절대로 손해보지 않는 상가계약 실전 TIP
22년 3월달에 시작한 상권분석에서 점포계약까지 6단계 프로세스가 이제 마지막입니다.
그동안 읽어주신 모든 분들께 감사드립니다.
현실에서 적용하시면 분명 도움이 되는 내용입니다.
이 내용만 따라가도 저는 천 만원 이상은 투자비 절감이 가능하다고 생각합니다
그럼 임대차계약, 권리계약시 유의할 내용에 대한 내용 안내드립니다.
1. 정말 적절한 권리금인지 판단하는 방법
적당한 권리금이란 과연 얼마일까요? 무조권 무권리 자리가 좋은건가요? 상황에 따라서 적정 권리금의 수준은 조정되어야 합니다. 노원역에 있는 베스킨라빈스가 있습니다. 제 기억으로는 현재 이 자리가 그리 유명세 없는 아이스크림 브랜드로 운영되던 곳이었는데 권리금이 3억 5천만원 수준이었습니다. 이 자리가 베스킨라빈스로 계약이 되었다는 이야기를 듣고 저는 "아 권리금 잘 주고 들어갔다" 이런 생각이 들었습니다.
3억원이 넘는 금액을 주고 들어갔는데? 적당한 권리금이라고 생각한 이유는 예전 베스킨라빈스의 매출액 수준을 제가 알고 있기 때문입니다. 충분히 그 이상을 남길 수 있는 매출이었기 때문에 저는 3억원이 넘는 권리금이 비싸지 않은 것이라 판단을 한 것이죠.. 아마 이 자리는 양도양수를 하더라도 그 이상의 권리금 회수가 가능하고 장기적인 수익의 차워에서도 안정적인 캐시카우가 될 수 있는 자리 될 것입니다.
권리금이 적절하다는 단순 숫자의 개념으로 보면 안됩니다. 적당한 권리금인지 아닌지는 추후에 그 그 금액을 회수 할 수 있는지 회수가 불가능한지로 판단하셨으면 좋겠습니다.
제가 운영하는 작은카페는 2천4백만원의 권리금을 주고 들어갔습니다. 기존 3천만원을 요구하던 것을 6백만원 낮춘 금액을 진행을 하였는데 저는 이 자리는 나중에 최소 4000만원은 받을 수 있는 입지라는 파단 그리고 양도양수를 할 경우 8천만원 이상도 요구할 수 있는 자리라 예상하였기에 그 권리금을 주고 장사를 시작했습니다. (싸게 잘 주고 들어갔다고 생각합니다)
창업하고자 하는 지역의 권리금 시세는 그리 중요하지 않습니다. 그 시세라는 것은 실제로 거래되는 금액보다는 호가에 의해서 부플려지는 경우가 많기 때문입니다. 이 글을 보시는 분들을 권리금의 수준을 판단할 때 숫자적인 관점으로만 보지 마시고 향후에 내가 어느정도의 권리금을 회수 할 수 있는 자리인지 판단을 하고 계약에 임하셨으면 좋겠습니다,
이게 별거 아닌 것 같지만 정말 큰 차이를 가져옵니다. 이 판단이 되는 분들은 자본의 힘으로 장사를 시작할 수 있도 있고 저렴한 투자금으로 고수익 구조를 만들어 낼 수 도 있기 때문입니다.
절대 잊지마세요 회수 가능한 권리금을 꼭 생각해보는게 권리금 협상의 시작입니다.
2. 실제 상가 면적을 확인하기
30평으로 알고 임대차계약을 진행했는데 나중에 인테리어 실측을 하고나니 22평인 경우
임대인도 중개인도 15평이라고 안내를 하여 그렇구나 생각하고 있었는데 나중에 보니 12평인 경우
이런 경우가 정말 많습니다. 사실 공부상 면적과 실 면적은 같을 수 없습니다. 그런데 대부분의 사람들은 건축물대장, 등기부등본에 있는 면적이 무조건 맞다고 생각을 하더군요. 가장 좋은 방법은 직접 재보는 겁니다. 그런데 어떻게 재는지 모르시겠다고요? 100% 정확하지 않지만 90% 맞출 수 있습니다. 방법은 "전자자"를 사서 직접 재보는 겁니다. 다들 삼각형, 사각형 면적은 구할 줄 아시잖아요? 그렇게 거리를 재고 계산을 하면 면적을 구할 수 있습니다.
이렇게 실측한 면적이 임대인이나 임차인이 안내한 면적과 차이가 크면 이것을 가지고 임차료, 권리금 인하도 요청해볼 수 있습니다. 인하의 재료가 되는 거죠.. 그리고 제대로 면적을 알고 있어야 추후에 정상적인 레이아웃 구성이 가능해집니다. 15평은 되는 줄 알고 있었는데 실 면적이 11평이 나오면 주방 4평~5평으 제외하고 고객 진입동선을 제외하면 테이블을 놓을 수 있는 공간이 너무 협소해 집니다. 면적이 작아져도 크리티컬하지 않다면 문제가 없지만 만약에 최소로 필요한 면적보다 작아져버리는 경우에는 정말 큰 실수를 하게 되는 것이죠
반드시 직접 재보세요. 저는 전자자를 항상 들고 다닙니다. 자동치키, 핸드폰 처럼 생각하시면 됩니다.
아래 링크 공유드립니다 (저랑 관계있는 곳 아닙니다 ㅋ) 비싼거 안사도 되니까 저렴한 걸로 구매하세요
3. 임차인에게 유리한 계약서 특약 문구 4가지
이 4가지만 특약에 넣어도 예기치못한 상황에 대처가 가능합니다.
