3년전 3명의 친구들에게 일어난 부동산 이야기
- 마지막 이야기 -
1편부터 못 보신분들을 위해 같이 올려드립니다.
21년의 마지막 날 친구 A에게 전화가 온다.
"친구야! 새해 복 많이 받어!!!^^"
"어 고마워 ㅋㅋ. 너도 올해 정말 고생 많았어."
사실 나는 '새해 복 많이 받어!'라는 인사보다 "올 한해 너의 노고를 정말 위로해 준다.^^"라는 의미로 위와 같은 말을 건네곤 한다. "한 해 동안 노력한 당신의 용기와 가치에 대해 존경해!"라는 의미로 인정을 해주는 나의 작은 성의를 표현한 것이다.
"부산아! 새해 부터 네 도움이 필요한데 부탁좀 하자!"
"what can i do for you? ㅎㅎ"
"헐! 내가 3년전에 너하고 집 알아보다 청약 당첨 되었잖어. 이번에 입주하는데 사전점검 해야 된다고 하더라구. 그래서 너한테 좀 배워볼까 싶은데 ㅋㅋ"
"야! 배우긴 뭘 배워! 너 사전점검 해주는 업체한테 맡길려니 돈 들어서 그렇지? 에휴! 잘못되면 나보러 책임지고 그러기 없기다. 너! 그건 그렇고 세상에 공짜가 어디있냐? 뭐 해줄껀데?"
"맛있는 밥 사줄께 ㅋㅋ."
"요즘 경기도 안좋은데 한국 축산업에 기여좀 하자. 한우! ㅎㅎ"
"어......응..."
"늦게 대답하는거 봐라. 하여튼 농담을 못해. 사전점검 하려면 준비물이 필요한데 내가 가지고 있는거 있으니까 챙겨 갈께. 혹시나 입주민 센터에서 주는것 있으면 챙겨놓고."
"ok 생큐. 나중에 보자."
3년전 3명의 친구에게 내집마련을 도와주던 생각이 난다. 벌써 3년이 흘렀다. 40대의 시간은 30대와 틀리게 더 빨리가는것 같다. 당시 나는 비규제지역 투자를 물색하고 있었고 때마침 시흥의 분양권을 프리미엄 2500을 주고 매수하기 위해 부동산 사장님하고 이야기를 끝마친 상태였다.
그런데 다른지역에 투자금이 더 적게들고 향후 전망도 괜찮은 곳을 잡을수 있어서 시흥을 과감히 포기하고 다른곳을 매수하였다. 마음 같아서는 2개 다 하고 싶었고 2개 다 오를것이 보였지만 당시에 시흥은 선진입 투자자들이 좀 있는 상태였고, 나같은 경우 투자금을 줄이면서 자산볼륨을 키우는 것이 목적이어서 프리미엄이 들어가는 시흥은 포기를 하게 되었다.
부동산 시장 상황은 정부의 부동산 정책 규제가 슬금슬금 강화되는 시기였고 일부 지역들은 투기 및 조정지역 지정이 진행이 되는 상황이었다. 그때도 사람들은 크게 2가지 부류였는데, 정부의 규제가 더욱 강화될 것으로 보고 쉽게 진입을 못하는 이들과 이러한 규제 및 시장상황을 기회로 보고 뛰어드는 부류였다.(지금과는 또 다른 상황임.)
나는 앞으로 조정지역 지정이 더 확장될 것으로 보였다. 그래서 지금은 비조정지역이지만 조정지역으로 지정될 가능성이 높은 곳에 투자를 하기로 결정하였다. 어떻게 보면 비상식적인 투자방식 이었다. 조정지역이 되어서 묶이면 향후 거래나 매도시 불이익이 있을수 있는 등 쉽지 않은 선택이라 할 수 있었다. 하지만 부동산의 본질이 무엇인지 다시 생각을 하였다. 비조정지역일때 진입하여 최대한 상황을 나에게 유리하게 확보하고 더욱 중요한 것은 비조정지역안에서도 조정지역의 상품들과 대등한 상품을 고르면 되는 것이었다.
그리고 대출, 매도전략, 세금, 소급불가원칙 등 최소한의 투자로 시간에 묻어두는 것에 무게를 두고 실행을 결심하였다. 나만의 공부와 준비, 인사이트가 없었다면 나는 매우 디테일한 결심포인트 지점을 발견하지 못했을 것이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 리스크 없는 보상은 없다는 세상의 이치를 인정하는것 이었다.
내 기억으로는 시흥, 안산, 안양시 만안구, 수원 팔달구, 의정부시, 고양시, 파주시, 김포시, 인천 등 너무나 많은곳에서 수요를 끌어당길수 있는 강한 힘을 현장에서 느꼈기 때문이다. 언급된 지역들중 많은 지역들이 선입견으로 큰 관심을 받지 못하는 곳이었다.
