용적률 - 갓물주 기초 1
부동산 개발사업에 아주 기초적인 용적률
제가 소유한 법인은 건물주 입니다.
건물주 인것처럼 임대업을 하고 있기도 하고 토지개발(부동산 개발)을 하는 시행사 이기도 합니다.
공간기획, 공간개발, 도시재생 등을 하지만 기본적으로 '토지'를 기반으로 '용적률'과 '건폐율' 그리고 각종 규제와 법규안에서 가치극대화 개발을 합니다.
가치극대화
예전에는 어떤 건축물이든 빌딩이 됐던, 아파트가 됐던, 단독주택이 됐던. 다가구 주택이 됐던, 상가가 됐던~
빡빡하게 채운 용적률, 건페율로 성냥갑 같이 만든 건물들이 대부분 이였습니다.
하지만 요즘 트렌드는 가치극대화를 통해 건축물이 멋있고 특색이 있어야 모객이 되기때문에 단순 용적률을 빡빡하게 채운 건축물보다 층고가 높던가, 굴곡이 있던가, 공개공지를 만들던가 해서~ 건축물들이 예술품처럼 되가고 있습니다.
용적률 이란?
토지에는 용적률이란게 있습니다. 10%, 20%~ 50%~ 100% ~ 200% ~ 500% 뭐 이런식인데 토지에 따라 개발제한도 있고 주거, 준주거, 상업 등으로 나뉘고 그안에 저렇게 용적률이 정해져 있습니다.
(같은 상업지역이라도 자치구, 지역마다 용적률은 다 다름)
토지 형질에 따란 분류 공부는 나중에 하고(어려운건 나중에~) 일단 가장 기초적으로 땅마다 '용적률' 이란게 있는데 이게 땅의 값어치를 결정하는 주요 요소중 하나 입니다.
왜냐하면 아래와 같이 100평(330m2)의 용적률이 200% 일때 아래처럼 총 200평을 건축 할 수 있습니다.!
(보통 2종 주거지역의 경우 200%이며 서울 대부분의 땅이 2종 주거지역)
쉬운 설명 나두고 조금 어렵게 얘기하면 용적률(Floor Area Ratio, FAR)은 대지 면적에 대한 건축물의 총 바닥 면적의 비율을 의미합니다. 용적률은 도시 계획과 건축법에서 규제되어 있으며, 지역별로 다르게 적용될 수 있습니다.
위 그림을 수학적인 용적률의 계산 방법으로 하면
예를 들어 용적률이 100%, 200%, 300%인 경우 각각의 예시를 통해 이해를 돕겠습니다.
용적률 100%: 대지 면적 100평(330m²)에 건물로 100평(330m²) 건축
용적률 200%: 대지 면적 100평(330m²)에 건물로 200평(660m²) 건축
용적률 300%: 대지 면적 100평(330m²)에 건물로 300평(990m²) 건축
이렇게 용적률이 높을수록 지을수 있는 건축면적도 높아집니다.
물론 건페율이라든지, 높이제한 이라든지 등의 규제도 함께 봐야하지만 아주아주 기초적인 용적률의 경우 지을수 있는 면적이 넓어져서 수익이 상승 됩니다.
여기에 기술적으로 '합법적 발코니 확장'은 면적이 늘어남에도 용적률로 안잡힙니다!?
(지난 글 : 오피스텔 발코니 설치 허용, 아파트와 무엇이 다른가?)
용적률에 안잡히는 지하, 발코니 설치 확장등을 기술적으로 활용하여 가치극대화와 더불어, 이윤극대화를 할 수도 있습니다.
다음 글에서는 건폐율에 대에서도 올리겠습니다-!
