상가 경매 낙찰, 대출 경험담 2/2부
D-10~D-DAY | 기존 임차인의 변심
[잔금 납부 D-10] 세 번째 자필서명
처음 알아본 대출승인 거절의 충격이 너무도 컸다. 어제 이미 한 군데 경락잔금대출 자필서명을 신협에서 했지만 혹시 몰라서 경락잔금대출 자필서명을 한 군데 더 했다.
한 물건에 대해 서로 다른 은행에서 동시에 대출승인이 나서 심사에 들어갔고, 만약 두 군데 다 승인이 난다면 정말 죄송하지만 나중에 승인난 곳에는 대출실행을 다른 데서 하게 됐다며 거절하려고 했다.
지방 수협에서 올라온 출장 자필서명이었는데 우리가 이날 수협 직원분의 일곱 번째이자 마지막 고객이었고, 대출원금도 우리가 가장 적었다고 했다. 기존에 알아봤던 은행들에선 수도권 쪽 전부 아무 데도 이 금액(대출한도)이 안 된다고 했는데 역시나 고객 수요가 적은 지방은 다르다는 생각이 들었다.
수도권에서 대출이 막히면 상대적으로 은행 자체 내 대출한도 여유가 있는 지방은행을 노려보는 것도 방법이 될 수 있겠다는 걸 배웠다. 은행 역시 대출이자로써 영업이익을 내는 영업점이라는 사실을 기억해보자.
[잔금 납부 D-9] 신용대출 1 자필서명
공동투자라서 좋은 점, 신용대출을 두 번이나 받을 수 있다. 하지만 우리 신용대출에는 딜레마가 있었다.
신용등급은 동료분이 괜찮고 기존 대출도 없지만 이제 막 사회생활 1년 차라 원천징수가 없었다.
반면에 나는 신용등급은 상대적으로 낮지만 원천징수 증빙이 되고 증빙 자산도 있었다.
[잔금 납부 D-8] 신용대출 2 자필서명
결국엔 적절히 조합했다. 최우선 변제금으로 인해 모자란 잔금 1,900만 원은 동료분 명의로, 부족한 취득세 960만 원은 내 명의로 자필서명을 했다. 내 명의 대출액은 세입자로부터 임차보증금을 받으면 바로 상환되기에 실제로도 며칠 만에 바로 상환 완료했다. 신용대출상환 또한 둘이라서 부담이 덜하다. 공동투자의 장점 2.
[잔금 납부 D-6] 잔금 납부 및 소유권 이전 신청
한 번의 경락잔금대출 거절로 인해 잔금 납부로 인한 스트레스가 어마어마했다. 정말 최악의 경우 잔금 미납이나 지인 찬스를 염두에 두었을 정도였다. 결국엔 우리만의 힘으로 해결했지만 상가는 함부로 투자하는 게 아니란 걸 뼈저리게 깨달았다. 혼자라면 포기했을지도 모른다. 아찔했다.
[잔금 납부 D-DAY 납부 완료]
[잔금 납부 D+5] 기존 임차인과 첫 번째 계약 협상
낙찰 전 관리소장님을 통해 많은 얘기를 듣고 현 세입자를 만나러 갔다. 잔금 납부 전 법원 서류 열람하러 갔을 때 나 혼자 한번 만난 적은 있지만 공동투자 동료분과 같이 간 건 이 날이 처음이었다.
근데 내가 혼자 갔을 때랑 말이 너무도 다르다. 우리 제시안으로 재계약을 안 할 수도 있다고 으름장을 놓는다.
[잔금 납부 D+10] 상가 등기부등본 수령
당시 네 번째 등기권리증이었다. 회사나 집에선 받을 수 없는 상황이라 네 번 모두 법무사 사무실에 직접 찾아가서 방문 수령했다. 언젠가는 내 사무실을 차리고 직원을 두어 대리 수령하겠다는 목표도 생겼다.
이땐 몰랐지만 되돌아보니 등기권리증이 많다고 무작정 좋은 것만도 아니었다. 빠른 실행력도 중요했지만 경험을 해보니 당시 내 상황에선 맞지 않는 투자였다는 걸 5년이 지난 뒤에야 깨닫게 되었다.
[잔금 납부 D+11] 기존 임차인과 두 번째 계약 협상 및 임대차계약서 작성
주변 건물에 공실 여부와 시세를 알아보니 우리 제시안이 과도했다는 생각이 들었다. 상가는 주거보다 공실 리스크가 너무 크다. 한 달 공실이 나면 이자와 관리비만 매월 100만 원씩 손해가 된다.
월세 10만 원, 연 120만 원 양보해서 수백만 원의 공실 리스크를 상쇄하기로 했다. 아직은 공실을 버틸 준비가 안 된 상태였다.
잔금을 치르고자 일으킨 신용대출 상환만 아니었어도 새로운 임차인을 받아 기존 월세보다 더 받는 방법도 고려해봤을 텐데 역시 상가는 함부로 하는 게 아니라는 걸 다시 한번 깨닫게 됐다.
당사자 간의 직거래였음으로 계약서 작성은 인근 부동산에서 양식을 구해 경매 낙찰받은 그 상가인 임차인 사무실에서 직접 작성하여 중개수수료를 아낄 수 있었다.
부동산에서 계약서만 작성해주는 대필 서명은 중개수수료 10만 원이고, 보험증권까지 받으면 본래 수수료인 중개보수 기준가에 최대 0.9퍼센트인 약 189만 원의 중개수수료가 발생한다.
계약서 양식을 구해준 중개사분이 굳이 부동산까지 안 오고 직접 작성해도 된다고 해서 두 명의 임대인 공동명의와 임차인 상호 간에서 계약서 작성을 마무리했다.
그러고 보니 아무런 보상 없이 계약서 양식을 선뜻 도와준 그 부동산 중개사님께 정말 감사드린다.
[잔금 납부 D+12] 계약금 수금
임차인 주의보 발령, 모르고 그랬을 리가 없는데 계약금을 절반만 넣어준다. 그때만 해도 계약서 작성 당일 계약금을 바로 받아야 된다는 걸 미처 몰랐다. 연락도 안 했는데 다음날 아침에 나머지 금액이 들어오긴 했다.
계약금에서부터 뭔가, 이 임차인분은 적절히 밀고 당기기를 해야 되는 분이라는 게 직감적으로 느껴졌다. 여러 차례 임대인으로써 계약서 경험을 해보니 이러한 감도 생기기 시작했다.
[임대차계약서 수정 및 사업자 등록]
전날 임차인을 다시 만나서 월세 입금 날을 경락잔금대출 이자 납부일 전으로 당겨달라고 요청했고 다른 이견 없이 협의가 잘 됐다. 사실 이 부분은 처음 임대차계약서를 쓰고 나오자마자 들긴 했는데 그동안 다른 변심 없이 흔쾌히 수락해줘서 다행이었다. 언제 또 마음이 바뀔지 모르니 이런 부분은 바로 다시 가는 게 맞다는 생각이 들었다.
상가 건물 바로 옆 옆 블록에 세무서가 있다. 비주거용 건물은 물건별로 사업자 등록을 해야 하기에 사업자 등록까지 마쳤다. 주택임대사업자에 이은 일반 임대사업자 등록증이었다. 공투 동료분이 상호명을 넣자는 걸 겨우 말렸다. 다른 사업자와 달리 임대사업자는 꼭 상호명이 들어가야 하는 건 아니라는 걸 알았다.
일주일 뒤 잔금 수금♡
한 달 뒤 첫 월세 수금♡♡
을 기대했지만 염려했던 대로 임차인이 변심을 했다.