하지만 과거에서 배우되 과거와 틀리게 가치의 변화가 생기는 지점들을 캐취하는 것은 기회였다. 아무튼 비규제지역에 대한 수요의 볼륨은 생각보다 빠르게 전개되었다. 그런데 내가 그동안 힘들게 부동산 공부를 한것과 무관하게 시장은 어디를 투자해도 상승할 것 처럼 보였다. 그래서 투자금 대비 더 오를곳을 찾는데 주안을 두었고 시흥의 그 지점도 그 중의 하나였다.
뉴스는 언제나 느렸다. 대표적인 것이 약 3년전 수용성에 대한 화두가 뉴스에 도배될 때이다. 뉴스에서 집값 상승에 대한 보도가 본격화 되기 수개월 전부터 이미 시장은 오르고 있었기 때문이다. 이것뿐만 아니라 뉴스는 자극적인 제목과 함께 시기별로 정치적, 정책적 이슈를 통해 올바른 판단을 흐릿하게 하는 기사가 많이 나온다.(딱 지금과 똑같다.) 제대로 된 공부가 안되어 있으면 기사 내용만 보고 오판을 할 수도 있기 때문에 언제나 팩트 체크와 부동산의 전체적인 판도를 이해하려고 노력을 하고 있다.
나는 이런 이야기들을 당시 무주택 3명의 친구들에게 설명해 주었고 시흥의 분양권 매수를 조심스럽게 권하였다. 3명의 친구들은 모두 15년 이상 직장생활과 가정을 성실히 꾸려나가는 건실한 가장이었고 나는 오지랖으로 도와주고 싶었기 때문이었다. 물론 친구들이 내집마련에 관심이 있고 도움을 요청하였기 때문에 알려준 것이었지 관심도 없었다면 나서지 않았을 것이다.
3년전...친구 A의 선택
"A야 내가 소개시켜 준 시흥부동산 갔다와 봤어?"
"부산아, 응 덕분에 설명 잘 듣고 보고왔어. 고민을 좀 했는데 프리미엄까지 주면서 들어가기가 좀 그러네. 아직은 청약이 있어서 쓰고 싶은데 어떻게 생각해?"
"아 그래. 생각해 둔 곳은 있고?"
"응. 거기도 경기도인데 나름 청약공부를 좀 해서 분석을 해봤는데 서울은 힘들어도 거기는 가능성이 꽤 높아보여."
A는 나에게 선택한 아파트의 위치와 선택한 이유 그리고 청약당첨 가능성이 왜 높고 타입은 어떤지, 자금마련 계획 등에 대해 꼼꼼히 설명을 해주었다. 마음에 들고 안정적 선택이었다. 그리고 친구의 선택을 응원해 주었다. 얼마후 친구한테 청약이 당첨되었다고 연락이 왔다. 선택한 지역은 투기과열지구였다.
3년전...친구 B의 선택
"B야 내가 소개시켜 준 시흥부동산 갔다와 봤어?"
"응. 계좌받고 가계약 넣었어."
"와! 엄청 빠르네 잘했어. 잘 될꺼야^^"
"더 좋은데 했으면 하는 욕심도 있는데 이 정도면 괜찮은것 같애. 고맙다 친구야."
"더 좋은데 어디? 관심있는곳 있어?"
"아. 와이프랑 다녀온데 있는데 더 위쪽 000이긴 한데 좀 무리일것 같기도 하고 일반분양까지 1년이상 소요될 것 같애서..."
"000거기 좋지. 그러면 3년정도 조금더 고생하고 돈좀 모아놔. 네가 원하는 곳에 갈 기회가 있을수도 있으니까."
"어떻게???"
"지금 네가 분양권 매수한 곳이 지금 비규제지역 이고 등기도 대략 1년 후면 가능하니, 2년 보유만 하면 양도세 비과세 되거든. 그 시기에 어떻게 될지 모르지만 기회를 노려보자."
친구 B의 선택은 A의 선택보다 자금이 초반에 더 들어갔지만, A는 중도금 대출금액이 줄어들어 일부 자납을 해야되는 상황고려시 투자금액은 비슷해진다. 하지만 B는 소중한 시간을 벌었고 이 시간은 향후 본인에게 실거주를 안해도 세금, 매도, 다른 변수들에 대한 융통성 확보가 가능하였다. 반면 A는 B보다는 똘똘한 한 채 였다.
3년전...친구 C의 선택
"C야! 내가 소개시켜 준 시흥부동산 갔다와 봤어?"
"아. 와이프하고 갔다와 봤는데 인프라가 너무 부족하고 서울하고도 좀 먼것 같고 아무튼 주변에 이용할 수 있는게 너무 없는것 같애. 좀더 괜찮은곳 없을까?"
"아 그래. 택지지구라 지금은 좀 그런데 시간이 필요할꺼야. 너 회사하고 지금 전세집 거리보다 좀 멀지만 그래도 지금 해놓고 다음 기회를 노리는 것도 괜찮을 것 같은데...너 청약점수가 좀 애매해."
