6.27 부동산 대출규제가 경매시장에 미칠 영향

부동산경매

2025년 6월 27일 발표된 부동산 대책은 가계부채 관리와 부동산 시장 안정을 목표로 한 강력한 금융 규제를 핵심으로 한다. 전체적으로 가계대출, 정책대출의 총량을 하향 관리하기로 했다. 세부적인 규제강화 내용을 보면, 수도권ㆍ규제지역의 생애최초 주택담보대출 LTV가 70%로 줄어들고 6억 원 한도가 신설된다. 2주택 이상 보유자의 LTV는 0%로 제한되며, 주택담보대출 만기는 최대 30년으로 축소된다. 전국적으로 신용대출과 디딤돌 등 주요 정책대출 한도도 함께 하향 조정된다.

매매시장을 극적으로 진정시키는 효과를 거두다

6.27 대책 발표 이전, 법원경매 시장은 일반 매매 시장의 활황과 맞물려 과열 양상을 보였다. 지난 6월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 98.5%를 기록하며 3년 만에 최고치를 경신했으며, 낙찰률과 평균 응찰자 수도 증가하는 추세였다. 강남 3구는 물론, 노원, 도봉, 구로 등 서울 외곽 지역에서도 고가 낙찰 사례가 이어지며 이러한 상승세를 견인했다. 이러한 활황세는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제 시행 전에 몰린 '막차 수요'와 서울시의 토지거래허가구역 일부 해제 조치¹에 따른 집값 상승세가 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
대책 발표 이후 일반 부동산 시장은 즉각적인 반응을 보였다. 서울 아파트 최고가 거래량이 74% 감소했으며, 서울 아파트값 상승폭이 8주 만에 둔화²되었다. 특히 강남 3구와 마포ㆍ용산ㆍ성동구(마용성) 등 한강 벨트 지역의 둔화폭이 컸다. 매수 심리가 위축되고 관망세가 확산되었으며, 대출 규제 발표 직후 시장이 얼어붙어 매수 문의마저 끊겼다. 강남 3구와 마용성의 상승세가 꺾인 반면, 영등포구, 양천구 등 서울 주변 지역은 상승폭이 커지거나 상승세를 유지했고, 과천시, 성남시 등 수도권 일부 지역에서도 여전히 강한 상승 분위기가 나타나 '풍선효과'에 대한 우려를 낳고 있기도 하다.

경매 시장도 충격을 피할 수 없다

6.27 대책은 법원경매 시장의 핵심 자금 조달 수단인 경락자금 대출에도 직접적인 영향을 미친다. 경락자금 대출 또한 주택 구입 목적 주담대와 동일하게 취급되어, 수도권 및 규제지역 내 주택 낙찰 시 대출 한도가 6억 원으로 제한됨은 물론 6개월 이내 전입 의무가 부과된다. 이는 경매를 통해 주택을 취득하려는 수도권 주택 투자자들에게 상당한 제약으로 작용한다. 특히 유주택자가 수도권 및 규제지역 내 주택을 낙찰받아 경락대출을 받는 경우 원칙적으로 대출이 불가하다. 지금까지 실거주 의무에서 제외되어 투자 수요가 몰렸던 토지거래허가구역 내 경매 물건도 예외가 아니다. 6.27 대책으로 앞으로는 경락자금대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 부과되면서, 이전에 토지거래허가구역 소재 경매물건에 몰렸던 투자 수요가 위축될 수밖에 없다.
이는 경매 시장의 주요 지표에서도 변화를 감지할 수 있다. 6월 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 약 3년 만에 최고치를 기록했으나, 7월부터 경락자금대출 규제가 본격 적용되면서 낙찰가율 상승세는 꺾일 것이라는 전망이 지배적이다. 특히 서울 경매 낙찰 물건의 약 절반을 차지하는 낙찰가 9억 원 이상의 고가 아파트가 이번 규제의 직접적인 영향을 받을 것으로 짐작된다.
6월에 전국 낙찰률이 42.7%로 전월 대비 상승했고 서울 아파트 낙찰률은 46.5%로 5개월 만에 최고치를 기록했지만, 규제 이후에는 응찰자 수 감소로 낙찰률에도 영향을 미칠 것 같다. 6월 서울 아파트 평균 응찰자 수는 9.2명이었지만, 대출 규제 시행 후 일주일간(6/30~7/4) 서울 주거시설 평균 응찰자 수는 3.85명으로 규제 전보다 크게 감소했다. 이는 투자자의 경매 수요 위축과 실거주자 위주의 응찰 때문으로 짐작된다.

