첫 경매 낙찰로 근린상가를 받다
라페스타 상권은 정말 망했을까?
* 다섯 번째, 여섯 번째(재 답사) 상가 답사 후기
* 다섯 번째: 현장 답사지역 및 물건 - 2곳 / 답사 시간: 90분
* 여섯 번째: 현장 답사지역 및 물건 - 1곳 / 답사 및 입찰 회의: AM11 ~ PM6
철두철미해진 투자 동료와 나는 더 이상 시원찮은 물건 여러 군데는 다니지 않게 되었다.
지난 네 번의 답사에서 서울/인천/경기 18곳, 27채의 상가를 다녀오며 어느 정도 손품만으로 괜찮은 매물을 찾아내는 방법을 익히게 된 것이다.
입찰가를 2억까지만 보다가 2억 초반까지 보기 시작하자 정말 새로운 세계의 매물이 나왔다.
낙찰받은 물건은 지역 내에서 유일한 중심 상업지역에 위치한 상가였다.
지인들 모임이라면 서울로 나가겠지만 같은 일산 사람들끼리 모임이라면 입찰 당시 기준으론 여전히 정발산역에서 모이는 듯했다. 게다가 유동인구가 가장 많은 곳에만 설치된다는 'X'자 횡단보도가 건물 바로 앞에 있는 코너 변 건물이었다.
1층에 도착하면 가장 먼저 입점 매장 현황을 알 수 있는 층별 안내판을 본다. 여기서 중요한 점은 각 상가별로 시너지 효과를 낼 수 있는지가 중요했다.
내가 낙찰받았던 상가는 1층 상가와 고층 측면에 일부 사무실, 최상층 고시원을 빼고는 유흥업종으로 똘똘 뭉쳐있던 상가였다.
또한 아무 자리나 입점하지 않는다는 유명 프랜차이즈 빵집이 1층에 입점해 있었기에 더욱 든든한 느낌이 들기도 했다. 알아본 결과 해당 빵집의 월세는 대략 1천만 원 남짓이었다.
* 층별 안내판을 통해 알 수 있는 점
- 업종간 시너지 효과 확인 가능, 유사업종이 많은 건물이면 재방문율이 높아 시너지 효과가 좋다.
- 층별 안내도에 매장 이름이 스티커로 붙여져 있다면 매장이 들어온 지 얼마 안 됐다는 얘기고, 반대라면 거의 상가 분양 때부터 영업했다는 걸로 볼 수 있다.
구분상가 답사 땐 같은 라인에 다른 층을 모두 확인해봤다. 8호 라인이라면 지하부터 최상층까지 8호 라인엔 어떤 업종이 있는지 보는 것이다.
층별로 어느 업종들이 들어왔는지를 보면 만약 입찰하는 매물에 현 세입자가 나가더라도 대략적으로나마 어떤 업종에서 활용할 수 있을지 어느 정도 감이 잡힌다.
7층 상가여서 2층부터 7층까지 같은 라인을 보니 상가도 있고 사무실도 있었다. 다양했지만 5층까진 상가로 들어왔고 6층, 7층은 사무실인 걸 알 수 있었다.
적정한 상가 입찰가 파악을 위해 상가 7층 고시원에도 전화해서 방값을 물어보며 이 지역에 입지가 어느 정도인지 대략적으로 파악해볼 수 있었다.
내가 답사 갔던 건물뿐만 아니라 맞은편과 인근 상가 건물도 마찬가지로 유흥 업종으로 똘똘 뭉쳐져 있었다.
이 매물은 입찰 유력 매물로써 이틀 만에 다시 현장에 방문했다. 때는 다름 아닌 크리스마스 당일이었다.
사실 처음엔 크리스마스 답사에 대한 선입견이 있었다. 크리스마스에 가서 뭐 제대로 알고 올 수 있는 게 있을까?
하지만 다 편견이었다. 오히려 크리스마스 재 답사 때 첫 답사 땐 못 봤던 현 임차인, 관리소장, 부동산을 모두 만나볼 수 있었다.
스물일곱 군데의 상가 물건을 보지 않았다면 이렇게 좋은 물건을 보고도 확신이 들지 않아 감히 입찰 결정을 하지 못했을 것 같다.
모든 건 경험이 필요했다. 이 물건은 입찰하기로 결정했기에 답사 후 챙겨 온 노트북으로 각종 서류들을 검토해보고 관리소장님과의 인터뷰도 녹취록까지 작성해봤다. 간단히 요약하자면 다음과 같다.
15/12/22 첫 번째 답사
매우 매우 추웠던 날, 드디어 상가 답사 6주 만에 처음으로 입찰 들어가 볼 만한 물건을 발견하다!
그동안은 어찌 임대는 나갈 것 같지만 매도 시 답이 안 나오는 물건뿐이었는데 이 물건은 눈에 띄었다. 하루빨리 다시 가봐야겠다 싶었다.
15/12/25 두 번째 답사
입찰기일까지 불과 5일밖에 안 남겨둔 상황, 재 답사는 필수인데 각각 인천과 용인에 사는 공동투자 동료분과 만날 수 있는 날은 크리스마스 당일이 유일했다.
또한 공휴일이라는 선입견이 있었지만 주변 부동산들은 모두 영업 중이었고, 임차인까지도 만나볼 수 있었다.
안 되겠지라고 지레짐작하기보단 일단 직접 부딪혀봐야 답이 나온다는 걸 배웠다.
공휴일은 안 될 거라는 편견을 깔끔히 씻어준 답사였다. 오히려 열었겠지 생각했던 설 연휴 대체 공휴일엔 문이 닫혀 있었다.
이 날은 이 매물 한 군데 만을 위한 답사였기에 보다 꼼꼼히 답사하였고, 몇 시간의 회의 끝에 입찰가까지 산정하였다.
15/12/30 입찰 및 낙찰
여러 번 입찰 경험이 있던 나와 달리 실제 경매 입찰을 한 번도 안 해 본 공동투자 동료를 경매법정에 혼자 보낸다는 게 영 불안(?)했다.
게다가 공동입찰이라 못 온 다른 명의자인 나의 대리입찰까지 해야 하는 상황, 지분을 잘못 쓰진 않았을까, 입찰가를 잘못 쓰면 어쩌지 등등의 걱정이 태산이었다.
하지만 낙찰됐다는 연락이 온다! 처음엔 그저 멍... 했고, 몇 십분 지나 겨우 정신이 들고 드디어 실감이 나기 시작한다.