"그래서 조금더 청약점수좀 늘리고 서울에 해 보려고"
"서울에 신축을 하는것이 나쁘지는 않은데 되면 좋지만...아무튼 알았어."
친구 C는 서울, 경기권 중 누구나 욕심내는 그런 것을 원했다. 둔촌 주공 같은 S급도 기다리고 있었다. 친구의 어투는 나에게 왜 이런곳을 소개시켜 줬는지 이해가 안된다는 그런 실망스러움 이랄까...
아무튼 희망을 가지고 청약을 기다리며 공부를 하기로 하였고 나는 청약관련책을 선물로 주었다. 그 이후 집에 대한 이야기는 이 친구와 잘 꺼내지 않았고 기다려 주었다.
3년이 지난 지금 친구 3명은 어떻게 되었을까요?
3년이 지난 지금 A는 꽤 성공적이었다. 본인이 선택을 잘 했다는 자신감과 B가 선택한 개별 아파트 보다 더 올랐기 때문이다. 가끔 부동산이야기를 할때 자신감이 대단하다. 하지만 나는 알고 있다. 대세상승장이라는 기차에 적절히 잘 골라탔다는것을 2년 실거주, 주택담보대출 등 본인의 자산이 묶여버린것은 잊고 산다. 그래도 친구가 기분이 좋고 행복하면 나도 기분이 좋다. 나같은 투자자 마인드로 모든것을 판단하는 가치보다 안정적 내집마련을 통한 가정의 행복에 대한 가치 또한 더욱 중요한 것이기 때문이다. 잘했다 친구야^^
3년이 지난 지금 B는 직장인 투자자 반열에 들어섰다. 본인이 꼭 원해서 그렇게 된것은 아닌데 이 친구는 남달랐다. 나에게 시도때도 없이 전화도 많이 하고 어떨때는 본인이 작성한 부동산 관련 보고서를 만들어서 검토해 달라고 보내주기도 했다. 그 때 그 친구에게 직장에서 일하듯이 너무 데이터 분석과 보고서와 같은 틀에 부동산을 넣지 말라고 조언을 해주었고 너무 조바심을 갖지 말자고 했다.
부동산 투자에는 이론과 경험이라는 시간이 필요하기 때문이다. 아무튼 이 친구는 시흥 분양권을 계약하고 1년이 지나서 괜찮은 곳 비규제지역을 하나 더 청약으로 당첨되었다.
공부를 한 것이다. 그리고 지금 기존 1채는 비과세로 매도하고 대출도 미리 받아놓아 본인이 실거주하고 싶었던 집을 급매로 계약하였다. 또 공부를 더 한것이다.
그 친구에게 얼마전 급매가 원하던 지역에 나오는것 같으니 확인해 보라고 하였다. 이 자식은 나보다 배우는 속도가 빠르다. 바뻤을텐데 친구의 열정에 나도 더 분발해야 겠다는 생각이 든다. 훌륭하다 친구야^^
얼마전 C에게서 연락이 왔다. "3기 신도시 사전청약 넣을려고 하는데 어디가 괜찮을것 같애?" 그 동안 청약경쟁률은 더욱 치열해져서 욕심내었던 청약들이 떨어지고 이제는 시흥에 소개시켜주었던 아파트같은 입지에 필적할 만한 분양도 줄어들고 있다. 이제는 2기 신도시와 3기 신도시 사전청약 등 뭐든지 되는게 중요하다며 나에게 애기한다.
점수가 조금 높아졌으니 희망을 가져본다. 포기만 하지 말아라 친구야. 기회는 다시 온다. 화이팅!
B라는 친구가 내집마련한지 1년이 지났다.
퇴근시간에 사당역을 지나가고 있다. 정체된 도로속에서 나는 맞은편 버스정류장을 바라본다. 사람들이 버스를 기다리고 있는데 엄청나게 많다. 예전 직장이 사당역 근방이라 가까워서 자주 봤었는데 저정도는 아니었는데 언제부터인가 줄이 엄청 길어졌다. 운전석에는 친구 B가 운전을 하고 있다. 얼마전 B에게서 연락이 와서 우리는 안양으로 가고 있는 중이다.
-며칠 전-
"부산아! 몸은 좀 어때 회복 잘하고 있나?"
"앞으로 운동치료하고 꾸준히 관리해야지. 시간이 좀 필요해"
"나는 네가 수술까지 할 줄 꿈에도 몰랐다. 너 운동 엄청 좋아하고 몸관리 철저하게 했잖어."
"그러게. 병원에 있을때 생각해보니 운동을 좋아한 것도 맞는데 어느 순간 스트레스 해소를 위해 지나치게 해서 그렇게 된것도 같애ㅋㅋ . 아니면 회사에서 15년 넘게 달렸더니 몸이 좀 쉬라고 나한테 애기하는거 일수도 있고."
