인천 최초 남성전용 쉐어하우스, 과연 들어올까?
발상의 전환으로 수익 두배 실현
| 월세 받던 집에서 쉐어하우스로 전환하니 수익도 두배로
첫 부동산 투자였던 부평 매물(전용18평, 방3화2) 세입자로부터 만기 퇴실하겠다는 연락이 왔다. 처음 연락받고선 매매, 전세, 월세 등 다음 세입자를 어떻게 맞출까 많은 고민을 했다.
내가 직접 거주하면서 남은 두 방을 쉐어하우스로 돌리면 어떨까 하는 발상의 전환이 떠올라 바로 수요조사에 들어갔다.
모든 검색 방법으로 다 찾아봤지만 인천 부평에서 운영되는 쉐어하우스는 딱 한 곳뿐이었다. 이미 인하대 근처에서 두 곳이나 운영하고 있는 분이 너무 운영이 잘돼서 부평에 곧 4호점을 준비 중인 소식도 알 수 있었다.
하지만 전부 다 내가 준비하던 것과 달리 쉐어하우스의 대세인 여성전용이였다.
부평에도 쉐어하우스 수요가 있을까 반신반의했지만 수익률로 계산해보니 기존에 한 명의 임차인한테 월세 받는 것보다 쉐어하우스로 전환하면 월순익이 두 배가 넘었다.
내가 실거주하면서 운영해도 기존 월세 수익에 두 배이니, 실거주를 안 하고 입주자들로만 운영하면 수익률은 지금보다 세 배가 된다.
| 공실 걱정도 없는 실거주 쉐어하우스
실거주하면 어쨌든 내가 살고 있으니 공실 리스크도 없을 것이다. 기존에 내고 있던 대출이자는 어차피 서울에 살았어도 냈을 월세라고 생각하면 됐다. 괜찮겠다 싶었다. 사업 수익성이 괜찮아 조금 더 구체적인 사업 준비가 필요했다.
그렇게 인천 최초의 남성전용 쉐어하우스는 원래 월세 받기 위한 나의 첫 투자 매물이었다. 처음에 보증금 2천만 원에 월세 70만 원을 받았다. 이 집을 쉐어하우스로 전환하기로 결정한 것이다.
쉐어하우스 오픈을 결정하기까지 많은 고민이 있었다. 아무리 찾아봐도 부평에 쉐어하우스는 딱 한 군데밖에 없었다. 나는 당시 강남에 쉐어하우스를 이제 막 오픈한 상태였다. 그래서 확신이 잘 서지 않았다.
| 부평에 쉐어하우스가 없는 이유 | 수요 vs 공급
1. 수요가 없어서 쉐어하우스가 없는 것일 수도 있고
2. 공급 자체가 없어서 쉐어하우스가 없는 것일 수도 있다.
결국 후자에 포커스를 맞춰 진행하기로 했다.
월세 받던 집을 실거주로 입주하니 공실이 나도 전혀 리스크가 없는 투자가 됐다. 기존 강남 원룸에서 지내던 월세보다 현 대출이자가 훨씬 싸니 내 입장에서도 월세가 20만 원 이상 줄어든 셈이다. 구축 빌라에서 신축 오피스텔로 거주 환경 업그레이드는 보너스였다.
| 수익률은 기존보다 두 배로
수익률 측면에서도 월세 받을 때보다 쉐어하우스로 방 두 개 다 만실일 경우 기존보다 두 배 이상 수익률이 가능했다. 내가 큰방에서 실거주하고 있으니 이 정도지, 가장 많은 월세를 받을 수 있는 큰방 또한 입주자를 받았다면 수익률은 기존에 두 배가 아닌 세 배 이상도 가능했을 것이다.
취득세 감면 혜택을 받고자 많은 분들이 주거용 오피스텔 취득 시 주택임대사업자를 등록하는데 나는 5년 이내 매도를 염두에 뒀기에 주택임대사업자로 등록하지 않은 덕분에 가능했다.
* 주택임대사업자 등록 세대는 의무임대 기간 동안엔 소유주의 실거주가 불가하다. 취득 시 주택임대사업자 등록 여부를 많이 고민했었는데 이제 와서 보니 '신의 한 수'가 된 것이다.
| 오픈 전 수요 파악해보기
쉐어하우스 오픈을 결정하며 가구를 세팅하기 전부터 쉐어하우스 홍보 마케팅을 시작했다. 공실 최소화를 위해 분양 계약했던 당시 모델하우스 사진으로 실제 사진을 대신해 일단 먼저 홍보했던 것이다. 실사진이 아님을 덧붙였음에도 준비하는 한 달 사이 두 명에게 연락이 왔다.
