돈 없을 때 아파트 투자하는 법

갭투자 하지 말고 차라리 이거!

최근 처남이 갑자기 집을 사고 싶다고 연락이 왔습니다. 

그래서 진짜 살 생각 있으면 집으로 오라고 했습니다. 

그랬더니 집으로 온 것입니다. 진정으로 살 생각이 있어 보였습니다. 

이야기를 오랜 시간 나눴습니다. 

문제는 돈입니다. 

집을 막 사고 싶은데 

모은 돈은 얼마 없고 집값은 너무 비쌉니다. 

돈을 많이 모으지 못했을 때 할 수 있는 선택은 별로 없습니다. 

1. 돈을 더 모은다.            

2. 전세가율이 높은 집을 산다.             

3. 구축 아파트를 사고 대출을 많이 받아 들어간다.            

4. 분양권을 산다.            

돈 없을 때 갭투자는 하지 말자

1번은 그렇게 생각할 수도 있다고 생각합니다. 또 실제로 돈을 어느 정도 못 모았다면 그렇게 해야죠. 

최악의 선택은 2번이라고 생각합니다. 

딱 처남이 적당한 집으로 갭투자를 하고 싶다는 것입니다. 

돈을 많이 못 모았다고 그거에 맞춰서 싸면서 좋은 투자를 찾으려고 하는 것입니다. 

다시 한번 말하지만, 싸고 좋은 아파트는 없습니다. 

대한민국에 저평가 아파트는 없습니다. 

있다 해도 사회 초년생이 그걸 알아채는 것은 불가능합니다. 

아파트로 선택했다면 그나마 다행입니다.

하지만 비아파트를 첫 집으로 선택했다면 그다음 집으로 점프하기가 쉽지 않습니다. 

전세가율이 왜 높을까요?

매매가는 미래 가치, 

전세가는 현재 가치라고 생각하면 쉽습니다. 

즉 현재 살기는 좋은데 나중에 팔아서 돈은 별로 안될 것 같은 집이 전세가율이 높은 집입니다. 

투자자들은 철저히 단타로 접근해야 하죠. 

그러나 이런 집을 첫 내 집 마련으로 하면 참 고달파집니다. 

차라리 작아도 내 집 마련을 하자

차라리 3번이나 4번이 낫습니다. 

돈이 없을 때는 갭투자도 하기 힘듭니다. 

예를 들어 괜찮은 5억짜리 집인데, 전세가가 2.5억밖에 하지 않습니다. 그러면 내가 2.5억이 있어야 하는데 수중에 있는 돈은 1억입니다. 무려 1.5억을 끌어와야 하는 것이죠. 신용대출을 많이 쓸 수 있는 좋은 직장인이라면 갭투자도 괜찮습니다. 

하지만 이제 직장에 조금 안정적인 젊은 사람이 신용대출 등을 이용해 자금을 만들기는 쉽지 않습니다. 

따라서 갭투자는 돈이 많이 듭니다. 

이럴 땐 차라리 1억 모은 돈과 4억의 대출을 이용해 입주하여 사는 것이 속 편합니다. 

이게 제일 돈이 적게 듭니다. 

부동산 계산기

4억을 40년, 4.5%, 원리금 상환으로 갚으면 한 달에 180 정도가 듭니다. 

사회 초년생이 자기 월급에서 어느 정도 저축하는지는 모두 다 다르겠습니다. 

하지만 대충 150~200 정도 저축한다면,  위 원리금을 모두 충당할 수 있겠죠. 

어느 정도 돈 모으기가 끝났다면, 

저축 대신 원리금으로 내겠다고 생각하면 간단합니다. 

원리금으로 자산에 저축을 하는 거죠. 

만약 위의 주택이 현재 정부 대출인 디딤돌 대출이나 보금자리론, 조건이 돼서 신생아 특례 대출도 된다면 뭐 금상첨화겠죠. 

미혼이라면 디딤돌 대출과 보금자리론을 적극적으로 활용하는 게 좋습니다. 

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp

현재 미혼 기준, 디딤돌은 5억 이하 주택, 생애 최초 ltv80%, 3억까지 사용할 수 있기 때문에 적극적으로 사용해야겠죠. (신혼이나 2자녀는 한도도 더 큽니다)

금리가 2%대인데 이건 말도 안 되는 저리입니다.

특히 체증식이라는 상환 방식이 있습니다. 이는 정책대출만 사용 가능하기 때문에 꼭 사용하는 게 좋다고 생각합니다. 

