차트로 보는 부동산 지역 규제
과거·현재·미래 (1)
정부는 어떤 규제를 어떻게 지정을 할까?
이 번에는 어떤 데이터를 가지고 이야기를 풀어볼까 고민을 해보면서, SNS를 찾아보니 많은 분들이 부동산 규제에 대해 궁금해하고 잘 모르고 있었다. 부동산 자산을 가지고 있는 나 또한 전체적인 흐름과 앞으로 어떻게 진행이 될지 대략적이라도 파악하고 싶은 생각이 들어, 단편적이고 지협적인 정보로 답답한 마음에 부동산 아파트 관련 지역 규제가 생겨난 처음부터 현재, 그리고 미래 예상해보고자 하였다. 규제지역의 주제만으로도 너무나 많은 내용들이 있어 4 편으로 나누어 알아보도록 한다.
(1) 정부는 어떤 규제를 어떻게 지정을 할까?
(2) 현재 규제로 묶인 지역은 어느 곳일까?
(3) 역대 정부에서는 어떻게 규제해왔을까? 지금은 과거와 어떻게 다를까?
(4) 간단한 데이터로 앞으로 규제가 가능한 지역은 어느 곳일까?
데이터 준비
데이터 덕후답게 며칠 동안 정부 관련 부처의 약 20년 치의 정책자료, 뉴스 등을 열람하면서 모아 보았다.
기획재정부(2008년 2월 29일 출범, (구) 재정경제부 + 기획예산처 )
국토교통부(2013년 3월 23일 출범, (구) 건설교통부 → (구) 국토해양부 )
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1. 현재 존재하는 아파트 관련 지역 규제의 종류
지금 시군구 지역 기준으로 규제가 묶인 지역의 수는 120개에 이른다. 물론 규제 종류까지 따진다면 194개이다. 이는 각 규제들이 한 지역에 여러 가지 규제가 중복해서 지정될 수 있다는 의미이다. 먼저 규제 종류부터 말하면, 주택투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 민간택지 분양가 상한제 지역 이렇게 4가지로 구분할 수 있다.
규제 탄생의 순서로 본다면, 투기과열지구 → 주택투기지역 → 조정대상지역 → 민간택지 분양가 상한제 지역 순으로 시작이 되었다.
주택투기지역
- 소득세법 104조 2 및 시행령 168조 3에 의해 주택 또는 토지 가격이 급상승 (또는 비정상적 상승)으로 인해 기획재정부 장관이 지정한 지역
- (구) 재정경제부는 2003년도에 과천청사에서 부동산가격안정심의위원회(위원장:김광림 재경부 차관)를 개최하여 양도소득세를 실거래가로 과세하는 투기지역을 지정하기 시작하였다.
- 2006년부터는 정부에서 실거래가로 과세(취등록세, 양도세) 하기 위해 실거래가 데이터를 제공하기 시작하였고, 부동산 매매 시 신고된 실거래가로 취득세, 등록세를 과세하며, 2007년부터는 모든 부동산에 대해 실거래가 기준으로 양도소득세를 과세하게 되었다.
- 2006년도부터 부동산을 데이터로 객관적으로 바라볼 수 있는 기반을 다지게 되었다.
- 2003.2.27일 처음으로 4개 시군구가 지정되었으며, 천안시 서북구와 동남구, 그리고 대전의 유성구와 서구가 지정되었다.
<지정 기준>
①월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역으로서
- 2개월간 집값 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높은 지역
- 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역
②개발사업 및 주택 재건축사업이 진행 중인 지역으로서
- 1개월간 집값 상승률이 전국 소비자 물가상승률보다 30% 이상 높은 지역
- 1개월간 집값 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높은 지역
③택지개발 예정지구, 대규모 개발사업 추진이 예정되는 지역 등으로서
- 1개월간 집값 상승률이 전국 소비자 물가상승률보다 높은 지역
<해제 기준>
당해 지역의 부동산 가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우
투기과열지구
- 주택법 제63조 2 및 시행규칙 제25조 3에 의해 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부 장관 또는 시•도지사가 지정할 수 있다. 하지만 역사적으로 보면 거의 국토교통부 장관에 의해 지정 및 해제가 되어오고 있다.