"그렇지 나도 네가 하는 말 대충 이해간다. 빨리 회복해라 한잔 하게 ㅋㅋ. 참! 나 안양에 임장가려고 하는데 어떻게 하는지도 모르고 뭘 봐야 될지도 몰라서 시간될 때 같이 가자?"
"임장? 너 1년전 청약당첨 되지 않았어? 뭐하게?"
"그냥 부동산 공부도 하고 싶고. 사실 작년인가 네가 청약 알아봐주고 우리들 도와줬을때 너에게 시기와 질투가 있었는데... 얼마전에 친구 A한테 네가 투자하게 된 계기하고 어떻게 공부했는지 듣고 좀 많이 반성했어."
"하하! 그자식 쓸데없는 애기를 했구만. 나에게 시기와 질투라고 나같은 평범한 인간에게? 고맙다 고마워. 나도 이해해 전에 몇번 경험했어. ^^ 좋은 마음으로 애기했는데 주위에서 시기하는 눈빛이더라구 그래도 넌 나한테 그러면 안돼 임마 ㅋㅋ. 나는 부동산 배울때 시기와 질투는 커녕 그런 사람이 없어서 맨땅의 헤딩 했구만. "
"그러니까! 어느순간 머리가 띵 하고 깨달음이 오더라니까"
"그러게 지금 나이보다 빨리 깨달았으면 좋았겠지. 그리고 미안한데 나 임장 누구랑 같이 잘 안다녀봐서 뭐 알려줄것도 없고 그냥 혼자가!"
"와! 내가 시기했다고 그러냐 꼼심하네. 아니면 혼자 잘 먹고 잘 살겠다 이거지.ㅋㅋ"
"헉! 어이가 없네. 너 때문에 살수가 없다. 살수가 없어. 알았고 네가 모시러 와라. 밥사고 세상에 공짜는 없다."
나는 언제나 임장을 혼자 다니는게 편하고 즐거웠다. 임장가기전 사전조사를 하고 부동산 몇 군데 뚫어 놓고 방문도 하고 집도 직접 들어가서 확인도 한다. 근래에 임장이 나에게 더욱 중요해진 것은 임장의 시간동안 사색과 힐링을 병행하기 때문이다. 나만의 방법이다.
임장가기전 결정하기 어려운 부분들을 그대로 가지고 임장을 간다. 그리고 현장을 보고 잠시 시간을 내어 근처 공원을 산책하든 커피를 마시며 차분한 상태에서 결정을 한다. 그리고 항상 아내와의 상의를 마치고 부동산에 전화를 걸어 보통 다음과 같이 애기한다.
"사장님! 계좌주세요!"
"사장님! 내일 저녁 7시까지 제가 답변 없으면 다른분에게 넘기세요"
"사장님! 1000 정도 조정되면 할께요!"
나는 명확하게 내 의사를 부동산에 전달한다. 그분들의 시간도 소중하고 서로의 신뢰를 쌓아가는 것도 중요하다고 생각하기 때문이다. 그런데 이번에는 누군가와 같이 임장이라니 생소하다. 뭘 알려줘야 되지 고민하게 되는 상황이다. 임장에 집중하는 것이 아니고 친구에게 집중하고 있었던 것이다. '친구가 아니고 임장에 집중하자 저 친구가 모르고 있는 관점만 확장해 주자!' 내 머리속은 명확해 진다.
"부산아! 사당역 저기 버스줄 서있는것 보이냐 엄청나다. 와? 먹고 살기 힘들다. 힘들어 휴~~"
"저기 사당역에 버스기다리는 사람들 엄청 많지? 너는 저기서 무엇이 보여?"
"우리처럼 밥먹고 살기 힘들다.ㅋㅋ"
"야야. 부동산 임장인데 부동산 관점에서 말이야??"
"아 네가 전에 애기했잖어. 수요판단이 곧 돈이다. 하지만 수요는 예측불가함을 인정해라. 그래도 수요판단을 해서 리스크를 줄여라. 맞나? 기억이 잘 ㅎㅎ"
"대충 맞네 ㅎㅎ"
"아! 네가 한 말중 이말이 난 기억에 남더라. 수요는 곧 사람이다. 그래서 생명체라는 관점으로 판단해라! 사당역이 사람이 엄청 많이 다니는 데니까 그 애기 하는 거구만. 이렇게 현장와서 느껴봐야 된다고..."
"그것도 맞는 말이긴 한데. 그거는 상권볼때 애기이고, 지금은 주택보러 가는거니까. 내가 첫 임장간 지역이 안양인데 그때 이 사당역을 지나가고 있었거든. 그때도 퇴근시간이라 버스 기다리는 줄이 이렇게 엄청 길었단 말이야. 아무튼 버스를 타고가서 안양지역 임장을 마치고 나서 올때는 생각을 정리할 것이 많아서 걸어서 사당역까지 오게 되었어. 그리고 아까 사람들이 많이 줄서있던 그 자리에 가서 버스노선을 봤지. 그리고 내가 뭐 했을꺼 같애?"