부동산 계산기

3억을 2.7%로 30년 체증식으로 빌렸을 경우, 

한 달 납부액이 67만 원입니다. 

조금씩 늘어나긴 하지만 경미한 수준이죠. 

첫 집에서 평생 사는 게 아니고

2~5년 안에 이사 갈 것을 목표로 한다면, 이 체증식을 하지 않을 이유가 없습니다. 

되도록 이렇듯 정부 대출이 가능하다면 반드시 사용하는 게 좋습니다. 

확실한 안전 마진, 신축 아파트

그리고 돈이 적을 때 이용할 수 있는 방법은 분양권입니다. 

여러분이 청약에 당첨되기는 어렵습니다. 그냥 바늘구멍이죠. 

그럼 피 주고 사는 겁니다. 

대신 돈이 없기 때문에 신축 아파트의 소형 평형을 사는 겁니다. 

입지 좋은 곳의 신축 아파트는 그 당시 고분양가로 비싸 보여도 입주장이 지나고 나면 결국 오릅니다.

분양권은 시기만 잘 맞춰서 사면 다른 부동산 투자보다 투자금 대비 안전 마진이 많다고 생각합니다. 

분양권의 장점은 현재 가진 돈이 적어도 시간에 투자할 수 있다는 점입니다. 

계약금과 프리미엄만 있으면 집이 완공될 때까지 시간에 투자할 수 있습니다. 

보통 6억짜리 집이면 10% 계약금인 6천만 원이 있으면 일단 분양권을 소유할 수 있습니다. 중도금이야 신용에 문제없는 한 다 나오기 때문에 은행에서 알아서 내줍니다. 

아파트가 완공되는 동안 열심히 돈을 악착같이 모읍니다. 

또 그동안의 화폐가치 하락분을 모두 내 것으로 만들 수 있습니다. 이게 핵심이죠. 

2년, 3년이 지나 완공이 되면 전세를 주거나 입주하거나 선택합니다. 

대부분 입주 아파트는 잔금대출을 실시합니다. 완공할 때 은행들이 달라붙어서 대출 상품을 팝니다. 입주 아파트는 kb 시세가 없기 때문에 감정가로 보통 매기는데요, 분양가보다는 훨씬 더 쳐줍니다.  예를 들어 분양가가 6억이었는데 입주시점에 주변 아파트가 9억이면 9억으로 감정가를 해주는 거죠. 

올림픽파크포레온(둔촌주공)을 예로 들어볼까요? 84 타입이 13억에 분양했는데, 현재 시세는 24억입니다. 그럼 ltv50%만 잡아도 12억이 대출로 나옵니다. 이 사람은 계약금 1.3억은 냈으니까 나머지 잔금은 모두 대출로 충당이 되는 거죠. 

또한 전세가가 9억이라면 필요한 나머지 금액(계약금 제외) 2억 정도만 마련하면 되는 것입니다. 

이렇듯 좋은 분양권은 적은 금액으로 투자하고 완공 시에는 은행과 세입자를 이용해 투자금을 최소로 할 수 있는 장점이 있습니다. 물론 소유권을 갖고 있기 때문에 자산 가치 상승이란 화폐 가치 하락은 모두 가져갈 수 있는 것이죠. 

따라서 돈이 없는 사람들에게는 분양권이 아주 좋은 선택이 될 수 있습니다. 적은 초기 투자금으로 큰 성과를 얻을 수 있기 때문입니다. 

하지만 잘 분양권에 대해서 잘 알아봐야 하고, 완성된 집을 본 게 아니라 결정 내리기 쉽지 않습니다. 

그렇기 때문에 분양권을 사기 또 좋은 시점은

입주장입니다. 

입주장에서는 분명히 던지는 사람들이 나옵니다. 그 시기에 분양권을 매수하고 은행권 잔금 대출이나 후취담보가 되는 정책 대출을 이용하여 입주하는 것이죠. 

특히 입지는 좋은데 시장 분위기와 주변 물량으로 가격이 눌리는 입주장을 겪는 단지들이 있다면 이는 정말 좋은 타이밍이라고 생각합니다. 

입주장이 끝나면,

늘 가격은 오릅니다.

그 단지의 입지가 괜찮다면요. 

오늘은 처남의 내 집 마련 상담으로 돈이 없을 때 해서는 안 될 것과 추천하는 아파트 투자를 이야기해 보았습니다. 

다들 건강한 부자 되시고요, 

끝!