- 주택 가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내 집 마련 기회가 어려운 지역을 투기과열지구로 지정하여, 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고, 무주택 서민의 주거비 부담 완화 및 주택 가격 안정을 도모하기 위하여 만든 제도이다.
- 1983년 4월 30일에 신설되었다가 1999년 7월 15일에 폐지되었고, 2002 FIFA 월드컵 한국/일본을 맞아 월드컵경기장이 들어서는 지역에서 보상금을 받고 대규모 인접 부동산 투기행위가 발생하자 그 당시 관리되던 주택건설촉진법에 의해 2002년 4월 23일에 재도입되어 2002년 9월 6일에 서울 전체와, 경기 고양시, 남양주시, 화성시 30개 시군구가 대규모로 지정되기 시작했고, 2005년 주택법 제63조로 이전되어 현재까지 유지되고 있다.
<지정 기준>
정량적 요건: 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족
(공통요건) 해당 지역 주택가 격상 승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
(선택요건)
①직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1)
②주택분양계획이 전월대비 30% 이상 감소
③주택건설사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소
④신도시 개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약 1 순위자에 비해 현저히 적은 경우
정성적 요건 : 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역
추가 내용 : 2020.12. 주택법에 의해 읍면동 단위 규제지역 지정가능
<지정 절차>
지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐
국토부장관 : 시ㆍ도지사의 의견을 들어 지정
시ㆍ도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정
<해제요건>
6개월마다 기존 규제지역을 대상으로 가격 및 거래량 추이 등을 종합 검토하여 안정세가 확고하고 상승 가능성이 없다고 판단되는 일부 지역의 해제 여부를 검토
조정대상지역
- 주택법 제63조 및 시행규칙 제25조에 의해 부동산 시장 과열을 막기 위해 지정하는 지역으로 국토교통부 장관이 지정하는 지역
- 국토교통부(장관 김현미)는 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 ｢주택법｣ 개정안(이원욱 의원 대표 발의)이 2017년 7월 18일 국회 본회의를 통과시키면서 시작이 되었다.
- 전매제한 기간, 입주자 자격, 재당첨 제한 및 공급순위 등 청약제도 조정 및 금융·세제 조치, 분양보증 등에 대한 관계기관 협의와 일부 청약시장의 과열이 발생하고 있는 지방 민간택지 공급 주택의 전매를 제한 근거를 마련하게 되었다. 이로 인해 지방의 주택 실수요자들의 내 집 마련 기회도 확대되었다.
- 기존에는 주택법 시행령, 공급규칙 개정을 통해 지정되던 것을 주거정책심의위원회 심의를 통해 조정대상지역 지정함으로써 3～5개월 단축할 수 있게 되었으며, 처음 지정된 것은 2017년 9월 6일로 총 44개 시군구 지역이 지정되었다.
<지정 기준>
정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족
(공통요건) 직전 월부터 소급하여 3개월간 해당 지역 주택가 격상 승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역
(선택요건)
① 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1)
② 직전 월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가
③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하
정성적 요건 : 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
<해제요건>
지자체 의견 청취 및 주거정책심의위원회 심의를 거쳐, 국토부장관이 지정
민간택지 분양가 상한제 적용 지역
- 주택법 제58조 및 시행령 제61조에 의해 2020년 11월 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 분양가 상한제 적용 지역 지정이 되었다.
- 집값 불안 우려 지역을 선별하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정을 할 수 있다.
- 처음 지정 지역은 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역이 대상이 되었다.
2019.11.6 국토교통부 주택정책과 자료
지정 요건이 되었을 때 고려되는 정성적인 요건
보통 지정 요건을 충족시키고 나면 모두 지정을 하는 것이 아니라 내부 회의에서 정성적인 요인을 분석하여 아래의 이유를 들어 지정 시키거나 유보나 제외 시킬 수 있다.