급한 대로 '고시원 잡아놓고 회사 다니는 중인데 죽을 것 같다'는 연락을 받았다. 이 분을 통해 고시원보다는 경쟁력 있는 쉐어하우스라는 투자 방향성을 정하게 됐다. 고시원 중에서도 좋은 곳이라 월세로 30만 원을 낸다고 했는데 이 정보가 1인실 방 가격을 책정하는데 큰 도움이 됐다.
모델하우스 때 사진으로 연락 온 분들이라 인테리어가 완성되자마자 미리 연락 주셨던 두 분에게 인테리어 완성된 사진을 보내줬다. 두 분 다 너무도 좋아하는 모습을 보니 나 또한 흐뭇했다.
'정말 이쁘고 좋네요. 진짜 대박, 너무 분위기 있고 너무 진짜, 제가 평소에 살고 싶은 집 그대로인 것 같다'는 얘기를 들으니 너무도 뿌듯했다.
광고용 사진은 '형광등 버전'과 '무드등 버전' 두 가지로 찍어서 보내줬다. 나부터도 쉐어하우스 큰 방으로 실거주 이사한 지 얼마 안 됐을 땐 이런 이쁜 집에 산다는 것 자체가 정말 감동의 도가니였다.
이전까지 쉐어하우스는 여성전용 위주였다. 그래서 남성전용은 수요가 없어서 없는 걸까 싶어서 오픈 전에 망설여졌던 것도 있다. 하지만 쉐어하우스 특강을 통해 깨달았다.
또 한 번 역발상! 반지하로 3개 호점을 여성전용으로 운영한다는 강사님의 전략도 새로웠지만 여성전용은 공급이 많으니 남성전용의 틈새시장도 노려보자는 얘기가 있었다. 정말 감탄이 안 나올 수가 없다!
부평 쉐어하우스에 대해 시장 조사할 때 쉐어하우스가 너무도 없어 이런 역발상을 해보기도 했다. 수요가 없어서 공급이 없는 게 아니라 공급이 없으니 쉐어하우스 자체가 없는 건 아닐까 싶었던 것이다.
| 블루오션이 있다면 과연 퍼스트 펭귄이 될 수 있을까
우리는 블루오션을 찾지만 새로운 시장에선 다져진 기반이 없어 0.1%의 선구자가 아닌 이상 그 시장의 제대로 된 비전을 보기 힘들었다.
당시엔 지금도 늦었다고 생각했지만 그래도 남들보단 빠른 진입을 할 수 있는 시점이었다. 정보가 부족하고 실제 쉐어하우스도 많지 않으니 과감하게 실행할 용기 내기가 쉽지 않았다. 대신 용기 내서 남들보다 빠르게 실행해서 성공한다면 그만큼의 보상이 뒤따랐을 것이다.
발상의 전환이 이렇듯 중요하다. 그래서 많이 생각해야 했고, 많이 배우러 다녔다. 사실 부평엔 쉐어하우스 수요가 없다는 의심과 남성전용은 입주희망자가 없다는 의심 때문에 그냥 하지 말아야겠다고 거의 마음을 굳혀가는 상태였다.
'공급이 없으니 쉐어하우스 자체가 없다' '남성전용 수요의 역발상' 이 부분에서 다시 한번 긍정적으로 검토하고 결국엔 오픈까지 이어졌다. 한 달 안에 바로 입주자 만실을 채웠음은 물론이다.
당시 왕성하게 활동했던 재테크 카페에서 신축분양 오피스텔은 꽤 유행하던 첫 월세 받는 투자 방법이었다. 그래서 부평이나 주안 등에 방3개, 화장실 2개인 오피스텔에서 월세 받는 투자를 한 동료들이 많았는데 이후 나의 쉐어하우스 성공사례를 보고 많이들 실제로 쉐어하우스로의 전환을 고민할 정도였다.
역시 현실에 안주해선 안 된다. 쉐어하우스 오픈은 물론이고 무엇이든 항상 끊임없이 공부해야 한다는 사실을 다시 한번 상기하게 된 계기가 됐다.
