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by 공간만족 Nov 03. 2020

주택, 상가, 상가주택 지을 수 있나요?

건축물의 용도는 [지역·지구]를 확인하자

최근에는 ‘토지이용규제정보서비스’가 많이 알려졌다. 그러나 어려운 말로 도배되어 있는 이 서비스를 토지주가 잘 보기란 쉽지 않다. ‘토지이용규제정보서비스’에서 ‘토지이용계획확인원’을 보기 전에 몇 가지 지식이 필요하다.

어떤 건축물을 지을 수 있는지는 ‘용도지역’으로 알 수 있다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. 자연환경보전지역으로 내려갈수록 규제가 많아져 개발이 까다롭고, 특히 도시지역 중 녹지지역은 도심 속 녹지공간을 확보하기 위해 규제하고 있는 곳으로 개발이 어려운 경우가 많다.

출처 : 서울시청

도시지역

도시지역은 인구가 밀집되어 있고 개발이 많이 된 지역이다. 흔히 이야기하는 ~시, ~동이 도시지역에 해당한다고 볼 수 있지만, 정확하지는 않다. 그때는 지역·지구에서 ‘주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역’이라는 말이 들어가면 도시지역이다.

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조(용도지역의 세분)>

<토지이용계획확인원에서 본 제2종 일반주거지역(녹황색)>

개발이 많이 진행된 만큼 규제도 많다. 주거지역의 경우 햇빛이 건물을 들어오는 일조권, 옆집과 떨어져 있어야 하는 규정, 조경면적 등을 확보해야 한다. 간혹 길을 걷다가 계단식으로 된 건물을 보게 되는데, 그렇게 설계한 이유가 일조권에 의한 사선제한 때문이다.

이러한 규제는 건물면적에 큰 영향을 끼치고, 지자체별로 규제내용과 범위가 다양하기 때문에 반드시 지역별 자치조례를 확인해야 한다.

관리지역

비도시지역 혹은 도시 외 지역으로 불리기도 한다. 개발을 장려하는 지역이지만 난개발을 막기 위해 규제한다. ‘보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역’으로 나눠진다.

<출처 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조(용도지역의 지정)>

계획관리지역은 도시 편입이 예상되는 지역으로 제한적 이용 개발을 허용하기 때문에 보전관리지역과 생산관리지역보다 건폐율과 용적률이 높다. 즉, 같은 면적 대비 건축 가능한 면적이 많다는 의미다. 따라서 관리지역에서 땅을 구매하려면 계획관리지역을 사는 것이 유리하다.