(1) 지정하는 경우
- 2개월 연속 심의대상으로 선정된 지역
- 택지개발사업, 뉴타운 사업, 기업도시, 혁신도시, 경제자유구역․검단신도시 등 대규모 개발사업
- 지하철 연장, 전철 복선화 등의 따른 교통환경 개선기대감
- 재건축 추진 및 택지개발사업 활발
- 계절적 요인, 전세물량 부족에 따른 매수전환
- 서울 및 수도권 지역의 인접한 교통요충지, 대체수요 유입 및 그에 따른 투기수요를 차단
- 광범위한 분양의 기대감
- 풍선효과가 예상되는 지역
(2) 유보/제외시키는 경우
- 심의대상으로 처음 선정된 지역
- 부동산시장이 전반적인 안정세를 보이고 있으며 이번 심의대상지역이 대부분 처음으로 요건을 충족
- 자연보전권역, 접경지역 및 도서지역 중 일부지역
- 국민경제생활 및 서민생활에 미치는 불편을 최소화하기 위해 개발이 대부분 완료된 지역
- 미분양 물량 증가, 최근 아파트 가격 상승폭이 둔화
- 최근 3개월간 누적상승률은 전국평균을 상회하나, 직전 1～2년간 누적상승률은 전국평균의 절반수준
- 집값상승세가 완화되면서 주택시장이 전반적으로 안정세를 회복하고 있는 지역
- 지정기준을 약간 상회하나 특별한 가격급등사유가 없을 경우
- 신규분양이 저조한 경우
해제 요건이 되었을 때 고려되는 정성적인 요건
- 개발호재로 인해 투기재연 이나 주변지역에 확산될 가능성이 있는 경우
- 당해 지역의 부동산 가격동향 및 지역특성 등을 감안하여 해제가 부적합하다고 인정되는 경우
규제 지역의 지정 효과
과거의 규제 지역 지정 효과는 보통 주택투기지역 >> 투기과열지구 >> 조정대상지역 순으로 강도가 세지만, 현재에는 각 규제별로 개정에 의해 강화되면서 그 차이가 무색해질 정도로 비슷해졌다.
기획재정부에서 관리하는 주택투기지역의 경우 처음의 목적인 실거래에 기반한 세금 부과는 이미 전 주택에서 시행이 되고 있고, 투기지역이 당초 취지와 달리 투기과열지구, 조정대상지역과 대출·세제상 규제가 중첩돼 사실상 실효성이 떨어지기 때문에 폐지에 대한 논의가 이루어지고 있고, 소득세법 시행령 168조를 일부 개정할 것으로 예상된다. 자세한 내용은 해당 기사에 설명이 잘 되어 있어 참조하자.
그래서 조정대상지역과 투기과열지구에 대한 지정 효과만 비교해보자.
2020.12.17 규제지역 지정 및 실거래 조사_현장 단속 강화(국토교통부 정책과)대부분 비슷하지만 타깃이 조금 다른 것을 볼 수 있다. 가계 대출에서 보면 투기과열지구가 LTV, DTI가 강도가 조금 낮다. 이는 이번 2020.12.18 규제지역 지정에서도 잘 나타난다. 이때 조정대상지역은 총 36개 시군구가 지정되었지만, 투기과열지구는 경상남도 창원 의창구 1개 지역만 지정되었다. 창원에서는 성산구가 조정대상지역으로 지정이 되었다.
데이터로 보면, 2020년 한 해 동안 의창구가 매매 증가율이 35% 넘게 증가하였고, 뒤이어 성산구가 30% 정도 증가하였다. 이렇게 2개의 시군구가 최근 급등을 하였지만 왜 의창구만 투기과열지구로 묶였을까?
창원시 최근 매매, 전세 증가율이는 창원시의 미분양 데이터를 보면 알 수 있을 것이다. 2020.10. 기준으로 약 3, 500 세대수의 미분양이 남아있으며, 이 중 매매 상승률이 높은 의창구는 272세대나 남아 있어 미분양 해소를 위해 실수요자 위주로 LTV, DTI가 조금 더 낮으며(10%), 분양권이 주택수에 포함되지 않는 투기과열지구로 지정한 이유일 것이다.
창원시 미분양 수
다른 차이점은 조정대상지역이 다주택자에게 더 강한 규제라면, 투기과열지구는 재건축, 재개발에 좀 더 강한 규제의 효과를 볼 수 있다. 그래서 이번 36개의 조정대상지역의 지정은 다주택자들의 투기를 잠재워 시장의 안정을 꽤 하고자 하는 정부의 방향을 읽을 수가 있다.
다음 편에서는 (2) 현재 규제로 묶인 지역은 어느 곳일까?라는 주제로 좀 더 시각적인 자료로 살펴보도록 한다.