1. 일반음식점(휴게음식점) 운영을 위한 영업신고가 불가능하거나 과도한 비용이 발생되는 경우 본 계약은 해지하고 계약금은 즉시 반환하도록 한다.
=> 알지 못했던 불법건축물의 존재, 정화조 용량, 하수도원인자 부담금 등 인지하지 못했던 사유로 영업신고가 정상적으로 안되는 경우가 발생될 수 있는데 이런 특약문구를 넣으면 사고 방지가 가능해진다 (100% 방지는 아니다)
2. 임차인이 영업에 필요한 제반사항(간판설치, 실외기 설치, 수도, 전기 공사 등)에 임대인은 적극 협조하도록 한다.
=> 인테리어 공사로 인한 건물손상을 싫어하는 임대인의 경우 간판, 실외기 설치 등에 비협조적으로 나오는 경우가 있다. 가장 좋은 것은 어떤 형태로 간판을 설치하고 실외기 위치는 어디에 두며, 급배기는 어떻게 노출이 될지 사전에 이야기 하는 것을 정신건강을 위해 추천드린다.
3. 임차인은 계약종료시에 현상태로 원상복구 하여 임대인에게 인도하기로 한다
=> 계약 종료 후에 원상복구는 임차인의 의무이다. 이것을 피할 수는 없다. 후속 임차인이 구해지지 않는다면 임차인은 원상복구를 진행하여 임대인에게 인도해야 한다. 문제는 위의 문구를 넣지 않으면 원상복구 범위에 대한 해석이 너무나 달라질 수 있다는 것이다. 공실상태로 돌려놓으라고 무리한 요구를 하는 임대인이 있는가 하면 바닥과 벽면의 자재를 지정하여 그대로 복구하라고 무리한 요구를 하는 경우도 있다. 원상복구가 완료되지 않으면 임대차계약의 종료가 되는 것이 아니기에 불필요한 월세가 지출되게 되고 임차료가 높은 상가의 경우에는 그 비용이 말도 안되게 커지기도 한다. 반드시 인테리어 공사전에 내부사진을 구석구석 찍어두고 위의 특약문구를 넣도록 한다. 공실상태로 원상복구하도록 한다 (X)
4. 임차인은 계약당시 임대물건의 원형을 기간 만료 시 까지 보전할 책임을 지며 사용 중 파손 시는 임차인 비용으로 수리하여 사용하되, 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리한다.
=> 아파트 투자와 달리 상가투자의 장점은 내부/외부 인테리어를 임차인이 직접 한다는 것에 있다. 내 소유의 건물을 가지고 있으면 인테리어를 세입자가 진행을 하는 것이다 이보다 좋은게 어디있는가? 그리고 계약이 종료되면 현재 임차인이 원상복구까지 해놓고 나간다니.... 그래서 이 특약을 넣는다. 건물의 노후로 인하여 발생되는 누수, 균열 등의 이슈를 임차인의 탓으로 돌리는 이상한 임대인이 상당수 있기 때문이다. 사실 건물에 문제가 생길 경우 이것이 누구로 인한 책임인지 따지는게 쉽지 않은데 이런 특약문구가 있으면 건물에 대한 이슈가 생길경우 임차인이 100% 뒤집어 쓰는 경우를 줄일 수 있다.
4. 임차조건 인하를 위한 작은 Tip
1. 반드시 랜트프리를 요구해라!
"여기는 랜트프리 제공이 안되는 지역이에요, 들어오려는 사람이 많어서 저 옆집도 랜트프리 없이 계약했어요" 라고 중개인, 임대인이 이야기를 해도 우리는 랜트프리 요청해야 합니다.
" 아 그럼 랜트프리는 없는 것으로 알고 있겠습니다." 임대인의 랜트프리를 거부하여 어느 순간에는 이렇게 이야기를 했더라도 계속 랜트프리는 요구해야 합니다.
"공실이면 몰라도 이전 임차인이 있던 상황이니 랜트프리는 이야기 하기가 좀 그렇네." 이렇게 절대 생각하지 마세요.... 랜트프리는 무조건 요청해야 합니다. 젠틀맨 되지 마세요. 간절히 요청하면 결과가 달라집니다.
"랜트프리는 1주일 드리겠습니다" 임대인이 이정도만 양보를 하면 "네 알겠습니다"가 아니라 저희 인테리어를 공들여서 할꺼라 2주만 더 주세요~!! 라고 계속 랜트프리를 길~~게 요청해야 합니다.
2. 계약일과 잔금일은 최대한 길게
임대인들은 계약을 하면 바로 인테리어 공사가 진행 될 수 있는 줄 아는 사람도 있습니다. 실측- 도면- 레이아웃 협의- 공사팀 준비 등 착공전에 진행해야 할 일이 정말 많음에도.. 그냥 뚝딱 끝다는 줄 아는 임대인이 많습니다. 불필요한 비용을 발생시키기 싫으시다면 계약일과 잔금일은 최대한 길게 가져가는 게 좋습니다.
6장을 마지막으로 정말 끝났습니다. 모든 노하우를 적는 다는 것은 불가능하지만 이런 내용은 제대로 아셨으면 좋겠다고 생각되는 것들은 정말 다 적었습니다. 문제는 실천하느냐 안하느냐죠.
제목만 보고 읽지 않은 사람
글만 읽고 적용하지 않는 사람
글을 읽고 적용해서 실제 활용하는 사람중에
마지막 사람이 되셨으면 좋겠습니다.
그리고 미처 못다한 이야기들은 또 다른 글과 강연에서 전달드리도록 하겠습니다
감사합니다 :)
