여성전용 쉐어하우스 반지하에서 가능할까?
무조건 필승하는 방법
강남 신사동 반지하 여성전용 쉐어하우스는 말 그대로 어쩌다 시작하게 됐다.
실거주 목적에 남성전용 쉐어하우스를 인천 부평에 방 3개, 화장실 2개로 먼저 오픈했다. 내가 직접 큰 방에 들어가서 살았기에 공실 리스크가 전혀 없었다. 이 집은 월세 받는 투자를 위해 분양받아 매수했던 집으로 매달 납부하는 거치식 이자는 월세 시세에 절반에 불과해서 고정비용 부담도 적었다.
'조만간 강남에도 쉐어하우스를 오픈해야지'하고 막연하게 생각만 하고 있던 찰나에 새롭게 알게 된 지인이었다. 그렇게까지 빨리 오픈할지는 생각지도 않고 있었는데 쉐어하우스 공동투자를 먼저 제안해줬다. 안 할 이유가 없어서 흔쾌히 수락했다.
이 분은 나를 만나기 전까지 부동산 공부를 꽤 하긴 했는데 실행력이 없어 망설이고만 있는 분이었다. 주식 투자 분야에선 상당한 내공의 소유자이기도 하다. 유독 부동산 쪽에서만 실행할 용기가 나지 않았다고 한다. 그런데 나를 만나자마자 물 만난 물고기 마냥 엄청난 실행력을 보여줬다.
집을 빌려서 월세를 받는 단기임대, 쉐어하우스 등의 전대차 투자였기에 가능했는데 보름 만에 벌써 세 번째 집까지 계약한 것이다.
나보다는 어리지만 행동하는 것과 대화를 나눠보면 배울게 많은 분이다. 그래서 부동산 쪽은 내가 멘토 역할을 했지만 주식 분야에선 오히려 내가 더 배울 게 많은 내공이 있는 분이었다. 혼자 쉐어하우스를 오픈한다고 생각하니 까마득해서 실행하기 힘들었는데 함께 하게 돼서 든든했다.
초보 투자자 입장에선 그 어렵다는 상가 경매 낙찰과 생각보다 어렵지 않은 쉐어하우스 오픈 두 가지를 모두 투자해본 경험이 있다. 상가경매낙찰(난이도:상)과 쉐어하우스(난이도:하)라는 이처럼 정말 상반되는 난이도에서 한 가지 공통점이 있었다.
바로 이게 맞다 싶으면 크게 망설이지 말고 즉각 실행해버리는 추진력과 실행력이다.
누군가는 별거 없는 시시한 노하우라고 생각할 수도 있지만, 투자에 있어서 가장 어려운 게 바로 이 첫 시작이었다.
대략적인 실투자금과 수익률을 말씀드렸더니 선뜻, '샛길디자이너님 저도 그거 하나 할래요~!'라고 하신 분도 있을 정도였다.
상가 경매 낙찰과 쉐어하우스 오픈에 한 가지 공통점은 바로 실행력이었다
상가 경매 낙찰과 쉐어하우스 둘 다 두 권의 관련 서적 독서와 한 번의 특강만 듣고 즉각 실전에 뛰어들었다. 2독서 + 1특강 수강에 + 실행력만 더 해도 충분하다.
자기 자신을 믿어야 한다!
알고 보니 부족했던 실행력은 다름 아닌 나 자신도 믿지 못하는 자신감 부족에 있었다.
나에 대한 믿음이 부족하니 재테크며 부동산 투자 무엇도 시작하기 힘들었던 것이다.
돌이켜보니 그동안 '공격적인 나의 투자 실행력을 뒷받침해줬던 원동력'은 다름 아닌 '나 자신에 대한 믿음' 때문에 가능했던 것 같다.
100% 완벽한 준비를 하자니 정말 언제 시작할지 끝이 안보였다. 감당할 수 있는 리스크라면 지금 현재가 가장 투자하기 가장 좋은 때였다.
| 반지하에서 가능할까?
실행력이 없다면 쉐어하우스를 오픈하지 못했을 것이다. 그것도 반지하로 말이다.
나만의 투자 공식인 2독서 + 1특강을 채우고자 쉐어하우스 특강을 들었을 때 강사님은 네 개 호점을 운영 중인데 네 곳 다 반지하라는 얘기를 들었다.