"아! 이 사람들이 버스타고 다 어디로 가는지 확인했구나!"
"그렇지. 넌 아무리봐도 이쪽에 소질이 있어ㅋㅋ. 그래서 다음 임장은 내가 사람들 많이 타는 버스타고 임장을 갔지. 그것이 또 뭐하고 연계되었냐면 버스라인이 인덕원~동탄선 개발축 이었던 거야. 이 사람들에게는 지하철 수요가 필요했던것이구 수요가 발생되면 자연스럽게 교통과 인프라가 시간은 걸리지만 형성이 된다는 거지."
"역시 넌 이상한 놈이야. 시각이 특이하구만."
"그런가ㅋㅋ 오늘은 말나온김에 안양지역 인덕원~동탄선 라인을 따라 가보자. 다음에는 월판선라인으로 가고"
"다음에 또 안양 와야돼? 오늘 다 보는것 아니야?"
"이 친구야. 나도 안양 20번은 왔는데 1번 오고 말게 그럴꺼면 시작도 하지 말어라. 오늘은 크게 한번 보고 돌아가서 분석하고 다음에는 네가 분석한 것이 대충 맞는지 현장가서 보고 그리고 인연이 되면 건지는 거구. 그리고 다음에는 같이 안온다."
"OK. 그런데 어떤 사람들은 이런 노력도 없이 물건 보지도 않고 그냥 산다던데??"
"고수들인가 보지. 남들이 채가기전에 계좌 쏘는건데 오를것이 보이니까 그렇게 하겠지. 그런데 난 아무리 소액으로 투자해도 그렇게는 안해 그냥 원칙이야. 그래서 물건 놓친것도 꽤 많기는 하지만 후회는 안해. 1000만원이든 1억 이든 방식은 언제나 똑같이 해. 대신 공부가 나한테 남아있기 때문에 다른곳에 더 좋은 기회를 잡기도 하지. 그리고 제일 중요한 것은 나만의 방식대로 하는게 제일 맘이 편해"
"그래 나도 조금씩 공부할수록 나만의 방식을 찾는게 중요한것 같더라. 그리고 그게 마음이 편하드라구"
다른사람과 어떻게 임장이라는 것을 같이 할지 고민하던 내가 이렇게 자연스럽게 되고 있다니 놀랍다. 친구 B와 이런저런 대화를 하는 사이 우리는 인덕원에 들어선다.
친구 B는 금수저는 아니어도 나보다 형편이 나은 편이었고 첫집을 장만할때도 부모님의 도움을 받은 친구이다. B는 내가 부동산을 시작한것에 대해 시기와 질투가 처음에는 있었다고 했지만 사실 아무것도 없이 시작하고 힘들게 혼자서 투자했던 나에게는 오히려 B가 질투의 대상이었다.
하지만 그런 시기하는 마음은 잠시였고 내가 부동산을 공부하는데 있어 중요하지 않았다. 나의 환경과 나 자신을 인정하고 거기서 출발하는것에 대해 나는 받아들이기로 했다. 그러면 마음이 편해지고 투자에 대한 조급성이 사라졌다. 임장을 많이 다니다 보면 좋은 지역에 신축 아파트도 많이 가는데 거기서 사는 분들이 부럽기도 하다.
특히 나보다 젋은 분들을 볼때면 괜히 가족에게 미안하기도 하다. 사실 이런감정이 한두번이 아니어서 지금은 괜찮은 편이다. 지금은 내가 그런 아파트에 살고 있지는 않지만 가지고는 있기 때문일까? 잘 모르겠다.
아무튼 이 친구는 2번째가 될 지 갈아타기가 될 지 모르는 아파트를 알아보기 위해 나같은 친구와 동행하고 있다. 운전하는 친구를 바라본다.
"야! 너는 복 받았어 임마!. 나같은 친구도 두고^^"
"뭐래. 갑자기 ㅋㅋ."
우리는 인덕원 부터 농수산물시장까지 임장을 하고 아파트도 보고 부동산도 들리며 임장을 하였다.
그 중에 친구는 마음에 드는 아파트가 있었는데 평소와 다르게 망설이고 있었다. 내가 아는 이 친구는 남들보다 결심력과 실행력이 빠른 친구인데 말이다.
"왜? 마음에 안들어? 아직 안양내 다른 신축이나 평촌근방 대비 저렴해 보이고 앞으로 전망도 괜찮을것 같은데..."
"정말 마음에 드는데 유흥가도 가깝고 학원도 그렇고... 그래서 천천히 오르는것 아닐까?"
"틀린말은 아닌데 장단점을 보고 지금 상황과 가격이 단점보다는 우위에 있다고 나는 보는데. 이상하다. 너 이제 공부한지 1년은 넘어서 이해할것 같은데? 투자금도 어느정도 있다며?"