가격대별 아파트 경매 시장의 흐름

6.27 대책은 고가 아파트 경매 시장에 독특한 변화를 가져왔다. 서울 아파트 최고가 거래가 74% 급감했음에도, 경매 시장에서는 규제 발표 후에도 강남권을 중심으로 고가 낙찰 사례가 나타났다. 강남권이 '현금부자 시장'으로 기울었음을 보여준다. 6억 원 대출 한도 제한은 사실상 12억 원 이상 고가 주택을 겨냥한 규제로, 일반 투자자나 대출 의존도가 높은 실수요자들은 고가 물건 입찰에서 사실상 배제될 수 밖에 없다. 그런데도 현금 동원력이 충분한 소수의 수요자들은 대출 규제의 영향을 받지 않고, 오히려 경쟁이 줄어든 틈을 타 원하는 물건을 확보하려는 경향을 보인다. 응찰자 수 감소에도 불구하고 낙찰가율이 높게 유지되거나 '오버밸류' 현상이 나타나는 것은 소수 현금 부자들의 과감한 베팅 때문이다. 현금으로 매수할 경우 6개월 내 전입 의무 등 대출 규제에서 자유롭다는 점이 이들 수요를 경매로 유인하는 요인으로 작용할지도 모른다.

고가 물건 시장과는 달리, 중저가 아파트 경매 시장에서는 실수요자에게 새로운 기회가 열릴 수 있다. 6억 원 대출 한도 제한은 주택 가격의 절반 수준에서 대출이 실행된다고 가정할 때 12억 원 이하 주택에는 큰 영향을 미치지 않는다. 서울의 노원, 도봉, 강북구(노도강)나 금천, 관악, 구로구(금관구) 등 중저가 지역은 이 한도 내에서 대출 접근이 가능하다. 이러한 점 때문에 응찰자 수는 전반적으로 감소했지만, 낙찰가액은 크게 떨어지지 않는 분위기이다. 전문가들은, 경매시장에서 실거주 목적 수요자들에게는, 낙찰가율 하락이라는 좋은 기회가 올 수 있다고 말한다. 경락잔금 대출 매수자에게도 '실거주 의무'가 부과됨에 따라 갭투자 응찰자가 줄어드는 것은 실수요자에게 유리하게 작용한다.

지역별 아파트 경매 입찰 전략

변화된 시장 환경에서 성공적인 경매 투자를 위해서는 지역별 아파트 특성을 고려한 맞춤형 전략이 필수적이다.

수도권 규제지역 내 고가 아파트는 대출 규제로 경쟁이 완화되어 현금 투자자에게 합리적인 매수 기회가 될 수 있다. 또한 수도권 중저가 지역은 규제를 피한 수요가 유입될 것이므로 개발 호재가 있는 지역에서 수익 기회가 생길 수 있으며, 대전 등 지방 주요 도시는 대출 활용이 용이하고 새 정부의 교통·산업 인프라 확장 수혜를 기대할 수 있다고 볼 수 있다.

경매 참여에 앞서 시장 변화를 지속적으로 주시해야

6.27 대책은 경락자금대출에 주택담보대출과 동일한 고강도 규제를 적용함으로써, 수도권 법원경매 시장의 자금 조달 환경을 근본적으로 변화시켰다. 특히 6억 원 대출 한도 제한과 6개월 내 전입 의무 부과는 '대출을 통한 투자'의 길을 사실상 차단했으며, 앞으로 법원경매 시장에서 '현금 동원력'과 '실거주 목적'의 응찰이 더욱 중요해질 것 같다. 즉 고가 아파트 경매 시장에서 현금부자가 유리해지고, 중저가 아파트에서는 실수요자에게 유리한 기회가 생기는 상반된 효과가 나타날 수 있다.

시중의 아파트 매매 거래시장과 연결하여 볼 때, 향후 경매 시장은 당분간 관망세가 지속되고, 낙찰가율이 하향 안정화될 가능성이 높다. 지역별/가격대별 차별화가 심화될 것이며, 풍선효과도 나타날 것이므로 지속적인 관찰이 필요하다.

이재명 대통령은 “이번 대책은 부동산대책의 맛보기에 불과하며, 앞으로 공급 확대책, 수요 억제책이 아직도 엄청나게 많이 남아있다”³ 고 말했다. 정부의 추가 정책 발표 가능성과 기준금리 인하 사이클 등 거시경제 변수가 시장에 미칠 영향을 지속적으로 주시해야 한다. 성공적인 경매 투자를 위해서는 단순히 가격에 의존하기보다는, 변화하는 대출 환경과 규제, 그리고 지역별 시장 동향을 면밀히 분석하는 '데이터 기반의 전략'이 필수적이다. '자금 계획의 점검'과 '불확실성에 대비한 전략 마련'이 중요한 시기이다.

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(1) 서울시가 2025.02.12.에 시내 토지거래허가구역 중 잠실ㆍ삼성ㆍ대치ㆍ청담 등 일부를 해제했다가, 이를 계기로 강남권 부동산시장의 과열 양상이 보이자, 2025.03.19.에 그 구역을 다시 강남3구 및 용산구의 모든 아파트로 넓혀서 지정하였다.
(2) 뉴스 스페이스, ‘6.27대책 이후 서울 아파트 최고가 거래 74% 감소…’, 2025.07.14.
(3) 매일경제, ‘대출 규제는 맛보기에 불과…李대통령 내놓을 후속 부동산 대책은’, 2025.07.05.