캘리포니아 부동산 에이전트 시험 합격
Feat. CA 공인중개사 제도의 모든 것
지난 5월 18일에 응시한 캘리포니아 부동산 에이전트 시험에 합격하였습니다. 부동산 전문변호사가 되기 위하여 특별히 관련 부동산 자격증이 필요한 것은 아니지만 관련 분야의 practice를 공부하고 앞으로 더욱 해당 분야의 실무경험과 전문성을 쌓기 위한 목적으로 부동산 자격증 취득을 준비하게 되었습니다.
오늘 글에서는 캘리포니아 부동산 에이전트는 어떻게 될 수 있는지에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.
캘리포니아 부동산 자격증, Salesperson vs Broker? Realtor?
한국에서는 "공인중개사"라는 통일된 명칭이 있는 것과는 다르게, 미국은 각 주(state)마다 사용하는 용어에 있어서 차이가 있는 관계로 다소 헷갈릴 수 있는데, 캘리포니아 부동산 자격증의 공식 명칙은, Salesperson과 Broker, 크게 두 가지 단계로 나누어져 있습니다. 그리고 보통 salesperson을 agent라고도 부르는 편입니다.
출처: Daniel Fishel / The Balance
두 자격증의 가장 큰 차이점은 바로, 독립적으로 부동산 회사를 설립할 수 있는지 여부라고 생각하시면 됩니다. 부동산 agent들은 부동산 broker(개인일수도 있고 법인일수도 있음)의 관리 및 감독을 받으면서 일해야 합니다. 반면 broker들은 다른 broker에게 고용되서 일할 수도 있고, 부동산 회사를 설립하여 완전히 독립적으로 일을 할 수도 있으며, 1명 이상의 agent들을 고용하여 일을 할 수도 있습니다.
보통은 agent로 일정 기간(최소 2년) 이상의 실무경험을 쌓으면 broker 시험을 응시할 수 있는 자격이 주어지는데, 본인이 직접 부동산 회사를 개업할 계획이 없다면 굳이 broker 자격을 취득하지 않고 agent 자격으로서만 오랜 기간동안 일을 하시는 분들도 많습니다. Broker가 되는 순간 일단 캘리포니아 부동산관리국(California Department of Real Estate)에 납부해야 하는 자격증 수수료(license fee)가 상대적으로 비싸지고 agent에 비해 훨씬 더 무거운 책임과 의무를 부여하기 때문입니다.
또 헷갈리는 용어 중 하나로 "realtor"가 있는데, realtor는 별도의 자격증은 아니고, 미국 최대 협회 중 하나인 미국 부동산 협회(NAR: National Assoication of Realtors)의 회원으로 등록된 부동산 업계 전문가들(broker, salesperson, property manager, appraiser 등)을 통칭하는 말입니다. Realtor로 등록된 자들은 엄격한 윤리강령(code of ethics)을 준수해야 합니다.
Salesperson 시험 응시요건
대학에서 부동산 학과를 전공으로 하지 않았거나 부동산 업계에서 이미 수 년간 실무경험이 있는 변호사 등을 제외하면 거의 대부분의 응시자들은 salesperson 자격부터 취득해야 합니다.
기본적인 요건으로 캘리포니아에 거주하는 18세 이상 성인이면 됩니다. 단, 시험에 응시하기 위해서는 아래와 같은 대학 학부수준의 부동산 관련 선수과목들을 이수해야 합니다. 온라인 상으로 수많은 교육사이트들을 통하여 선수과목들을 이수할 수 있습니다.
단, 캘리포니아 변호사협회에 등록된 변호사와 대학에서 8과목 이상의 부동산 관련 과목을 이수한 응시자들은 위에서 언급한 선수과목들을 이수하지 않고도 바로 시험에 응시할 수 있는 자격을 부여합니다.
Salesperson 시험 응시절차
위 응시요건을 모두 만족한 자는, (일단 시험 응시만을 원하는 경우) Exam Application (RE 400A)를 작성하거나, 시험 응시와 동시에 합격시 자격증 등록까지 동시에 진행하도록 신청하는 combined application을 작성하여 제출할 수 있습니다. 이 때, 시험응시료(자격증 등록까지 동시에 신청할 경우 자격증 등록비도 포함)를 체크로 동봉하면 되고, 선수과목의 이수를 완료하였거나 선수과목 이수를 면제받음을 증명할 수 있는 증빙서류들을 같이 메일로 보내야 합니다.
