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by 신선생 May 12. 2024

공공PF 의 시대 - 역대급 구조작전

LH매입임대, SH매입임대, 서욽투자운용, 리츠, 허그

과거 자기자본 없이도 돈을 왕창빌려 분양만 하면 대박이 나던 분양시장이 죽어가고 이제는 선진국(독일등)처럼 임대주택의 시장이 되어가고 있습니다.

사업자 입장은 : 공사비 폭등/ 금융비 폭등/ 내려가지 않는 땅값 / 재료비는 폭등했지만 원가격에도 안팔림.

소비자의 입장은 : 이미 집가격이 많이 올랐는데 금리가 너무 높아 자기자본을 대부분 투입할 수 있는 현금부자가 아니면 현금흐름상 집을 살수가 없는 구조가 되었습니다. 또 각종 규제로 캡투자(전세 받고 집을 사는)도 쉽지 않고, 이 역시 고금리로인해 현명한 선택이 아닙니다.

역대급으로 힘든 시공사, 시행사의 시기가 왔습니다. [일단 이 글은 당위명제가 아닌 사실 명제위주로 글을 쓰고 있음을 밝힘니다!! : 절대 시공사, 시행사가 잘되야 나라가 산다라는 글이 아닙니다!] 그에 맞춰서 정부는 기존 공적자금을 대규모로 투입하여(부실채권 인수등) EXIT 구조와 연착륙을 유도하고 있습니다.

2024년 3월 11일 역대급 구조작전 'LH 매입임대 주택 사업' : 링크

매입임대 주택 사업은 과거부터 있던 사업이였습니다.

(매입임대 = 공공이 민간으로부터 신축/구축을 사들여 민감임대 주택으로 저렴하게 제공하는 사업)

일단 LH / SH / GH 부터 간략하게 구분을 해보겠습니다. LH = 나라거 / SH = 서울시거 / GH = 경기도걸로 구분이 되며 각기 다른 기관 입니다. LH = 전국 이지만, 각 지역 본부에서 지역별 매입하는 물량을 발표하며 별도로 지역본부에서 지역내 물량을 '나라'에서 산다고 보시면 됩니다. SH는 서울시거랑. 서울내 물량만 서울시에서 산다고 보시면 됩니다. 즉 '서울' 이라는 곳에서 LH 와 SH 가 각각 물량을 매입 중이며, '경기도'에서는 LH와 GH가 각각 별도로 물량을 매입합니다. 이렇게 매입 기준이나 가격등이 다르고 예산의 주체도 다릅니다. 딱 한가지 공통점은 '공공'에서 시장 물량을 사들인다는 겁니다.

이렇듯 예전부터 있던 사업인데 왜 제목처럼 '역대급 구조작전' 일가요?

이번 2024년 3월 공고 부터는 다음과 같은 제도가 추가 변경되어 공고가 되었습니다.

1. 용적률 완화

LH 매각하는 주택은 '공공임대주택' 으로 분류가 되며, 공공임대주택은 이번 년도 3월 부터는 용적률 1.2배 즉 20%를 인센티브 받습니다. 2종주거가 200% 였다면 -> 240%(1.2배, 20%)가 되고, 저희가 개발하는 대현동 준주거 기준 350% -> 420%가 되었습니다. (** 대현동은 지구단위 계획 변경으로 용적률 추가 완화됨_나중에 관련글 게재 예정) 사업성과 직접 연관이 있는 용적률 완화로 같은 땅이지만 공공에 매각하는 주택은 20%더 지을 수가 있게 되었습니다.

2. 가격 현실화

그 간 LH 사업이 있었지만 민간이 처다보지 않은 이유는 원가기반+감정평가+가격상한제가 있어서 로우리스크인건 알지만, 로우리턴이거나 까딱하면 - 마이너스 사업이 되었습니다. 그래서 서류 접수 통과후 매각협의때 드는 '가격'이 마이너스가 나와 사업을 포기 하고 일반 분양하는 경우도 종종 있었습니다.

이처럼 용적률 완화 + 가격까지 현실화 한다면 그동안 처다도보지 않던 매입임대 사업이 아니라 꼭 해야하는 사업으로 변경이 되었습니다.

3. 허그(HUG) 보증서 발급

아무리 위처럼 사업성이 좋다고 주장을 해도 PF대출이 일어나지 않으면 토지매입(소유권이전)이나 공사비조달을 못하여 사업을 진행 할 수가 없습니다. 여기에 공기업인 허그에서는 LH와 발을 맞춰 총사업비의 90%가지 보증서를 발급합니다. 또 허그 보증서가 없다고 하더라도 일부 은행에서는 LH의 '매입약정서_계약서'를 토대로(매출이 확정되어있으니까) PF 대출을 해주고 있습니다.

즉 그간 매입임대 사업은 -> 로우리스크 마이너스 리턴 정도였던 사업이

이제는 -> 로우리스크 -> 하이리턴 제도가 되었습니다.

기타.

- 3월 ~ 5월 말까지, 서울지역 기준 약 5600호 물량이(20호~100호미만) 4월 말기준 대부분 모집이 되어 5월 둘째주 추가물량 모집공고를 낸다고 합니다.

- 100호 이상 기준 모집트렉을 5월중 공고 한다고 합니다.

* 지난 2년간 모집물량의 20%수준으로 마감되던 사업이 인기폭팔하여 모집되고 있습니다.

위와 같은 용적률 완화 + 가격 현실화 + 보증서 발급으로 유일하게 엑실 할 수 있는 구조라 많은 민간업자들이 몰리고 있습니다.

현재 이렇게 엑싯 구조를 만들어주는게 맞냐 아니냐 라는 논쟁이 일어나고 있습니다.

*다시한번 말씀드리지만 이 글에서 당위명제에 대에서는 다루지 않겠습니다.

글을 마치며,

사실 공공PF 라는 단어는 없지만, 작년부터 공공에서 EXIT 구조를 만들어 주려는 노력과 + 일반민간 업자들이 잘모르는 공공 정책들이 힘입어 제가 만든 단어(개념)입니다. 오늘은 LH에 대에서만 글을 썼지만 부제목 처럼 언젠가는 리츠(정부에서하는)와 보증 혹은 PF , 매입등에 대에서 정리를 해보겠습니다.

감사합니다.

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