 임차인이 요청하는 사항이 포함되어 있는지를 확인해야 한다. 

통상 계약을 체결하기 전에 중개사무소를 통하여 임대인과 임차인의 요청사항을 중개하고 의견조율을 한 다음에 계약을 체결하게 된다.

이때 주의해야 될 사항은 통상의 경우는 전세계약을 체결할때 사전에 등기부등본을 확인하고 계약당일에 발급된 등기부등본을 한번더 확인한 후 등기부등본에 근저당 설정에 대한 말소사항을 확인을 해야 한다. 

대부분 임대인들은 대출로 인한 근저당이 설정된 경우가 많은데 특약사항으로 잔금지급일에 잔금지급과 동시에 근저당 말소를 한다고 특약을 설정하는데, 여기서 주의할 사항은 근저당 말소 후 잔금일 익일까지 새로운 근저당 설정을 하지 않으며 임차인의 권리를 1순위로 한다는 특약을 설정하다는 문구를 반드시 해야 된다는 것이다.

전세사기의 한 유형으로 전세계약을 체결할때 기존 대출로 인한 근저당 말소를 하고 전세계약을 체결항 후 임대인이 새로운 대출을 실행하여 근저당을 설정하는 경우가 발생하기 때문이다.

이럴경우 이사를 하고 전입신고를 하게 되면 전입신고 다음날 0시부터 임차인에게 대항력이 발행하지만 임대인이 당일에 새로운 대출을 실행하게 되면 근저당은 당일에 발생하기 때문에 임대인이 실행한 새로운 대출로 인한 근저당이 1순위가 되고 임차인이 2순위가 되어 경매가 실행될 경우에는 전세보증금을 받을 수 없는 경우가 발생하게 된다.

언론에서 많이 업급되어 피해를 보게된 전세사기의 한 유형이다. 전세보증금을 확실히 지키기 위해서는 사전에 등기부등본을 임차인이 먼저 확인을 하고 전세계약 당일에 발행한 등기부등본을 보고 발급된 시간까지 확인하여 전세계약서 특약사항에 반드시 아래와 같은 특약사항을 포함해야 된다.

"잔금 지급과 동시에 근저당 말소 후 잔금일 익일까지 새로운 권리변동이 없는 조건이며, 이를 위반할 경우 본 계약은 무효이며, 계약금 반환, 배상 등 기타사항은 민법에 따른다"

요즘 결혼을 준비하는 신혼부부의 경우에는 자금이 부족하여 전세대출을 받는 경우가 많기 때문에 계약을 체결하기 전에 중개사무소를 통하여 임대인에게 전세대출 동의 및 전세보증보험 동의여부를 사전에 문의하여 특약사항에 포함시키는 것이 안전하다.

요즘은 신혼부부인 경우 도배, 이사당월 관리비 정산 및 일할계산 등도 중개사무소를 통하여 특약사항에 포함하는 경우도 있으며, 이사한 당일 이사짐을 집에 넣기 전에 집안 전체를 동영상을 찍어서 나중에 훼손에 대한 다툼을 예방하기도 한다.

우리가 살아가면서 흔히들 좋은게 좋다고들 말한다. 맞는 말이기도 하고 공감가는 부분도 있지만 계약의 영역에서는 틀린 말인 것 같다. 회사에서 오랜기간동안 부동산계약에 대한 실무를 하다보면 끝에 가서는 사람의 말이 앞서는 것이 결코 아니고 계약서인 서면으로 말하는 것이다. 계약을 체결할 때 말로하기가 좀 그래서 넘어가는 경우도 있지만 자기의 재산과 돈은 말이아니라 계약서가 지켜준다는 것을 꼭 명심해야 한다.