"에휴! 실은 얼마전 아버님이 심장병으로 쓰러지셔서 병원에 계셔 내가 외동아들이고 하다보니 병원비다 생활비다 지원해드리고 있어. 그리고 또 재수술 가능성도 있어서 투자금을 많이 아껴야 될 것 같애."
"그랬구나. 몰랐네. 빨리 쾌차하셔야 될 텐데 걱정이겠다. 야 지금 이런 상황에 집보러 다니는건 아닌것 같은데 나중에 해라. 진작 애기하지 자슥"
자존심이 강하고 인생의 힘든 것들을 친구에게도 애기를 잘 안하는 성격인데 내가 무심했다.
"아니야. 너도 애써 시간내어 줬고 그리고 내년쯤에 지금 다니는 회사도 나와야 될 것 같고 그래서 곰곰히 생각하다 하나더 매수하고 다음 직장구하는데 집중하려고."
"여러모로 병나겠다. 병나. 아무튼 대단하다."
나는 더 이상 훈계나 부동산을 당분간 그만 하라고 말리지는 않았다. 40대인 우리는 왜 그렇게 해야 되는지 말하지 않아도 서로 이해하기 때문이다. 그리고 부동산은 시기라는 변수가 매우 중요하다는 것을 나는 알고 있었다. 인생의 출발선은 수시로 바뀌는것 같다. 시기와 질투도 내 기준이었지. 생각해보면 우리는 스스로의 상상이 진짜인 것처럼 착각을 한다. 어떤상황이었는지 팩트는 모르면서. 친구에게 괜히 미안해진다.
"친구야! 만안구로 가자. 내가 봐둔 물건 있는데 맘에 들면 해라. 어차피 와이프가 그만 사고치라고 해서 나도 좀 쉬었다 가지 뭐ㅋㅋ"
"그래? 왜 그런데 만안구로 동안구가 좋잖아?"
"아직 비조정지역이고 너 투자금도 줄고 동안구보다 수익율은 안좋을수 있지만 비조정지역치고 이만한 곳도 없다. 가면서 설명해 줄께."
개인적으로 과거 처음임장 지역을 안양으로 선택한것은 지금 생각해보면 큰 행운이었다. 나는 안양에서 주택이라는 재화의 복합성을 이해하였고 이를 기초삼아 다른지역을 분석하고 판단할때 큰 도움이 되었기 때문이다.
간단히 요약하자면 서울의 수요, 학군의 수요 이와 연관된 전세/월세의 수요가 탄탄히 받쳐주는 곳이다. 흔히들 경기도 지역에서 주택을 선택시 역세권 위주로 보는것이 일반적이지만 안양정도의 입지에서는 역세권이 아니어도 다른 장점들이 이를 커버해 주었다.
4년전쯤인가 나는 안양이 돈이 될줄 알았다. 부동산 공부를 한것도 있지만 안양은 경기도 몇몇 지역처럼 서울의 상승세를 그대로 받는 구간에 있는 지점이고 그 갭메우기의 속도가 빠른 지역이기 때문이다.
그 당시 나는 인덕원 주변에 제일 관심이 많았으며 행정구역상으로 의왕시 일부도 인덕원 영향권에 있기 때문에 투자 및 실거주 관점에서 좋아보였다. 특히 과천지식정보타운과 지리적 연결성이 흐름을 더 좋게 하였다. 그때 당시만 해도 GTX호재는 없는 상황이었고 괜찮은 년식의 구축이 5억~6억대 진입이 가능한 상태였다.
그당시 내가 매수 했을까? 못했다. 투자금이 모자랐다. 내 투자금에 맞추어 동안구부터 만안구까지 안 걸어 본곳이 없을 정도로 찾으러 다녔고 생각보다 내 투자금으로 가능한 곳을 꽤 발견하였다. 보통 안양을 많은 분들이 안다고 하지만 그때 당시만해도 사람들 선입견으로 향후 가치보다 숨겨진 아파트들이 꽤 있었다.(지금은 찾기 힘들다.)
그때의 경험이 다른지역을 다닐때도 쥐잡듯이 병적으로 본다. 이제는 병이다 병! 그래도 좋은병에 걸린것 같다. 아무튼 이 경험이 친구에게 도움이 될 줄이야...
가면서 커피숍에 들러 라떼를 주문하고 만안구에 있는 부동산 사장님께 연락을 한다.
"사장님! 잘 계셨어요. 사장님 좋아하는 라떼좀 사왔어요. 여기여 ~~"
"오랜만이에요. 오늘은 무슨일로 동행이 다 있으시네요?"
"아 전화로 애기했던 그 친구에요. 여기 집좀 보려구요."
베테랑 사장님은 실수요자든 투자자이든 반갑게 최선을 다해서 설명을 해주시는 믿음직스러운 분이다. 머리도 좋으신지 A4용지 한장 딱 꺼내더니 매물을 전부 가격과 타입, 시기까지 줄줄줄 써 내려 나간다.
