부동산 전세사기 유형과 예방법
부린이를 위한 부동산 이야기
1) 갭투자 전세계약 사기
갭투자 전세 사기는 전세가와 매매가가 비슷한 신축빌라에서 빈번하게 일어나는 사기이다.
이런 유형의 사기는 매매가 보다 수천만원 높게 전세계약을 체결을 하는 것이다. 지난번에 크게 사회적으로 문제가 되었던 전세사기의 한 유형이다.
아파트와 달리 신축빌라는 시세를 정확하게 파악하기가 어렵다는 점을 악용하여 주로 청년, 신혼부부 등 부동산에 대한 지식이 부족한 사람들을 대상으로 사기를 치게 되며, 만약 이런 신축빌라에 들어가게 된다면 주변 매매 시세를 공인중개사나 부동산 관련 홈페이지를 통해 확인한 다음에 계약을 진행해야 피해를 보지 않게 된다. 또한, 전세계약 시 전세보증보험 가입은 문제가 있는 집의 경우 가입을 할 수 없게 된다.
안전장치를 위하여 반드시 계약 시에 전세보증반환보험 가입을 하겠다고 요구하고 보험가입이 되지 않을 경우 계약해지를 한다고 특약사항에 명시를 해야 된다. 그리고 계약서 작성시 전세기간 동안 소유자 변경 금지 및 위반할 경우 계약해지 혹은 보증금을 기존 소유자가 배상하는 조항을 추가해야만 안전하게 거래를 할 수가 있다.
그리고 부동산 물건에 근저당설정, 신탁등기가 되어 있는 물건은 조심해야 된다. 특히 신탁등기가 되어 있는 경우는 소유주가 신탁회사에 소유권을 넘긴 후 은행 대출을 받고 보증금을 가로채는 사기이다. 전세계약을 할 때 소유주는 신탁등기 말소를 하겠다고 말하지만 반드시 확인을 해야 한다. 만약 이로 인해 대출이자를 갚지 않게 되면 집이 경매로 넘어가서 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 된다.
이런 사기를 당하지 않기 위한 위해서는 계약 이후 바로 전입신고와 확정일자를 1순위로 진행해야 한다.
미루게 된다면 그 사이 집 담보로 대출을 받거나 신탁회사에 넘기게 되면 추후 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 매물을 살펴 볼 때 등기부등본에서 근저당 금액이 매매가의 50% 넘는다면 경매로 넘어갈 확률이 높으니 계약 체결하는데 주의하는 것이 좋다.
등기부등본상의 소유주와 계약하는 임대인이 일치하는지 확인하고 입주 하기 전날과 당일에 등기부등본을 열람하여 집을 담보 대출 받았는지 다시 한번 확인해야 한다.
전세계약을 체결할 때 특약사항에 “잔금지급일 익일까지 새로운 권리변동을 발생시키지 않으며, 이를 위반할 경우 계약해지 및 손해배상 등은 민법에 따른다.”라고 명시하여 잔금지급 후 소유권이전, 대출실행 등에 대한 예방을 해야 된다. 세입자가 잔금지급일에 전입신고를 하고 주택인도(이사)를 하더라도 대항력은 그 다음날 0시에 발생하지만 소유권이전 및 대출실행으로 인한 근저당 설정은 당일에 성립되기 때문에 세입자는 후순위로 밀리기 때문에 전세보증금을 반환 받지 못할 수도 있다.
또 다른 방법으로 전세보증금반환 보증보험 가입이 있다. 전세보증보험은 주택이 경매에 넘어가도 세입자 대신 전세보증금 반환을 보증해 주는 것인데, 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입할 수 있다. 과거에는 집주인의 동의가 있어야 보증보험에 가입할 수 있었지만 이제는 동의 없이 가입할 수 있고 주택도시보증공사의 경우 보증금 한도액은 수도권이 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원이다.
서울보증보험은 보증수수료가 비싸지만 전세보증금의 상한금액이 없다는 점이 장점이다.전세보증보험에 가입하려면 계약서를 제출해야 하다 보니 문제가 될 계약을 미리 알 수는 없다는 단점이 있지만 이 경우 계약서에 ‘보증보험 반려 시 계약은 무효로 한다’는 특약을 넣는 것도 방법이 된다.
2) 불법건축물 사기
불법건축물사기 라는 것은 근린생활시설인 상가를 주거용 건물로 속여서 계약을 하거나 베란다나 옥탑 등을 불법으로 증축한 곳에 세입자를 들이는 사기이다. 이러한 불법건축물이 적발이 되면 퇴거 및 건물 철거가 진행이 되게 되며 보증금을 돌려 받을 수 없는 경우가 발생한다.
