공간의 가치. 대박이 났군
2년 반동안 개발중인 서대문구 대현동 사업의 이자가 매달 1억에 육박하고 있습니다. ㅎㅎㅎ;;
2년 반전에 12개 회사가 초기 에쿼티, 그 후 후속 투자로 총 70억 정도가 투입된 큰 프로젝트 입니다. 다행히
바로 이전 글에 썼던 것처럼 현재 LH매입임대 사업으로 매각이 진행중이고 빠르면 여름 늦어도 가을전에 가격협상 마무리가 될 것 같습니다. 사업기간이 늘어나고 매달 이자내기 힘든데 올해 부터 본 사업에 집중하며 엑싯까지 자체 사업으로 존버하기로 했습니다. 수십~ 수백억 사업을 목표로 하고 있지만 당장 현금흐름상 도움이 되지 않아 문래동에 갖고 있는 건물을 활용해서 임대수익 극대화와 보증금을 전세로 받는 구조를 만들어 보려고 했습니다.
공간의 변신은 무죄
2024년 초 문래동 자리타워의 경우는 원룸 45개와(2~7층) + 8층에 공용공간을 3개 호실이 있고 대형 세탁기 건조기등이 있었습니다.
원룸은 월세 50만~ 전세(5천만원)으로 45개 합 약 1,300만원(/월) 매출이 일어나고 있으며 8층의 경우는 공용공간으로(편의시설_무료운영) 나두어 매출이 일어나지는 않았습니다.
기존시설
1) 원룸 : 13년이 되어가다보니 낢고 유행이 지남
2) 공용공간 : 5년 전 리모델링으로 공용공간 3개를 만들어 놓음 : 무료
에어비앤비 및 공유숙박 카페에 동업자를 구하기 위한 모집
올해 초 버려진 8층과 공실(45개 다 차있으며 매달 1~2개씩 공실이 나옴 -> 그럼 새로운 임차인으로 교체) 2개가 있어 보증금(전세)을 투자하고 직접 운영하며 매출을 쉐어하는 구조의 글을 올렸었습니다.
제 입장에서는 매출 조금 오르는 정도에 들어오는 보증금을 활용하여 대현동(이대 개발 사업)에 투자를 할 수 있어서 룸당 4,000만원의 보증금(최우선 변제금, 경매에 넘어가도 안전함)에 매출의 15~20%정도를 배당 받고 월세 관리비 등은 없이(제가 부담) 운영 할 분을 찾았었습니다.
굉장히 많은 분들이 연락을 주셨고, 숙박 / 파티룸 에 대한 의견이 제 각각 이였지만 결국은 저의 옛날 모습을 보는 듯한 23살의 젊은 청년에게(박대표) 원래 조건보다 적은 보증금을 받고 매출 % 올리는 조건으로 3월에 사업을 하기로 했습니다. 사실 저 조차도 큰 기대를 하지 않았고 최소 몇 개월은 지나야 대기업 월급쟁이 이상의 매출쉐어가 될거라도 판단했으나 오픈한지 한달만에 그 기대를 깨고 - 사업이 대박이 나버렸습니다.
변경된 인테리어 및 운영
파티룸 : 셀프인테리어로 3곳중 한곳을 이렇게 만들어 버렸습니다. 이곳이 시간당 1,900원으로(인당) 4월 한달 300만원의 매출이 올랐고 5월 1일 부터 정상가격으로 했는데 5월 10일 기준 200만원의 매출을 올렸습니다.
원룸 : 화장실 리모델링, 주방 시트지, 전체도배 및 전등 교체, 수납가능한 침대 설치 //
월 150만원 예약확정(단기임대)
이렇게 단기간에 대박이 날거라고는 기대가 없던 곳에서 굉장한 매출(성과)이 발생하고 있습니다.
오랬동안 공간과 관련된 업을 해오고 이제는 임대인을 넘어 개발 사업까지하지만, 이렇게 단기적으로 순익률이 높은 사업은 저도 처음 입니다.
추가로 함께할 투자자 모집
그래서 다른 원룸들도 위와 같이 운영하기 위해 안전한 보증금(최우선변제금)을 투자 할분을 모집합니다.
운영은 기존 박대표가 진행하고 수익은 연 15~20%사이로 확정해서 진행 합니다.
앞으로의 계획 처럼 현재 계약되어있는 소액 임차인들(500만~2,000만원 미만)이 약 20여명으로 3개월 안에 20여개 방을 단기임대로 운영하는 것을 목표로 모집합니다.
010-8251-9137 연락주세요.!
문래동 맛집, 멋집 많이 생겼죠? 그 핫 플레이스 중심에 있는 파티룸 (스페이스클라우드) 주소 입니다.!
https://www.spacecloud.kr/space/61078
단기임대(삼삼엠투) 주소 : 숙박이 필요한분