"하하! 사장님 역시 대단하셔. 아니 이 많은 매물을 어떻게 이렇게 다 기억해요? 보통 PC나 수첩보면서 애기하시던데..."
"오래도 했고 내가 운전하다 손님 전화받을수도 있고 사무실에 없을때 전화받을수도 있는데 준비하는게 맞는것 같다는 생각이 들어서 이제 습관이 되어서 그렇지 뭐."
친구 B가 몇가지 궁금한 점들을 물어보고 마지막으로 다른 단지 아파트도 물어본다.
"사장님! 오다보니 레미안 000 뭐시기(^^) 대단지 아파트 있던데 그거 어때요?"
"아 ! 그 단지 4000세대 넘는 대단지이고 지금 인기가 많이 올라가고 있어. 알아봐 줄까요?"
사실 이 단지의 위치는 그렇게 마음에 들지는 않았다. 내가 안양에서 아파트에 대해 배운것이 많은데 특히 이 단지를 2017년부터 지켜보고 있었다. 이 아파트 단지를 보면 입지는 변하지는 않지만 입지가 만들어 질수 있다는 것을 느끼게 해준다. 이후 나는 이런 사례를 많이 볼 수 있었다.
'1군 브랜드에 메가급 대단지 신축은 스스로 입지를 만들어 내는 힘이 있다는 것을'
18년 이후 본격적으로 수도권에서 이정도 규모의 브랜드 아파트는 승승장구 였다. 상승장 이기도 하였지만 입지가 조금 밀려도 상품성으로 커버하는 시대가 오고 있었다.
"지금 34평기준 6억 초반에 거래 가능한 매물 찾을수 있을것 같은데요."
"부산아! 너는 어떻게 생각해? 네가 소개해준 이 매물이 입지는 좀 나은것 같긴 한데 난 저게 끌리네."
"그래 나도 괜찮아. 신축이고 근데 너 자금 모자를것 같은데. 잠깐 있어봐. 사장님하고 애기좀 해볼께"
"사장님. 레미안 000 일단 알아봐 주시고 우선 전세 맞출껀데 6개월 이후에도 잔금처리 되는 여유있는 매물로 알아봐 주세요. 전세는 ?억에 맞출꺼에요. 무슨말인지 이해하시죠?"
"?억 이면 좀 높은데 아무튼 알아보지 뭐."
며칠 후 친구 B에게 전화가 왔다.
"부동산에서 연락왔는데 여유있게 잔금이 가능한 집주인을 찾았데. 야 이런 방법도 있었구나. 아무튼 너한테 이번에 도움 제대로 받았다."
"잘 돼서 다행이다. 부동산 전세 흐름과 공급량 등 전체적인 판도를 보고 이런 방법도 써야 돼. 나중에 함부로 쓰지는 말고 자금 막히면 완전 뭐 된다. 그래도 네가 용기있게 결정해서 된거지"
지금은 이런 방법으로 투자했다가는 힘든 상황이다. 아무튼 자금이 부족하면 공부를 통해 리스크를 커버하는 것 일뿐 자신의 판단이 틀릴경우 엄청난 손실도 본인의 몫이다. 누가 부동산을 불로소득이라고 했는가?
B라는 친구는 내집마련을 시작으로 이렇게 조금씩 부동산 투자를 하며 직장생활을 병행하고 있다. 지금 이 친구는 아파트, 분양권, 빌라, 아파텔 등 5~6개의 자산을 형성하였다. 지금의 혼잡한 시기와 언제일지 모르는 앞으로의 하락기에도 이 친구의 부동산 투자이야기를 계속 들려주고 싶다. 마지막에 성공이었는지 실패일지 모르는 어떻게 이 이야기가 진행이 될지 모르지만 다시 이 이야기를 이어나갈 생각이다.
A라는 친구는 내집마련을 똘똘한 한 채로 잘 했다. 그런데 최근에 이런 연락이 왔다.
"잘 지내지? (중략) 지금 장기주택담보대출로 버티고 있는데 애들도 고등학생이고 이래저래 여유가 없네. 그래서 이 집을 팔아버리고 대출 상환하고 남은 금액으로 전세든 매수든 하려고 하는데 너는 어떻게 생각해?"
"음. 당연히 안 좋은 방법이라 그러네. 그런데 무슨 상황인지 이해가 된다. 생활이 힘들어서 못 버티면 힘든것도 나도 겪어봐서 잘 알지."
"잘 판단도 안서고 용기도 안나네."
"그렇지. 잠깐만 생각좀 해보자....음 그러지 말고 지금집 전세로 돌리고 대출상환하고 남을것 같은데. 그리고 전세끼고 하나 더 해라. 일시적 1가구 2주택 양도세 헤택도 보고."
"그럼 우린 어디 살어?"
"반전세나 월세로 살면 안되나. 그래도 지금 매월 대출비 갚는 것보다 나을것 같은데..."
