카페 상가, 임대료 얼마가 적당한가요?
예상 매출로 상가 부동산 월세 정하기
카페 상가, 임대료 얼마가 적당한가요?
예상 매출로 상가 부동산 월세 정하기
카페 창업을 하려면 부동산이 필요합니다.
상가부동산을 알아보는데 6개월~ 1년 이상 걸리기도 합니다.
내가 원하는 곳은 권리금 또는 월세가 비싸고, 예산에 맞추자니 마음에 들지 않는 순간이 반복됩니다.
상가부동산을 구하는 것 또한 주거용 부동산을 구하는 것과 크게 다르지 않습니다.
우리는 모두 부동산 경험이 있기 때문에 상가 부동산이라고 해서 어렵게 생각하지 않아도 됩니다.
카페 창업 상담을 의뢰하면 저는 제일 먼저 부동산의 주소와 보증금, 카페 상가 임대료 정보를 요청합니다. 상권을 파악해서 상가월세를 감당할 수 있을지 검토하기 위함입니다.
여기서 가장 무의미한 질문은
"어디 괜찮은 자리 없나요?"입니다.
괜찮은 자리는 너무 많습니다.
예산에 맞지 않을 뿐입니다.
권한다고 할 수 있는 것이 아니며, 발품이 쌓여야 선택도 가능하므로 상가부동산은 많이 보시는 것이 도움이 됩니다.
저는 자동차를 예로 들어서 자주 설명드립니다.
가격과 등급이 나누어져 있고 인지하기 쉽기 때문입니다.
지인이 저에게 물어봅니다.
"요즘 괜찮은 자동차 있나요?
저는 대답합니다.
"이번에 포르쉐 카이엔 괜찮던데요."
"전기차도 괜찮으면 벤츠 EQS도 괜찮다던데요."
"아니면, 시내 주행만 한다면 캐스퍼는 어때요?"
원하는 대답이 될 수 없습니다.
질문은 큰의미가 없습니다.
오히려 "지금 타고 있는 **자동차는 어때?" 라고 묻는다면 도움이 될 것입니다.
소나타급의 차를 생각하고 있는데, 제네시스급을 계속 권한다면 부담스러울 것입니다.
아반떼급의 낮은 등급을 권한다면 부족함을 느낄 것입니다.
나의 예산은 내가 가장 잘 알기에 예산에 맞춰 직접 발품을 팔아야 합니다. 시간과 노력을 들이면 나에게 맞는 상가부동산을 구할 수 있습니다.
카페 상가 부동산을 구할 때의 기준은 상가월세입니다.
좋은 부동산 상권이라고 해서 상가월세가 모두 비싼 것은 아닙니다.
상가월세는 건물의 연식에 따라 비례합니다.
입지가 좋지 않더라고 신축이라면 월세가 높기 마련이며, 번화가 상권인데도 생각보다 월세가 낮은 경우도 많습니다.
입지가 좋지만 건물이 노후가 되었다면 월세는 높지 않지만 바닥 권리금이 형성되어 있습니다.
바닥권리금은 시장 상황에 따라 변하거나 사라지기도 하기 때문에 주의가 필요합니다.
카페 창업 시 상가월세는
총매출의 10%가 적당합니다
상가월세는 총매출의 10%로 상가부동산을 알아봅니다. (상권에 따라 15%까지 보기도 합니다.)
쉽게 3일 영업해서 월세를 내는 것입니다.
입지는 괜찮지만 상가임대료가 높아 수익구조가 나오지 않는 카페매장을 자주 봅니다.
예를 들어 상가월세가 200만원이라면 매출이 2천만원이 나올 수 있는 입지인지, 2천만원을 만들 수 있는지 생각해 보면 됩니다.
역으로 나는 순수익 500만원은 벌었으면 좋겠다고 생각한다면, 일반적인 순수익 20%로 가정, 매출이 2500만원이 나와야 합니다.
(객단가 X 영수건수 = 하루매출 X 30일 = 총매출)
2500만원의 나오는 상가부동산을 찾고 상가임대료 250만원을 넘기지 않는 입지를 찾습니다.
300만원 이상의 상가월세를 지불한다면 수익구조가 나오지 않습니다.
상가월세가 비싼 번화가에 프랜차이즈 카페가 많이 사라진 이유,
작은 스페셜티 커피가 골목상권을 파고드는 이유는 상가월세가 가장 큰 이유입니다.
시간을 들여 상가부동산을 보다보면 집을 구하는 것처럼 나에게 맞는 상가점포를 찾을 수 있습니다.
카페상가 임대료는 판단의 중요한 기준이 됩니다.
카페창업이 꿈은 아니겠지요?
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