응시서류를 제출한 후 약 6주~8주 사이에 시험 등록이 완료되었다고 이메일 등으로 통지가 오게 되고, 만약 시험 응시원서에 DRE가 자동으로 시험날짜를 배정해줄 것을 요청하지 않았다면 응시자 본인이 직접 온라인이나 전화로 시험장소와 시험날짜를 신청하여 배정받아야 합니다.
현재 시험을 응시할 수 있는 장소가 캘리포니아 내에 5곳(LA 카운티, Fresno, Oakland, Sacramento, San Diego) 밖에 없는데다 특히 남가주 지역에서 가깝게 갈 수 있는 LA나 San Diego는 거의 항상 만석이라 시험을 신청하는 것 자체가 굉장히 어렵습니다. 저 역시 시험이 등록된 이후 약 한 달간 시험장소와 날짜를 잡기 위해 계속 온라인으로 확인하였는데 가장 가까운 LA 시험장은 단 한번도 공석이 발생하지 않았고 San Diego 시험장만 아주 운 좋게 약 2달 뒤의 자리가 몇 석 남아있어 예약할 수 있었습니다. 따라서 시험이 등록된 이후로도 실제로 시험을 볼 수 있는 날짜까지는 최소 1달 이상의 여유를 두고 시험을 준비하시는 것을 권장드립니다.
Salesperson 시험과목
Salesperson 시험의 과목은 크게 다음의 7가지 카테고리로 나누어볼 수 있습니다. 특히 실무에서 대리인(agent)으로서 의뢰인들에게 어떤 내용을 어디까지 공개해야 할 의무가 있는지, 특히 fiduciary duty(선관주의의무)에 관한 문제가 많이 출제되는 편입니다. 부동산 물권법과 계약법 문제들은 변호사 시험을 치룬 입장에서는 크게 어렵지 않게 풀 수 있는 수준의 문제였습니다.
시험시간은 총 3시간, 문제는 총 150문제이며, 이 중 70% 이상을 맞춰야 시험에 통과할 수 있습니다. 컴퓨터로 시험을 보기 때문에 내가 원하면 중간에 잠깐 timer를 pause하고 화장실에 다녀오거나 물을 마시거나 할 수 있는 점이 좋았고, 3시간보다 일찍 시험을 끝내는 것도 가능했습니다. 저는 실제로 1시간 20분 정도만에 시험을 마쳤고, 시험장을 나오면서 카운터에서 바로 직원을 통해 합격통지서를 받아볼 수 있었습니다. 참고로 합격자에게는 성적이 공개되지는 않고 불합격자에게만 본인의 성적이 공개됩니다.
2019-20 회계연도에 salesperson 시험에 응시한 응시자수는 총 41,249명이었고 이 중 17,396명이 합격하였다고 합니다. 합격률은 약 42% 수준으로 과거 5년 기록(평균적으로 45% ~ 50% 수준)에 비해 가장 낮은 수치였다고 합니다.
Broker 시험 응시요건
앞서 잠깐 언급하였다시피, 지난 5년간 최소 2년 이상의 부동산 관련 실무경험이 있거나 4년제 부동산 관련 학위 소지자는 broker 시험에 응시할 수 있습니다. 그러나 salesperson으로서의 충분한 실무경험을 쌓기도 전에 broker 자격증을 바로 취득하는 것은 추천하지 않는다고 관련 업계 종사자분들은 조언을 합니다.
Broker 시험과목
시험과목은 salesperson 시험과 동일하며 출제비중도 동일하다고 합니다. 단, 시험시간은 총 4시간, 문제는 총 200문제입니다. 그리고 합격점수도 salesperson 시험보다 높은 75%입니다.
시험 응시료와 자격증 등록비
두 시험의 응시료와 자격증 등록비는 아래와 같습니다. 따라서 salesperson 자격증의 경우, 자격증 등록까지 모두 완료하기 위해서는, 현재 2021년 기준, 최소 $354 (응시료 $60 + 자격증 등록비 $245 + fingerpring 비용 $49) 정도가 발생한다고 예상하시면 됩니다. 반면에 broker 자격증의 경우는 최소 $444 (응시료 $95 + 자격증 등록비 $300 + fingerpring 비용 $49) 정도가 발생합니다.