주로 고시원을 원룸으로 속여서 사기를 치며, 대출을 받지 않고 원룸에 전세로 들어가려고 할 때 많이 당하는 사기이다. 불법건축물사기에 당하지 않기 위한 주의사항으로 주거용건물이 아닌 곳은 전세보증보험 혹은 전세대출이 불가능하다. 이런 경우에는 전세보증보험 가입을 요구했을 때 안 된다고 하면 가급적 계약 체결을 하지 않는 것이 좋다. 계약을 하기 전 건축물대장을 확인해서 불법적인 용도 변경 건이 있는지, 건축법을 위반한 사항이 있는지 자세히 확인해봐야 한다.
3) 중복전세 계약 사기
중복계약사기는 시세보다 20~ 30% 저렴한 가격으로 내놓고 여러 세입자와 계약한 다음 전세 보증금을 가로채는 사기이다. 일반 시세보다 20~ 30% 저렴하게 내놓게 되면 누구나 관심을 갖게 마련 이며, 그들 중 피해자가 발생하게 된다.
예를 들면 전세보증금의 시세가 2억원이라고 하면 잔금지급일이 같거나 비슷한 일자에 여러 명으로부터 전세계약을 체결하여 전세보증금을 받고 잠적을 하는 경우이다. 특히 이 수법은 공인중개사나 임대인이 같이 사기치는 경우도 있다.
중복계약사기를 당하지 않기 위해서는 만약 20~ 30% 저렴한 시세의 전세 매물이 나왔다면 국가공간정보포털을 통해 중개업자 등록 여부를 확인 해보고, 일차적으로 중개사의 손해책임보험 증서와 공제 기간을 확인해보면 알 수가 있다.
일반적으로 부동산 거래의 진리 중 하나는 매우 싸고 좋은 물건은 거의 없다고 보면 된다. 큰 문제가 없는데 시세보다 매우 저렴하고 상대방이 계약을 서두른다면 시세와 특이사항이 없는지 살펴보고 약간이라도 의문점이 있다면 계약을 하지 않는 것이 최상이다. 만약 계약을 했으면 우선 계약서 작성 후 주민센터 가서 확정일자를 꼭 받아야 법적 분쟁이 발생할 경우 보호를 받을 수 있다.
4) 직거래 사기
직거래사기는 마치 집주인인 것처럼 사칭을 해서 공인중개사를 거치지 않고 세입자와 직접 계약을 한 후 전세금을 가로채는 사기이다. 주로 인터넷을 통해 매물을 확인하고 알아 볼 때 많이 당하는 사기이다.
특히 다가구주택에서 대학생이나 사회초년생들이 부동산 거래에 익숙하지 않기 때문에 직거래사기를 많이 당하고 있으며, 직거래사기에 당하지 않기 위한 위해서는 수수료가 발생한다 할지라도 매물 주변에 가장 오래된 공인중개사를 거쳐서 알아보고 계약하는 것이 가장 좋다.
대부분의 공인중개사들은 그 지역의 사정에 밝으며 부동산 거래를 할 경우 등기부등본 열람을 통하여 근저당, 압류 등을 확인해 주며, 임대인의 세금체납 확인방법 등 부동산 거래에 대한 기본사항을 확인하고 부동산 거래를 진행을 한다.
그리고 공인중개사를 통해서 거래를 했는데 사기사건이 발생됐을 때, 손해책임보험에 가입되어 있을 가능성이 높아 최소한의 계약에 대한 피해보상을 받을 수가 있으며 계약 체결시 본인이 반드시 등기부등본과 임대인 신분증을 대조하여 자세히 확인해야 한다.
다음은 전세를 구할 때 사기를 예방 할 수 있는 공통적인 내용들이다.
· 시세가 다른 곳보다 20~ 30% 저렴하다면 무조건 문제가 있는 것으로 생각하고 어떠한 문제가 있는
물건 아닌지 확인하고 계약을 해야 된다.
· 등기부등본과 건축물대장은 본인이 직접 열람하여 확인을 해보고 계약과 다른 내용이 있다면 바로 계약
파기를 요구해야 한다.
· 계약을 했다면 계약일에 우선 확정일자를 먼저 받고 잔금지급일에 바로 이사와 전입신고를 하는 것이
가장 안전하다.
· 계약 시에 특약조항으로 잔금지급일 익일까지 새로운 권리발생 금지, 임대인 명의, 근저당 여부 등 처음
계약 조건과 달라질 경우에 계약을 무효처리하고 손해배상한다는 것을 제시 후 진행하는 것이 좋다.
· 등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 비교해서 확인을 해야 하며, 무조건 임대인과 직접 만나서
계약하는 것이 좋다.
· 임대인과 계약을 하지 못하고 대리인과 하게 될 경우, 위임장과 대리인 신분증 등을 확인하고후 월세
혹은 전세 중 어떤 계약에 대한 위임을 받았는지 증명해달라고 요구하고 잔금지급은 임대인 명의계좌로
송금 해야 한다.
· 거래 수수료가 많이 들어간다 할지라도 해당 지역에서 가장 오래 동안 운영을 한 공인중개사를 통해
계약하는 것이 좋다.
