상속주택이라고 무조건 비과세 아닙니다.
사람이 사망하게 되면 생전에 보유하던 재산이 상속인에게 포괄적으로 승계된다. 부동산은 등기와 관계없이 상속인들에게 권리가 이전되기 때문에 원치 않게 2주택자가 될 수도 있다. 이경우 상속주택으로 인해 1세대 1주택 비과세가 불가능하기 때문에 일정 요건을 갖춘 상속주택은 상속인의 주택수에서 제외함으로써, 상속인이 본래 소유하고 있던 일반주택을 비과세 할 수 있다.
1. 취득 순서
상속주택은 상속개시일(사망일)에 상속인이 보유한 일반주택에 대해서만 혜택이 있다. 가령 1주택자인 아들이 부모의 사망으로 2주택이 된 경우를 말한다. 순서를 바꿔 상속주택을 보유하다가 새로운 주택을 취득했다면 비과세 혜택이 없다. 이경우 상속으로 인해 불가피하게 2주택이 된 경우가 아니기 때문이다.
사실 과거에는 순서와 관계없이 상속주택은 계속해서 주택수에서 제외하였다. 그러다가 2013.2.15. 개정으로 상속개시일(사망일)에 보유한 상속인의 일반주택만 대상으로 바뀌었다. 따라서 2013.2.14. 이전에 상속받은 주택을 아직 보유하고 있다면 순서와 관계없이 주택수에서 제외할 수 있다.
2. 다주택자가 사망한 경우
만약 피상속인이 3채의 주택을 소유하다가 사망하여 3자녀에게 사이좋게 1채씩 상속했다면 3자녀 모두 상속주택의 혜택을 볼 수 있을까?
그렇지 않다. 상속주택은 피상속인이 2 이상의 주택을 소유한 경우, 선순위 상속주택 1채에만 상속주택으로 본다. 따라서 선순위 상속주택을 받은 자녀 1명만 상속주택의 혜택을 볼 수 있고, 나머지 자녀들은 일반주택을 취득한 경우와 동일하다. 이런 경우라면 1주택을 소유한 상속인이 선순위 상속주택을 상속받고 이외의 상속인들은 후순위 상속주택을 상속받는 것이 좋다.
선순위 상속주택은 아래의 순서대로 판단한다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택
⑤ 기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택
3. 동일세대원에게 상속된 경우
피상속인과 동거하던 가족에게 주택이 상속된 경우에는 상속주택 혜택이 없다. 1세대 1주택 비과세는 세대단위로 판단하는 것이기 때문에, 동일세대원에게 주택이 상속된 경우 혜택을 줄 필요가 없기 때문이다.
예를 들어 남편이 1주택을 보유하다가 배우자에게 1주택을 상속하였다면 배우자는 여전히 1주택이기 때문에 상속주택의 혜택 없이도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
만약 남편이 1주택, 배우자가 1주택을 보유하여 1세대 2주택 세대원이 사망한 경우, 남편의 사망으로 배우자가 2주택이 된다. 사망 전 후 모두 1세대 2주택이므로 비과세와는 관련이 없다. 남편으로부터 상속받은 주택을 사망했다는 이유만으로 주택수에서 제외한다면 2주택 세대가 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되어 비과세 원칙에 반한다.
단 자녀가 60세 이상의 부모를 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐서 2주택을 보유하던 중에 상속이 개시되었다면 이경우에는 상속주택을 주택수에서 제외할 수 있다.
상속주택은 세금이 없다?
1주택자인 상속인이 상속주택으로 인해 2주택자가 된 상태에서, 상속인이 보유한 일반주택을 양도했을 때 비과세 혜택을 알아보았다. 그런데 상속주택을 팔게 되면 양도소득세가 없다는 얘기를 들어본 적이 있을 것이다. 상속주택을 팔면 세금이 없다고 말하는 이유가 뭘까?
시세 10억원짜리 아파트를 상속받은 경우 아파트 10억원과 다른 재산을 합쳐 상속세를 납부하게 된다. 이 아파트를 상속인이 상속 직후 시세인 10억원에 팔면, 실제 취득가액은 없지만 상속세로 신고한 10억원을 취득가액으로 의제한다. 따라서 양도차익이 발생하지 않아 납부할 양도소득세가 없는 것이다.
· 양도가액 10억원 - 취득가액 10억원(상속세 과세대상 금액) = 양도차익 0원
문제는 상속세 신고를 하지 않는 경우다. 실무에서 피상속인의 배우자가 생존한 경우 상속세가 10억원까지 과세되지 않다 보니 상속세를 신고하지 않는 경우가 많다. 상속세를 신고하지 않은 경우 국세공무원은 부동산 가액을 기준시가로 결정하는 경우가 있다. 특히 공동주택 이외의 부동산은 기준시가 이외에 마땅한 시세가 없어 대부분 기준시가로 결정한다.
기준시가로 결정된 부동산을 양도하면 취득가액이 기준시가이기 때문에 양도소득세가 부과될 가능성이 높다. 따라서 부동산을 상속받았다면 상속세가 없는 경우라도 세무사와 상담해서 상속세 신고를 결정하는 것이 좋다.