"그래. 와이프하고 상의해 볼께."
"그런데 지금 상황이 거래가 매매든 전세든 안 되어서 시간이 좀 필요할 꺼야."
나는 이 친구의 똘똘한 한 채를 유지하게 하고 싶었고 오히려 지금같은 시기 급매를 이용한 공격적 방법을 통해 1채 더를 권유하였다. 완전 자산의 볼륨을 키우는 것은 아니지만 이런 방식으로 이 친구에게 2채를 유지하는 방법의 시발점을 마련한 것이다.
이 친구가 이렇게 했을까? 아니다. 이야기를 해보면 결심과 실행을 할지 안할지 대충 감이 온다. 앞의 대화에 애기는 없지만 여러가지 리스크가 존재한다. 우리는 이 리스크를 관리할 수 있는 능력과 범위안에서 활동하는 것이 좋다. 나이가 젋을수록 그리고 자녀가 어리거나 없으면 선택의 장애가 줄어들수는 있다.
그런데 우리 같은 가정이 있고 아이들이 청소년인 40대 중반의 가장에게는 쉬운 결정이 아니다. 내가 리스크를 가지고 행하는 방법들을 친구들에게 권할수는 없는 것이다. 이것은 정말 함부로 쉽게 권유해서는 안되는 것이다.
친구 A에게 권유했다기 보다는 알려준 것이다. 대화중에 어차피 90%는 '그렇게 못 하겠구나!' 라고 짐작 했기에..그래도 언젠가는 내가 한 애기들이 기억에 남아 도움이 될 때가 있을 것이다. 그거면 된 것이다.
보통의 40대 이상인 사람들은 자기가 본것과 들은것 그리고 배운것이 아니면 잘 안믿는다. 그런데도 사기를 많이 당하는 40대 이상인 분들이 있는데 사람이란 것이 순간에 홀릴때가 있어서 이런 분들이 보통 부동산 구경갔다가 계약서 들고 오는 분들이다. 내 주위에 이런분들이 생각보다 많았다.
아무튼 작금의 상황은 친구 A와 같은 사례뿐만 아니라 엄청나게 다양한 사례들이 존재한다.
그리고 내가 생각하는 내집마련, 갈아타기, 투자 등 다양한 방법들을 많은 사람들이 모를거라고 절대 생각하지 않는다. 부동산을 통해 돈이 되는 가능한 생각은 이제 많은 이들이 공유하고 있고 더욱 스마트해지고 있다.
지난 투자는 잊어버리기. 손해 안 봤으면 더욱 잊어버리기.
작년에 친구 B와 이야기를 하면서 인덕원 이야기가 다시 나왔다.
"부산아! 그때 너하고 안양가서 매수할때 인덕원 어떻게든 했으면 투자금 대비 수익률 너무 좋았을 텐데 넘 안타깝다.ㅋㅋ"
"그러게 그 이후 GTX 호재 물려가지고 난리 났었는데 ^^"
"공부를 해도 어떻게 될지 모르는 구나. 그래도 손해는 안보고 이익 봤으면 된거지 뭐."
"그래 장기적으로 투자하려면 마음을 다스리는게 제일 중요하지 않겠냐."
호재, 상승과 하락, 수요예측 등 우리 같은 일반인들은 아무것도 예상할 수 없다. 정말 고급 정보를 가지고 있는 자리에 있는 사람들은 잘 활용하겠지만... 요즈음 수사는 어떻게 돼가고 있는지 이야기는 없고 하락과 조정이야기만 판을 치고 있다. 참 잘 잊고 열심히 산다. 우리들은...
구구절절한 지난 이야기는 도움이 되지 않는다. 내가 왜 안양이야기를 시작했을까? 나의 마지막 숙제인 C라는 친구를 위해서 이다. B가 안양에 투자할때 나는 이런 이야기를 하였다.
"지금 네가 매수하기전 한 가지만 이야기 할께. 그런 대단지 아파트가 안양에는 앞으로 많이 생겨. 안양이나 수원의 재개발은 규모가 장난아니야. 이 애기는 입주물량이 가시화 될 때 너는 흔들리지 말고 잘 버틸자신 있으면 매수해도 좋다는 애기야."
친구 C는 청약점수가 높아지기는 하였지만 과거 이상한 집을 사서 손해를 봤었다. 그것으로 인해 청약점수 또한 낮아졌다. 다행히 회사에서 일도 열심히 하고 승진도 잘되고 나름 아끼며 살아서 돈도 어느정도 모으고 대출도 가능하다.
- C에게 -
"안양과 같이 기회가 열린 시장이 몇군데 있다. 기회가 된다면 해보자. 비판과 불평불만, 정부정책을 믿는 그 시간에 차라리 이제까지 잘 버티고 잘 살아온 너 자신을 믿고 생존의 공부를 하자. 준비되었으면 야생으로 나가자. 죽기전에 나가봐야지 않겄나!" -끝-