그때만 해도 '어떻게 반지하가 가능하지?'라는 의문만 들었다. 중개업을 하며 반지하 쉐어하우스가 실제로 있음을 직접 듣고 가봤음에도 막상 투자하자니 아무래도 반지하는 선뜻 마음이 가지 않았다.
그럼에도 결국엔 내가 직접 투자할 때도 수익률을 생각해서 반지하로 결정했다. 내가 임대인께 내는 월세가 낮을수록 입주자들이 내는 월세 또한 낮아질 것이기네 서로 윈-윈이 될 수 있기 때문이다.
쉐어하우스 매물을 결정했던 날 총 네 개의 매물을 봤다. 지상 층에 다른 세 개 매물보다 오히려 반지하임에도 매물 컨디션이 가장 좋았다. 그래서 과감히 결정한 것도 있다.
쉐어하우스 공동투자 동료는 20대 후반의 여성분이었다. 같은 여성 입장에서 본인이 직접 살고 싶을 정도로 좋은 집이니 계약하지 않을 이유가 없었다.
| 쉐어하우스에서 가장 중요한 것은
쉐어하우스를 운영하며 가장 중요하게 생각하는 최우선은 마케팅이었다. 아무리 집이 이쁘고 가성비가 좋다고 하더라도 입주문의가 안 온다면 공실은 길어진다. 그렇기에 마케팅이 정말 중요했다.
검색 창에서 '어느 역 또는 어느 동 쉐어하우스'로 검색했을 때 내 쉐어하우스가 항상 상위에 노출되게 하는 게 중요하다. 다행히도 나는 실제로 상위 노출이 됐고 덕분에 반지하 핸디캡이 있었음에도 한 달 남짓 걸려서 다섯 명 만실을 채웠다.
일단 문의가 많아야 그만큼 실제로 방 보러 오는 경우도 많아진다. 두세 번의 연락을 받으면 한 팀 정도가 보러 온다. 그 한 팀이 계약하는 확률도 두세 팀에 한 팀 정도다. 결국 문의-방문-계약으로 이어지기에 문의를 많이 받는 마케팅이 가장 중요했던 것이다.
| 만실까지만 견디면 그다음부터는
오픈 준비가 완료됐을 때 처음 만실을 채우기까지가 번거롭다. 방을 보여주러 오는 수고로움이 들기 때문이다. 그렇다고 내 스케줄에만 맞춰 보여주자니 다른 경쟁 쉐어하우스로 계약할까 봐 무작정 다 맞춰주기도 어렵다.
이 때문에 무인으로 예비입주자가 혼자서 보고 가는 시스템을 구축하기도 한다. 이건 운영하는 사람 나름인 부분이라 꼭 그렇지는 않다. 추후 입주자가 생겼을 땐 입주자한테 부탁할 수도 있다.
다만, 어떤 경우든지 운영자가 직접 가서 내 공간에 대해 어필하는 것만큼 효과적인 방법은 없어 다른 방법들은 추천하지 않는 편이다. 나는 투자 동료가 있어 둘이라 분업이 가능했다.
샛길디자이너가 실제로 운영했던 쉐어하우스| 만실을 채웠어도 마케팅은 꾸준히 해주는 게 좋다
성공적인 마케팅으로 만실을 채웠어도 꾸준하게 상위 노출될 수 있게끔 유지해주는 게 좋다. 그래야만 부득이하게 만기 전 퇴실 입주자가 생겨도 발 빠르게 다시 입주자를 구할 수 있다.
또한 1호점 근처에 2호점을 준비한다면 2호점은 오픈하기도 전에 만실을 채울 수도 있다. 실제로 마케팅 전문가들이라면 이 정도는 '식은 죽 먹기'라고 한다.
쉐어하우스를 운영해보니 단지 오픈하는 것에 끝나는 것이 아니라 어떻게 홍보해서 공실을 최소화하며 만실을 유지할지 마케팅 전략 공부도 정말 중요하다는 걸 배웠다. 일반 빌라 원룸들처럼 동네 부동산에 매물을 내놓는다고 계약이 되는 매물들과는 다른 성격을 가졌기 때문이다.
| 마케팅만 제대로 이해한다면 쉐어하우스는 식은 죽 먹기
반대로 얘기하자면 마케팅만 제대로 한다면 쉐어하우스는 절대 실패할 일이 없다. 부수적인 운영 노하우까지 미리 알면 좋겠지만 조금만 검색해보면 얼마든지 찾아볼 수 있다. 쉐어하우스 오픈을 염두에 두고 있다면 마케팅 전략부터 준비하는 게 좋다.
